上海二手房指数报告(2016年07月)  
 
07月指数
06月指数
变化幅度
3784
3686
+2.57%

  环比涨幅反弹 成交支撑行情

  2016年7月,上海二手房指数为3784点,比上月上升98点,环比上涨2.57%,涨幅扩大1.02个百分点,环比涨幅在连续四个月收窄后出现反弹。

  2016年7月,上海二手住宅成交突破3.5万套,量价同向强劲,其中7月下半月成交量出现快速增长。上海二手房指数办公室认为,"3.25"政策边际效应减弱,市场观望情绪渐退,部分成交价格已坐实3月最高峰的挂牌价。市场特征表现为:一、在连续4个月价格涨幅收窄之后,出现涨幅扩大走势,市场震荡中房价进入新一轮的高位运行;二、量价同向强劲,成交量作为市场原动力,本月环比上涨40%,支撑了房价涨幅的反弹,这种升势或是后市大热的前兆;三、市场情绪扭转,入市欲望提升,一季度的高成交量中,部分卖房置换案例已在6、7月完成前部分,拿到现金的置换者见市场企稳、价格坐实纷纷购入;四、上海一手普通住宅在售不足2万套,有效供应紧缺加上开盘价格高企,不少刚需买家分流至二手房市场,300万元以内新兴城区刚需房成为交易主力;五、7月地王现象频现,市场"恐涨"情绪再起,不少邻近地王板块的二手房价格出现3-5%的涨幅。截至2016年7月31日,全市二手住宅挂牌量为146634套,较上月上升0.51%。其中,内环内挂牌量为34026套,较上月下降1%,内外环、外环外挂牌量分别为79529套、33079套,较上月分别上升0.19%、2.9%。内环内挂牌量持续下降,供应端区域分化可见。

  7月22日,中共上海市委、市政府举行"崇明撤县设区"工作大会,对于提升崇明在全市的地位、加快发展有重大利好。崇明的第二、三产业得到增长,生态立岛的战略将使崇明房地产迈开大步。前不久长兴岛两宅地均以超200%的溢价率拍出,轨交19号线规划已定,崇明房价补涨即在眼前。

  地王效应持续发酵

  2016年7月,市区(全部7个区及浦东内环)整体上涨2.62%,涨幅较上月扩大0.91个百分点。其中,市中心4区及浦东内环整体上涨2.65%,涨幅较上月扩大0.85个百分点。

  7月,市区内浦东内环、静安、黄浦改善居多,分别上涨2.95%、2.63%、2.61%;杨浦、普陀刚需集中,分别上涨2.62%、2.54%。热门区域新增挂牌减少,其中,内环附近的改善型房源,600-1000万的大二房及小三房成交较好,议价空间几乎关闭。究其原因,内环内一手改善住宅供应均处低位且价格高企,一些楼盘更是出现"日光"现象;二手房适销对路房源维持涨价,平均幅度在2%-3%,市场风向由双方博弈转为卖家强势。买家抢房、卖家跳价等频现,少数热门板块的改善成交比例达到4成以上,驱动量价强势向上。而中环附近的300万以内的二室户老工房(售后公房)成交抬头,观望气氛逐渐退去,中介带看出现3成增长,一些观望客开始看房选房。80后买家成交占比超5成且购房首选二房户型。不少投资型买家着眼于较高的租金回报率,选择购入市区老工房(售后公房)。

  7月,新兴城区整体上涨2.52%,涨幅较上月扩大1.17个百分点。宝山、闵行、嘉定、松江近市区部分成交集中,分别上涨2.59%、2.57%、2.51%、2.45%。成交案例中刚需房源比例明显提升。新兴城区6、7月来的多宗土地高溢价成交,房价预期不及楼板价刷新,致使板块及周边带看升温3成以上。抽样显示,300万以内的次新二房最受买家青睐,其中,嘉定、松江的主城区板块成交集中,占比近三成,一套房源多个客户看房。首批社保满期的外省市在沪人员入市成为需求补充。另外,轨交房中轨交8号线沿线板块成交量大,热门小区挂牌量出现2-3成的缩小。

  7月,非新兴城区整体上涨2.53%,涨幅较上月扩大1.48个百分点。金山、奉贤成交升温,分别上涨2.38%、2.18%。主要受主城区大量需求入市推动所致,调查显示,金山新城和奉贤南桥占全区成交6成以上,分别上涨2.95%、2.18%。究其原因,这些板块内2万左右的单价成为不少买家心中的价格洼地,购房需求不断涌入。而崇明受撤县设区利好,整体上涨1.55%,区域内长兴岛和堡镇分别上涨2.85%、2.79%,投资兼带养老、度假性质的购房成为主流。浦东外环外如祝桥等板块,受88亿年内总价地王拉动,上涨2.97%。

  上涨板块达八五成

  2016年7月,全市130个板块中,上涨板块111个,占比85.4%;下跌板块12个,占比9.2%;持平板块7个,占比5.4%。

  上涨板块平均上涨2.81%,涨幅环比扩大0.52个百分点。上涨板块出现量价齐涨的现象,挂牌房源议价空间缩小甚至关闭,取而代之的是卖家纷纷提价,在市场震荡向上的行情中,面对优质房源买家也愿意接受。调查显示,市区外围板块及新兴城区邻近市区的板块涨幅较大,如普陀桃浦、青浦徐泾、浦东北蔡、嘉定南翔分别上涨3.09%、3.06%、3.01%、2.95%。其中,250-350万的次新二室户或二室带厅的老工房(售后公房)成交最为集中。而改善案例中,杨浦新江湾城、浦东联洋、徐汇万体馆、长宁中山公园等板块成交最热,分别上涨3.12%、3.11%、3.04%、2.97%,在刚需逐渐释放的情况下,置换改善交易周期缩短,600-1000万的品牌次新二房或三房交易热度也随之升温,其中不乏以二换一的置换。目前新江湾城地王效应也开始发酵。

  持平板块7个,较上月减少11个。涨跌相持板块大幅减少,上涨占先,如大多卖家见成交复苏,心态转好,纷纷调整价格。一些外围板块走出持平行情,如青浦朱家角、松江新桥等板块,价格纷纷由跌转平

  下跌板块平均下跌0.34%,跌幅环比扩大0.04个百分点。下跌板块数量较上月减少9个。市区如虹口曲阳、长宁仙霞、普陀真如分别下跌0.41%、0.39%、0.22%;新兴城区如宝山通河、浦东航头、青浦重固分别下跌0.51%、0.48%、0.37%。这些下跌板块中的老工房(售后公房)及动迁房出现一波置换潮,不少置换客为能抢到心仪房源,愿意将持有的低总价房源以1%-3%让利。而区域内次新房价格仍然坚挺,市场表现为分化行情。

  上海二手房指数办公室认为,"3.25"政策对楼市的影响正逐渐淡化,5、6月成交量相对4月份小幅反弹后,市场观望情绪进一步冲淡。7月后,首批社保满5年的外省市人员开始入市,加上一季度交易高峰中抛房的置换型客户开始大批入市,7月成交出现暴涨属情理之中。

  伴随着地王频出对房价预期的刷新,加上目前一手房供应减少,二手房市场或走出政策调整期,迎来新一波需求的高峰。如果政府未出台政策干预,楼市或在震荡向上中重回上涨通道,量价齐升是大概率事件。(上海二手房指数办公室)

  关于上海二手房指数系统
  上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月第一个星期四发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。
   上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


上海二手房指数办公室2016.07

责任编辑:陈臻

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