上海二手房指数报告(2016年05月)  
 
05月指数
04月指数
变化幅度
3626
3559
+1.83%

  涨幅再度收窄 后市趋于盘整

  2016年5月,上海二手房指数为3626点,比上月上升67点,环比上涨1.83%,涨幅缩小0.25个百分点,在市场波动中涨幅继续收窄。

  2016年5月,上海二手房市场成交依然萎缩,房价涨幅进一步缩小。上海二手房指数办公室认为,"325"政策效应延续,非理性情绪受挫,市场在胶着中前行。市场特征表现为:一、抽样调查,约2成卖家下调挂牌价,幅度多为3%-5%。在一些区域,下调幅度尽管较大,买家仍不出手;二、上涨缩小的幅度,市区大于新兴城区,主要是受信贷收紧影响,跃级置换消失,购房需求从市区分流至近郊;三、上门客以询价为主,需方认为房价将进一步回落,观望气氛浓重,部分区域千万级以上楼盘零成交;四、5月上海地王频出,周边一手房捂盘惜售,区域二手房卖家坚守报价或微幅让价;五、市场并非一边倒,部分买家对心仪楼盘依然果断出手,认为是这轮调控政策的购入窗口期;六、少部分持有非普房源且盈利较丰的投资客,见局部销售高峰已过,急于低价抛售套现,由此一些"捡漏"型投资客现身市场接盘。截至2016年5月31日,全市二手住宅挂牌量为144351套,较上月上升1.61%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为34445套、78575套、31331套,较上月上升0.9%、1.9%、1.5%。各档环线区域挂牌量上升幅度缩小,显示供应趋冷。

  5月1日起,"营改增"正式实施,二手房交易税负略有减轻。5月,上海部分银行放宽了老房贷款年限,且各行尺度存在差别,不过没有触碰房贷期限最长30年的红线。5月23日、25日,人民日报、新华社相继发文,认为不能通过加杠杆去库存、不宜搞大力度刺激,提出要有序消化房地产库存、靠加杠杆无异饮鸩止渴。传递出或酝酿新的调控政策出台。

  涨幅收窄市区明显

  2016年5月,市区(全部7个区及浦东内环)整体上涨1.86%,涨幅较上月缩小0.39个百分点。其中,市中心4区及浦东内环整体上涨1.84%,涨幅较上月缩小0.39个百分点。

  5月,市区的普陀、虹口、静安、徐汇分别上涨1.92%、1.82%、1.76%、1.60%,较上月分别缩小0.42、0.52、0.62、0.72个百分点。市区内成交冷清现象蔓延。究其原因,限购限贷下购房改善需求及跃级置换大幅减少,交投转冷,价格上涨动力减弱。如市区内千万级豪宅成交降温明显,在"325"新政刚出台时,此类房源还有少量成交,进入5月,成交持续减少,部分板块甚至降至冰点。抽样显示,此类房源让价幅度一般在50万左右,急售个案甚至出现百万的降价,也鲜有买家购入。刚需类房源成交同样不畅,买卖博弈加大,不少买家转向购入新兴城区次新房。调查显示,受市场风向影响,买家心态普遍认为房价还会继续下降,积极看房以把握行情,但通常不轻易落定。除去2成左右卖家愿意让步,其余卖家大多诚意度不高。如市区中环内250万的两室户,卖家通常在前期上涨的基础上回调10万,对于砍价过多的买家不予理睬,拉锯现象明显。

  5月,新兴城区整体上涨1.82%,涨幅较上月仅缩小0.07个百分点。涨幅较大的嘉定、闵行、宝山、松江近市区部分分别上涨1.94%、1.86%、1.85%、1.80%。信贷收紧后,部分原本打算购入市区房源的买家计划被打乱,需求被分流转至新兴城区次新房。不过买家出手谨慎,往往在几十套房源中遇到高性价比的才会落定,成交周期也普遍拉长至2周以上。调查显示,需求分流所至,新兴城区轨交板块优质房源走势不弱。一些买家计划购入挂牌300-400万的次新二房,谈判过程中大多会继续砍价,急于置换的卖家也愿意小幅让价。另外,5月新兴城区一些板块地王频出,如浦东周浦、松江泗泾受地王利好,分别上涨2.48%、1.44%。一些急售房源能快速成交,但部分坚持价格的房源大多看多买少,有购房资格人群的减少是交易热度难以被激活的主要原因。

