上海二手房指数报告(2016年03月)  
 
03月指数
02月指数
变化幅度
3484
3366
+3.44%

  高烧遭遇新政 稳定房价可期

  2016年3月,上海二手房指数为3484点,比上月上升118点,环比上涨3.44%,涨幅缩小0.02个百分点。房价涨幅依然在高位。

   2016年3月,上海二手房市场呈现交易热情由升温到迅速下降的过程。3月伊始延续上月暴涨态势,直到3月25日被称为史上最严新政的"沪九条"落地,购房门槛抬高,价格随即松动。但新政前火爆当月累积住宅成交量5.5万套。上海二手房指数办公室认为,"3.25"新政前,3月前三周半市场特征表现为:一、在改善性置换强劲推动下,中环以内中高端房大涨后的挤出效应,外围房源紧缺导致涨声一片,全市再现普涨格局;二、火爆行情下,舆论导向加上投机客驱动因素,自住型买家恐慌入市加快,其中,改善客成交占比六成以上,一些首置刚需则畏于高房价退出市场;三、业主连续跳价,有的不惜毁约唯恐低卖,有的置换业主则是被动提价,挂牌后多次调价成常态;四、首付贷加杠杆等场外配资,外地避险资金纷纷进入一线城市上海;五、新政执行前截止日"赶末班车",网签爆表创新高。

   而"3.25"新政后后一周的市场特征为:一、社保等购房资格与房贷收紧,显示新政抑制需求侧非理性部分,并非消灭需求,成交萎缩二至四成,区域由外及里,外环以外最甚;二、新政"去水分"作用明显,市场情绪拐点或已建立,板块看房量大降三至八成,减量中非户籍看房客约占六成,而此前强势的卖家放低姿态让价以促成交;三、新政后违约案例骤增,退房成潮或逾三成。截至2016年3月31日,全市二手住宅挂牌量为132248套,较上月上升7.5%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为31721套、71516套、29011套,较上月上升5.6%、7.0%、11.1%。各档环线区域挂牌量均上升,显示供应增多。

  3月24日,财政部、税务总局联合发文,5月1日起推开"营改增"试点,对上海来说,个人购买不足2年的住房对外销售,按5%征收率全额缴纳增值税;购买满2年的非普通住房对外销售,按房价差额的5%缴纳增值税。3月25日,"沪九条"落地,非沪籍购房社保年限从2年提至5年,二套房普通住宅首付不低于五成、非普通住宅首付不低于七成。3月26日,央行上海总部与上海银监会联合发文,个人住房贷款首套利率折扣不得低于9折,二套房利率上浮10%,严防严查首付贷、P2P等配资业务支付购房首付款。新政大幅提高了购房门槛。

  改善火热主导市场

  2016年3月,传统市区全部7个区及浦东内环整体上涨3.55 %,涨幅较上月缩小0.04个百分点。其中,市中心4区及浦东内环整体上涨3.64%,涨幅较上月扩大0.04个百分点。

  3月,市区涨幅较大的浦东内环、新静安、徐汇、长宁分别上涨3.67%、3.64%、3.61%、3.57%。大户型、高端住宅卖家强势依旧,表现为,优质房源卖家底气十足,挂牌价一再攀高,不接受议价且筛选付款方式,更有甚者宁付违约金中断交易,以图更高价成交。抽样统计为,在市区一手房高端化影响下,相当部分需求转而流入二手房市场,致使新增挂牌价出现3%-5%涨幅。同时,内环内高价房源导致的挤出需求转移到内中环次新房小区,单价突破6万的比比皆是。受此影响,板块内老工房(售后公房)也跟风涨价,单价几乎接近次新房小区。持有者则借势出手置换,置换链上的房价越炒越高。

