上海二手房指数报告(2016年09月)  
 
09月指数
08月指数
变化幅度
3930
3857
+1.79%

  遏制市场过热 交易理性回落

  2016年9月,上海二手房指数为3930点,比上月上升73点,环比上涨1.79%,涨幅环比缩小0.03个百分点。市场过热势头开始转向。

  2016年9月,上海二手房市场价格涨幅缩小,市场人气递减,据不完全统计成交环比下降逾3成半。上海二手房指数办公室认为,进入9月,前期市场的过热情绪开始转向理性。市场特征表现为:一、管理部门及时出手,8月29日上海住建委紧急辟谣,随后公安局刑事拘留7名恶意编造散布谣言涉案人员,相关企业涉事部门(或门店)、人员网签资格被取消,市场恐慌性情绪得以消减;二、价格高位运行与部分购买力出现冲突,市场非理性过热受到抑制,成交下滑;三、置换改善驱动市场,抽样显示,外环内占比8成以上,外环外占比6成以上,其中除了改善购房,投资和资金避险为目标的购房比例也不少,包括购入低总价的售后公房、满3年的动迁房;四、新增房源中高价挂牌减少,带看量也明显下降,部分区域中介门店成交下滑3-5成。截至2016年9月30日,全市二手住宅挂牌量为161149套,较上月上升0.67%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为36652套、86424套、38073套,较上月分别上升0.27%、0.18%、2.44%。二手房挂牌量不同于一手房存量内涵,销售量与挂牌量变化尚无明显的对应关系。

  9月22日,银监会上海监管局办公室印发《上海银监局办公室关于进一步规范辖内商业银行与房地产中介机构业务合作管理的通知》,明确房产中介五类行为将被列入黑名单,银行应立即终止与违规中介合作。9月28日,上海市规土局发布消息称,自10月8日起上海将全面实施不动产统一登记制度。此举不是简单换证,或为规范税收及管理扫清障碍。

置换改善主导交易

  2016年9月,市区(7个传统市区及浦东内环)整体上涨1.92%,涨幅较上月缩小0.02个百分点。其中,市中心4区及浦东内环整体上涨1.95%,涨幅较上月缩小0.03个百分点。

  9月,浦东内环、黄浦、徐汇分别上涨2.16%、1.98%、1.97%。其次,静安、长宁、普陀分别上涨1.85%、1.84%、1.81%。市区延续分化行情,中端改善房源及学区老工房(售后公房)价格相对坚挺。究其原因,随着低价房源的去化和新增房源加价挂牌,水涨船高,之前高价挂牌而滞销的房源销路大有改观。也有部分改善客由于新兴城区价格飞涨而回流市区,占到成交的2成左右。非学区的售后公房,以及高端房、豪宅,虽价格上涨,但买家数量减少。如部分板块的非学区售后公房,一组客户往往可选5、6套房源,而之前仅可选2、3套。挂牌量较之前提升,不过买家不会轻易落定。

  9月,新兴城区整体上涨1.63%,涨幅较上月缩小0.03个百分点。其中,嘉定、松江、青浦近市区部分分别上涨1.73、1.64%、1.44%。热度板块之间表现略有分化,如紧邻传统市区的一些板块成交集中,以购入二室或三室户型居多,买家面对小幅涨价也能接受。抽样显示,首次改善客热门选择2005年前后的一些次新房小区,优质房源则奇货可居,多组客户争抢一套房,其中不乏中产阶层。卖家则坐地起价,幅度往往在3%-5%。而外围的一些板块,主力刚需客无力出手,不少门店带看量出现3-4成下滑。一些急售房即使给出1%-2%的让利,成交周期也拉长。

  9月,非新兴城区整体上涨1.69%,涨幅较上月缩小0.2 7个百分点。奉贤、崇明、金山分别上涨1.79、1.74%、1.03%。低总价的房源仍受到投资客青睐,本地自住客随波逐流。板块中金山新城、崇明新城、奉贤南桥略高于平均涨幅。调查显示,一些年初万元左右单价的次新房,大多上调挂牌价,尤其是撤县设区不久的崇明,城桥镇和长兴岛分别上涨1.79%、1.67%。

  热点板块涨幅趋缓
  2016年9月,全市130个板块中,上涨板块113个,下跌板块11个,持平板块6个。

  上涨板块平均上涨2.08%,涨幅环比缩小0.19个百分点。9月,二手房成交主体为置换型改善客,内环内附近板块涨幅居前,如黄浦豫园、徐家汇、虹口北外滩、闸北大宁绿地分别上涨2.10%、2.07%、2.04%、2.02%。抽样显示,区域内800万左右的次新二房成交较热。而新兴城区的松江城区、浦东北蔡、闵行莘庄分别上涨2.04%、2.01%、1.97%。10年房龄次新房和600万左右房源,成为区域内首选,置换型改善客占6成以上。另外,学区房的成交也较热,长宁中山公园、黄浦蓬莱公园、浦东洋泾涨幅居前,分别上涨2.25%、2.12%、1.96%。成交案例中以购买一室挂户口、或一步到位改善自住居多。目前一些热门学区一室户总价在300万元左右,而提前购入的家庭也越来越多。非学区房性质的售后公房则供应充足。

  持平板块多为新兴城区外围板块及非新兴城区。新兴城区的青浦朱家角、松江新桥涨跌互现,整体走出持平行情,区域内次新房价格上扬,售后公房需求不足价格下跌。而非新兴城区区域内二手房成交鲜见,价格不见波动,如金山亭林。

  下跌板块平均下跌0.21%。售后公房集中的板块出现下跌,市区如虹口曲阳、杨浦鞍山、长宁仙霞分别下跌0.41%、0.34%、0.31%,新兴城区如嘉定丰庄、浦东唐镇、宝山大场分别下跌0.37%、0.27%、0.25%。非学区的售后公房作为房产交易链的底层,在置换型改善客的抛售下,供应充足,买家挑选余地大,挂牌价及成交价均下降。调查显示,置换型改善客为求完成连环置换交易,主动让价多,且幅度往往在3%-5%。受9月整体带看量下降影响,部分带有瑕疵的房源即使价格下调,也鲜有客户看房。

  上海二手房指数办公室认为,7、8两月量价过快上涨,进入9月市场呈现降温态势。前期需求的大量消耗以及上海打击中介造谣,使得恐慌性情绪逐渐缓解,成交量理性下调,传统"金九"不金。

  这次上海出台坚决遏制房价过快上涨的"六条措施"以及一二线热点城市密集调控是国策。降低杠杆,抑制投资,稳定房价预期,体现了政府以人为本的管理。房地产市场风向开始转为防止过热,炒作房价与唱衰楼市均不可取。上海将全面严格实行二手存量住房交易资金监管,遏制房价过快上涨可期。"银十"涨幅继续收窄属大概率事件。楼市总有起伏,但理性消费是长久的。(上海二手房指数办公室)

上海二手房指数办公室2016.09

责任编辑:陈臻

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