  5月,非新兴城区涨幅最低,整体上涨0.70%,涨幅较上月缩小0.23个百分点。其中金山、奉贤、崇明分别上涨0.65%、0.63%、0.45%。调查显示,主城区板块如金山新城、奉贤南桥分别上涨1.03%、0.75%。而偏远板块则多为持平和下跌,如金山亭林、奉贤海湾持平,松江小昆山、金山朱泾分别下跌0.73%、0.41%。究其原因,这些偏远板块自住需求极少,去除投资客后,购买需求急剧下降。由于总价较低,卖家为求成功售出,约4成愿意给出一定比例让步。此外,5月9日,国家铁路局召开沪崇启铁路通道规划研讨会,传出沪崇启铁路将联接上海浦东、长兴岛、崇明岛。5月19日,长兴岛两块宅地以楼板价1.5万元拍出。在规划及土地市场利好推动下,崇明长兴岛上涨0.86%。

  后续上涨动力减弱

  2016年5月,全市130个板块中,上涨板块94个,占比72.3%;下跌板块20个,占比15.4%;持平板块16个,占比12.3%。

  上涨板块平均上涨2.07%,涨幅环比缩小0.21个百分点。新政实施进入第三个月,需求再度减退,房价涨幅出现了不同程度的缩小。部分改善型板块维持一定的成交量,优质房源在定价合理的情况下能顺利成交。买家选择房源更显谨慎,快速落定的案例明显减少,成交周期普遍拉长至2周以上。如浦东三林、宝山大华、闵行春申、普陀武宁分别上涨2.34%、2.33%、2.28%、2.24%。调查显示,一些持有房票的买家,想借销售淡季寻找优质房源,成为购房主体。5月地王频出,相关区域卖家挂牌仍维持报价,甚至试探性涨价。另外,一些高端公寓及别墅板块上涨动力明显减弱,如黄浦滨江、青浦赵巷分别上涨1.70%、1.19%,较上月分别缩小0.53、0.73个百分点。信贷杠杆去除后,首付额提高,使得这些千万级住宅板块需求大幅减少。

  持平板块16个,较上月增加3个。市区内止涨板块增多,如黄浦复兴公园、长宁动物园、杨浦黄兴公园、普陀真如等,买卖双方博弈日趋激烈。

  下跌板块平均下跌0.49%,跌幅环比扩大0.03个百分点。主要为新兴城区外围板块和市区老工房(售后公房)集中板块,如市区内的徐汇田林、新静安彭浦、普陀甘泉宜川分别下跌0.72%、0.49%、0.37%。板块内原先炒作的二阶梯学区概念及并区利好消退后,以售后公房为主的板块需求急剧减少,200万左右的挂牌房源出现了3%-5%的下调,且在成交中还有一定的议价空间。而新兴城区外围板块的青浦新城、浦东唐镇分别下跌0.70%、0.33%,板块内一、二手房供应充足,过去买家多为非沪籍人口,受新政限购影响,成交冷清。一些卖家维持上月报价水平,但买家并不买账,

  上海二手房指数办公室认为,5月上海二手房交易呈现多空交织态势。卖家降价意愿比例逐渐加大,后续房价或继续回落。二手房价格走势有别于一手房,更多地依赖于市场机制调节。市场企稳需要成交量的支撑,在交易持续转冷一段时间后,买卖双方将暂别博弈。

   交投数据和市场走势表明,二手房交易主导整个上海房地产市场。发达国家"存量房时代"特征在一线城市上海初现端倪。预测未来二手房市场,或先于一手房市场进入盘整期。房地产业要加快供给侧改革,那么,盘活存量以激活有效需求,将是宏观调控的关键节点。(上海二手房指数办公室)

  关于上海二手房指数系统
   上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。
以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2016.05

责任编辑:陈臻

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