  3月,新兴城区整体上涨3.36%,涨幅较上月扩大0.03个百分点。涨幅较大的闵行、宝山、嘉定、松江近市区部分分别上涨3.53%、3.43%、3.27%、3.07%。经调查,刚需类房源的热销中,不少未能赶上的买家,开始选择房龄15年内非品牌住宅及动迁小区,以面积75平方米左右、总价300万以内的二房为主。此类房源和品牌住宅相比有20%-30%的价格差距,受到刚需买家追捧。250-300万的轨交房还价空间几乎没有,部分卖家甚至一再跳价,而买家多为新上海人首次置业及售后公房置换客。新兴城区内的大平层、经济别墅等房源,价格在600-800万,买家为部分未能购入市区房源的改善客。

  3月,非新兴城区整体上涨1.50%,涨幅较上月缩小1.05个百分点。非新兴城区内涨跌互现,呈现分化行情。其中,奉贤、金山分别上涨0.99%、0.93%,主城区现较大涨幅,如金山新城、奉贤南桥分别上涨1.46%、0.91%。而部分偏远板块挂牌量急剧上升,但需求退潮明显,如金山朱泾、奉贤海湾分别下跌0.50%、0.02%。而崇明是上海16个区县中唯一下跌的,整体下跌0.19%。

  新政落地价格松动

  2016年3月,全市130个板块中,上涨板块116个,占比89.2%;下跌板块7个,占比5.4%;持平板块7个,占比5.4%。

  上涨板块平均上涨3.48%,涨幅环比缩小0.08百分点。上涨板块的特征为,改善需求旺盛,房价涨幅领跑,如浦东陆家嘴、虹口曲阳、长宁北新泾、新静安江宁路分别上涨4.82%、4.65%、4.24%、4.22%。调查显示,不少改善客都将千万元级别的中高端住宅定为置换目标。新政前二套房不分普通、非普通房的五成首付,以及优惠房贷利率降低了置换门槛。在购买力增强的情况下,卖家坐地起价,其中不乏一些借势高位抛售的投机投资客。在市区高房价推动下,新兴城区一些改善需求旺盛板块涨幅居其次,如松江泗泾、宝山顾村、嘉定城区、浦东周浦分别上涨4.20%、3.74%、3.70%、3.60%。部分改善买家,在市场紧张气氛中,转而购入近市区的大平层或经济别墅。市区的一些老、小房子置换客,则选择购入二房、三房的新兴城区轨交房。

  持平板块7个,统计显示,非新兴城区板块供应充足、需求减退,价格止涨,如金山枫泾、松江小昆山,青浦华新等。

  下跌板块平均下跌0.43%,跌幅比上月扩大0.27个百分点。其中新兴城区的外围板块和售后公房板块下跌幅度较大,如浦东航头、闵行航华分别下跌0.53%、0.46%。闵行航华板块以非学区的售后公房为主,买家多为刚需客,为二手房交易链的前端,板块内抛售较多,一般可议价3%以内。部分有置换需求者,选择降价抛售,清空名下房产,以规避二套房7成首付。不少案例下调幅度3%-5%,但有的为挂牌价"去水分",实际成交价下降并不明显。而在"沪九条"落地后,挂牌价格回调案例增多,降价幅度甚至达10%以上,显示市场开始回归理性。

   上海二手房指数办公室认为,3月开始,上海二手房市场房价不断冲高。非理性行情把大量首置刚需客边缘化,房贷月供已高过银行规定的其家庭收入50%为限的水平。而经过"3.25"新政筛选,上海市场购房主力中,部分改善客止步于高额首付,一批非户籍人士因社保年限被排除在购房行列之外。"沪九条"出台初见成效,楼市正在告别几个月来的亢奋期。卖家放低姿态,投机行为被抑制,信贷去杠杆令购买力大幅萎缩,价跌是大概率事件。预计从二季度开始,调控政策效应将会继续释放,上海二手房市场有望趋向平稳。房地产一旦改变过分升值的预期,房子或回归居住本质属性。(上海二手房指数办公室)

  关于上海二手房指数系统
  上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。
以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2016.03

责任编辑:陈臻

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