上海二手房指数报告(2016年08月)  
 
08月指数
07月指数
变化幅度
3857
3784
+1.82%

    区域板块轮涨 排队过户再现

    2016年8月,上海二手房指数为3857点,比上月上升73点,环比上涨1.82%,涨幅缩小0.75个百分点。购房情绪高涨,市场成交大热,区域板块轮涨。

    2016年8月,上海二手房市场火爆,最后一周再现交易排队过户的场面。上海二手房指数办公室认为,成交大幅上升提振市场信心,前期土地市场高溢价推高房价预期。据不完全统计,本月二手住宅成交或达今年来峰值。市场特征表现为:一、经历"3.25"政策严控,市场成交从萎缩转向恢复,后呈逐月强势上升态势;二、一手房挑选余地缩小,需求分流至二手房市场;三、全市呈现轮涨格局,始自市区中高档改善盘,传导至郊区次新房,老工房(售后公房)随即补涨,乃至远郊出现呼应;四、刚需和刚改成为市场消费主体,内外行情出现分化,成交以外环外和郊环附近为主,市区走缓。表现为郊区包括远郊300万以内的次新房成交火爆,刚需约占8成,而市区及市区外围的高端、大面积房成交不及前者;五、成交案例中,有外省市避险资金流入,或短期借贷的炒房客,偏好单价2、3万的郊区房源,助推偏远郊区涨势。截至2016年8月31日,全市二手住宅挂牌量为160079套,较上月上升9.17%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为36642套、86273套、37164套,较上月分别上升7.69%、8.48%、12.35%。挂牌量大涨,显示市场交投升温。

    8月16日,住建部等七部委联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,要求房地产中介机构对房源真实性进行全面核验,不得强制捆绑金融服务,设立失信中介机构"黑名单",对严重失信的中介机构和个人实行行业禁入。 8月22日,《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》启动社会公示,重新划定中央活动区、城市副中心、地区中心的范围,将利好区域板块楼市。8月18-24日,上海市政府出手中止三宗土地、涉及四个宅地地块的出让,引起市场联想。8月29日,针对房产调控收紧传闻,上海市住建委明确表示,没有研究过此类政策。市场紧张情绪遂缓解。

    六成交易新兴城区

    2016年8月,市区(全部7个区及浦东内环)整体上涨1.94%,涨幅较上月缩小0.68个百分点。其中,市中心4区及浦东内环整体上涨1.98%,涨幅较上月缩小0.67个百分点。

    8月,市中心的浦东内环、黄浦、徐汇涨幅领先,分别上涨2.20%、1.98%、1.95%。其余如杨浦、虹口、普陀分别上涨1.91%、1.90%、1.81%。市区行情出现分化,500万以内的房源成交较好,而500万以上的中高档改善房源则热度削减。由于需求结构变化,多高层老工房(售后公房)低总价房源价格出现一波上涨,除去瑕疵房源,往往都无议价空间。低区房源更是受到老年置换客的追捧,挂牌后一周内即可售出。调查显示,一些持有房票者,出于投资和资金避险需求,选择购入市区低总价房源。而挂牌在售的中高档改善房源,价格接连上涨,优质房源缺乏,购房者止步观望,成交转淡。

    8月,新兴城区整体上涨1.66%,涨幅较上月缩小0.86个百分点。宝山、嘉定近市区部分上涨1.83%,而闵行近市区部分上涨1.82%。宝山罗店、闵行浦江、嘉定城区、浦东周浦等外郊环间板块,成交环比上升4成以上。原因有三:一是有房票者在市区房价大涨的刺激下,纷纷选择出手,但受预算限制,300万以内的二室户型成交最为集中;二是购房趋向改变,购房人群呈年轻化和外省市户籍占比渐多,对地段并不敏感,新兴城区次新房相比市区老工房舒适度高,地铁周边房源更受追捧;三是改善需求从一手房市场分流而至的不在少数。新兴城区成交量占全市六成以上,成交周期也短于市区。

    8月,非新兴城区整体上涨1.96%,涨幅较上月缩小0.57个百分点。奉贤、金山、崇明分别上涨2.06%、2.05%、1.96%。受投资客涌入,非新兴城区二手房市场走势强劲,量价大涨。调查显示,区域内200万以内的房源,成为低预算投资客的首选,甚至出现排队看房现象。涨幅较大的板块如崇明新城、奉贤奉城、金山亭林、浦东临港新城分别上涨2.75%、2.18%、2.14%、2.04%。在房价不断攀升的背景下,这些单价低于2万的板块,引发投资客的更多关注。

    持平下跌板块增加

    2016年8月,全市130个板块中,上涨板块102个,占比78.5%;下跌板块16个,占比12.3%;持平板块12个,占比9.2%。

    上涨板块平均上涨2.27%,涨幅环比缩小0.54个百分点。8月,主力需求集中在新兴城区板块,这是由于市区房价高企,需求向外分流。其中市区外围板块及新兴城区邻近市区板块涨幅较大,如普陀万里、宝山上大、闵行七宝、浦东曹路,分别上涨2.75%、2.67%、2.56%、2.52%。一些新兴城区的外围板块涨幅也不小,如宝山罗店、嘉定安亭、浦东惠南、松江城区,分别上涨2.45%、2.31%、2.25%、1.92%。调查显示,新兴城区300-500万的二室户次新房为交易主体,刚改客将手中唯一售后公房出售,转而置换到新兴城区板块。同时,一些外省市首次购房客甚至投资者也相继入市,部分热门小区成交量增加4成。由于在市区次新房大涨传导下,新兴城区次新房低总价的优势吸引了刚需及刚改客入市。而市区千万级的高档住宅,观望有所抬头,成交较上月略有下降。

    持平板块较上月增加5个。一些区域涨跌互现,如徐汇淮海西路、长宁仙霞,普陀真如整体走平,区域内500万左右的二室户房源价格上扬,800万以上房源由于需求减弱则略有降价。青浦朱家角、松江新桥等外围板块交投稳定,房价延续走平。

    下跌板块平均下跌0.33%,跌幅环比缩小0.01个百分点。下跌板块较上月增加4个,为16个,市区占比过半。市区虹口江湾镇、普陀甘泉宜川、静安彭浦、杨浦鞍山分别下跌0.41%、0.37%、0.34%、0.16%。新兴城区如松江泗泾、嘉定丰庄、宝山大场、浦东唐镇分别下跌0.47%、0.35%、0.27%、0.25%。抽样显示,持有售后公房的部分刚改客,把瑕疵房源降价快速出手,以保证置换衔接顺利,降价幅度多在3%-5%,置换方向多为居住地附近的新兴城区板块次新房。而这些区域的次新房价格维持上涨,显示上涨行情下的分化表现。

    上海二手房指数办公室认为,二手房成交速度加快,全市呈现轮涨格局。最后一周成交激增,新兴城区表现抢眼。市场在向上行情中分化,中高档房源出售周期拉长,刚需、刚改客选择远郊增多。

    值得注意的是,这一轮上涨行情,使得上海滩难觅价格洼地。局部市场显示高房价正在进入适应期。被称为传统旺季的"金九银十"即将到来,实际上楼市火爆早已打破七、八月传统淡季。成交量支撑的房价,未现后市拐点征兆,涨幅或收缓。
(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月第一个星期四发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。以往报告请看http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2016.08

责任编辑:陈臻

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