上海二手房指数报告(2016年11月)  
 
11月指数
10月指数
变化幅度
4004
3997
+0.19%

    市场降温奏效 房价接近走平

  2016年11月,上海二手房指数为4004点,比上月上升7点,环比上涨0.19%,涨幅相比上月缩小1.52个百分点。严厉调控作用明显,指数涨幅继续收窄接近走平,市场趋向稳定

    11月,上海二手住宅成交量接近1.9万套,较上月下降逾一成,月成交量依然在正常年份水平。价格涨幅连续第四个月收窄,接近涨跌临界点。上海二手房指数办公室认为,"沪六条"及"11.28"新政加码,调控效应立竿见影,市场呈现量跌价稳。市场特征表现为:一、成交量有所回落,前三周成交在4000套上下,末周成交回升至逾5000套翘尾。二、需求结构未有过大变化,刚需延续主导成交,改善比例并未减少。全市300万元以内房源成交占比61.9%,较上月下降1%;300-500万元房源成交占比22.8%,较上月下降0.3%;500万元以上房源成交占比15.3%,较上月回升1.3%。三、挂牌量大幅上升近7%,多数为持平报价,其中挂牌价有变化的,下调比例大于上涨比例。卖家可议价以及置换客降价抛盘现象增多。四、中介门店看房人数下降3-7成,表明需求减少、买家观望心态加重。五、商业银行年末贷款额度紧张,部分月中即额度不足,进一步降低了交易节奏。截至2016年11月30日,全市二手住宅挂牌量为171332套,较上月上升6.73%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为38275套、89948套、43109套,较上月分别上升5.24%、5.11%、11.72%。二环三区挂牌量均出现大幅上升,显示了新增大量的投资、置换类卖盘,但去化速度放缓,其中外环外成为抛盘最为集中的区域;同时,管理部门严打中介虚假信息,公布的挂牌量比较接近真实。
     11月28日,上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展,进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,次日生效。购买首套房的首付比例不低于35%;认房又认贷,购买第2套房的首付比例分别不低于50%、70%。同日,《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》下达,二套普通商品房贷款利率上浮10%,个人贷款最高限额下调10万元,停止向已申请两次公积金贷款的职工家庭放贷,不足两次而家庭人均购房面积超过35.5平方米的也停止放贷;贷款额度余额倍数从40倍下降到30倍。新政效应将在下个月充分显现。

    买方市场特征日显

    2016年11月,市区(7个传统市区及浦东内环)整体上涨0.13%,涨幅较上月缩小1.53个百分点。其中,市中心4区及浦东内环整体上涨0.10%,涨幅较上月缩小1.56个百分点。

    11月,市区成交套数占全市成交近三成半。杨浦、普陀领先,成交量均逾千套。普陀、杨浦、静安、徐汇价格分别上涨0.23%、0.15%、0.13%、0.10%,四区占市区总成交量逾六成。调查显示,500万元以内70平方米以下的房源,刚需及刚改类需求成交占比提升至近六成,其中学区房仍受买家青睐。如陆家嘴、静安大宁、徐家汇等热门板块,成交房源中近半数为学区房,部分挂牌价维持了1%-2%的涨幅。改善型主要以90-140平方米的大二室或三室为主,成交占比近二成,部分改善客和交易过程中的置换客乘楼市转向伺机入市。另外如浦东内环,作为新上海人购房集中区域,价格整体上涨0.22%,区域内联洋、花木等板块成交量小幅下滑7%,买家以学区房和改善置业为主。抽样调查,一些房源在挂牌定价时已留有1%-2%的议价空间。经统计,市区65个板块中近三成板块下跌,下跌板块日渐扩大,如黄浦五里桥、长宁北新泾分别下跌0.17%、0.16%。降价急售房源增多,主要为一些带有瑕疵的售后公房和高价次新房。

    11月,新兴城区整体上涨0.22%,涨幅较上月缩小1.44个百分点。成交量领先的浦东、闵行、宝山、嘉定近市区部分,价格分别上涨0.24%、0.22%、0.25%、0.21%。调查显示,新兴城区成交前三位的浦东三林,浦东金桥、闵行古美罗阳,区域内70-90平方米、单价5-6万元、总价500万元内的二室成交集中,大多新增挂牌维持前期报价,成交量维持上月水平。嘉定城区、浦东周浦、宝山顾村板块,购房者主要为一些预算在300万元以内的刚需客,成交热门的多为动迁房一室、二室户型,房龄较新、临近轨交成为买家考虑首选。而次新房,不少外环内房源二室总价范围在500-800万元、三室上千万的,挂牌比比皆是,成交下滑,出现了主动调低价格1%-3%。统计显示,50个新兴城区板块中,下跌板块占比逾二成半,如浦东外高桥、宝山罗店均下跌0.17%。

    11月,非新兴城区整体上涨0.46%,涨幅较上月缩小1.71个百分点,成交量较少,仅占全市一成多。金山、崇明、奉贤分别上涨0.57%、0.56%、0.42%。房源成交集中在区域行政中心和新城镇的200万内90平方米左右的房源,如金山新城、奉贤南桥、浦东临港分别上涨0.61%、0.37%、0.29%。上述板块成交占非新兴城区成交量的五成。抽样显示,作为上海价格洼地,这些板块成为新上海人落户后买房的首选,也有一些老年人改善居住条件选择购入。其余一些板块,如金山亭林、崇明长兴岛、奉贤奉城月成交不足50套,购房者多为本地自住需求,投资客鲜见。

    下跌板块六成市区

    2016年11月,全市130个板块中,上涨板块81个,占比62.3%;下跌板块32个,占比24.6%;持平板块17个,占比13.1%。下跌板块中六成在市区。

    上涨板块平均上涨0.40%,涨幅环比缩小1.86个百分点。全市130个板块成交前20位,新兴城区占比六成。调查显示,300万以内70-90平方米的房源成交集中,如宝山顾村、闵行浦江、浦东金桥、嘉定城区分别上涨0.56%、0.47%、0.41%、0.39%。同价位区域置换或小金额贷款类型的刚需、刚改客是主要客群,成交案例中,多为首套刚需买家,也有一些售后公房置换客或新婚夫妻。市区300-500万的售后公房,带看量下降4-5成,一些业主心态调整,报价回归理性,如陆家嘴、杨浦黄兴、徐家汇分别上涨0.49%、0.46%、0.37%,成交维持上月水平。调查显示,成交案例中半数以上为学区房的刚需。而一些次新房改善板块,带看量出现3-7成的下滑,部分板块成交不足百套,价格涨幅缩小接近走平,如杨浦新江湾城、静安寺、浦东世博滨江分别上涨0.27%、0.27%、0.12%。

    持平板块较上月增加3个,为17个。市区板块由涨转平增多,占总持平板块逾7成,如虹口曲阳、杨浦中原社区、长宁仙霞,徐汇上海南站。调查显示,卖家在挂牌时由涨价转为维持前期报价,究其原因,这些板块中部分非学区售后公房二室300万左右的价格,让不少刚需止步,去化减速。而次新房,由于置换链前端的售后公房接盘不畅,一些置换客只能暂缓入市,卖家挂牌维持前期水平。

    下跌板块平均下跌0.22%,跌幅环比缩小0.04个百分点。其中,市区下跌板块为19个,占比全市下跌板块近六成。调控改变市场预期,入市意愿持续降低,置换客不少也转为观望,带看量出现了3-7成不等的回落,挂牌价松动。市区售后公房密集板块下跌较多,如徐汇田林、普陀甘泉宜川分别下跌0.37%、0.25%,浦东塘桥、徐汇长桥均下跌0.23%。另外新兴城区的部分板块也出现了下跌,如浦东川沙、闵行吴泾分别下跌0.33%、0.32%,松江莘闵、嘉定安亭均下跌0.21%。抽样显示,这些板块中新增房源出现了不少挂牌降价,尤其是"买大卖小"的置换链,选择低价挂牌抢时间抢客户,降价幅度2%-3%。

    上海二手房指数办公室认为,政策效应释放,成交量连续两个月恢复正常年份水平。价格涨幅4个月收窄,在经过24个月的持续上涨后,临近涨跌临界点,未来或将告别连涨格局。"11.28"新政收紧信贷压缩购房需求,包括二套投资需求和部分改善性需求,剑指房价和中介。政策有保有压,打击投机,抑制投资,遏制房价过快上涨,引导居民理性购房。需要关注的是,新政下在外地贷款购房的上海人,以及在家乡贷款购房的新上海人,一旦认贷全国,在上海购房面临巨额首付。

    随着后市趋向稳定,在新政保刚需的同时,有效需求将刺激有效供应。和一手房开发商定价不同,二手房本就随行就市,能率先适应市场变化,预测适销和性价比占优的二手房源会更多地进入市场。随着置换及投资需求减少,对于首套刚需客来说,或将迎来难得的购房窗口期。(上海二手房指数办公室)

上海二手房指数办公室2016.11

责任编辑:陈臻

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