上海二手房指数报告(2017年01月)  
 
01月指数
12月指数
变化幅度
3968
3996
-0.71%

    新年冷清开局 价格稳中回落

    2017年1月,上海二手房指数为3968点,比2016年12月下降28点,环比下跌0.71%,跌幅环比扩大0.50个百分点。去年三次调控组合拳连续发力,至年末市场开始理性调整,今年1月指数延续下行走势。

    1月,上海二手住宅成交9100余套,环比下跌30.3%,月成交量不到正常年份月度2万套水平的半数,为60个月来月度最低值。抛开1月元旦、春节双假期因素,房地产市场已处于降温通道,意味着将经历一段调整期。市场特征表现为:一、以刚需为主导的成交结构未变,但改善置业有所回升;全市普通住宅成交占比73.8%,环比提升0.7个百分点,其中300万元以内房源成交占比64.80%,环比下降1.39个百分点;300-500万元房源成交占比22.05%,环比提升0.56个百分点;500万元以上房源成交占比13.15%,环比提升0.83个百分点。二、成交量方面,新兴城区远超中心城区,为5900余套,占比全市64.75%;其中,近郊占比新兴城区83.92%、远郊占比新兴城区16.08%;而中心城区成交3200余套,占比全市35.25%,其中内环内成交1400余套,占比中心城区43.92%。三、90平方米以内的刚需房源,议价幅度多为3%-5%;而90平方米以上的中大户型房源,议价幅度扩大至4%-6%;门店普遍带看量再现一到二成下降。四、各大商业银行严格审核贷款申请人首付资金来源及收入流水资料,杠杆减少引导理性消费,更是遏制了投机投资购房。截至2017年1月31日,全市二手住宅挂牌量为168963套,较上月下降1.38%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为37753套、87801套、43409套,分别下降1.74%、1.21%、0.18%。内环内下降幅度最大,并依次递减,显示了由内向外的置换链出现减速。

    1月22日,上海银监局召开2017年上海中资银行业金融机构主要负责人会议,要求坚决落实中央和上海市有关房地产调控的各项要求,严格执行个人住房差异化信贷政策,抑制炒房投机需求。

    内环领跌中心城区

    2017年1月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格整体下跌0.70%,其中内环以内整体下跌0.78%。虹口、长宁、黄浦、杨浦、徐汇分别下跌0.86%、0.82%、0.77%、0.73%、0.70%,静安、普陀跌幅略小,分别下跌0.64%、0.60%。

    1月,中心城区总成交3200余套,环比下降30.3%。其中内环内成交1400余套,环比下降26.8%。政策叠加节假因素,大多门店带看量较上月再降一二成,部分门店因看房客稀少甚至提前关店,零成交情况蔓延。成交统计显示,静安、普陀、虹口成交量下降最大,均逾三成半。而黄浦下降一成余,成交相对稳定。从板块表现看,成交领先的杨浦黄兴、静安彭浦、普陀光新、虹口曲阳等老工房(售后公房)集中板块,成交房源多为300万元、50平方米左右的一室、二室售后公房。由于置换交易占比不大,售后公房挂牌及出售都出现降温,上述板块成交量下滑三成左右。

    中心城区内环以内,徐汇、黄浦成交量仅分别下降8.4%、7.1%,显示了优质地段的抗跌性,这些板块内优质房源仍受到买家追捧,量价相对稳定。区域内如徐家汇、徐汇万体馆、黄浦打浦桥、黄浦老西门等板块,月成交量在50-80套。统计显示,这些板块成交多为600万元、75平方米以上二室户改善房源。而其余如普陀、虹口、静安等区,成交量下降均在三成半以上,改善客离场使得成交骤降。

    2017年1月,新兴城区中,近郊城区、远郊城区整体价格分别下跌0.70%、0.72%。其中,宝山、闵行、金山、嘉定、奉贤、浦东、青浦分别下跌0.81%、0.80%、0.76%、0.73%、0.68%、0.66%、0.62%。

    近郊城区作为上海二手房市场成交主体,在全市成交排名前20的板块中占比过半。其中成交前三的奉贤南桥、浦东金桥、浦东世博,成交仅下降一二成。区域内奉贤南桥成交主力为200万元、90平方米左右的次新房,浦东金桥成交多为300万元、70平方米左右的紧凑二室房源,浦东世博成交多为250万元、50平方米左右的一室、二室户售后公房。这些板块房源供应充足、价格段合适、配套齐全,成为了刚需客的首选。由于购房需求集中,卖家只给出小幅议价。而一些无轨交、生活配套不足的板块,成交下降较为明显,达三五成,如松江新桥、宝山罗店、浦东新场、青浦徐泾月成交套数在30-50套,由于带看减少三成以上,实际成交中,价格松动的房源逐渐增多。

    远郊城区全部11个板块成交900余套房源,集中在金山新城、临港新城、嘉定城区等新城板块,价格分别下跌1.13%、0.81%、0.78%。统计显示,低预算刚需客成为远郊城区板块的主导,其中不乏一些外地落户购房、养老购房等需求。200万、90平方米以内的二室次新房成交集中。由于成交下滑,一些卖家在实际成交中愿意给出3-5万元的让步。其余板块则成交稀少,在于板块区域开发不成熟,购房者亦多为本地居民。

    七成板块出现下跌

    2017年1月,全市130个板块中,下跌板块94个,占比72.3%;持平板块21个,占比16.2%;上涨板块15个,占比11.5%。

    下跌板块价格整体下跌1.01%,跌幅环比扩大0.30个百分点。其中,中心城区下跌板块45个,占比47.9%;新兴城区中的近郊城区下跌板块39个,占比41.5%。中心城区由之前改善客为主转变为刚需客为主,成交缩减,加上带看量不断下滑,选择以价换量的卖家逐渐增多。跌幅较大的如静安曹家渡、普陀长寿路、长宁虹桥路、杨浦东外滩,分别下跌1.54%、1.51%、1.48%、1.41%。上述板块中改善客锐减,导致成交下降二到四成。而一些优质学区房所在板块,成交主导为挂户口型的售后公房,400万以内二室兼具自住功能,卖家仅提供5万元以内优惠,如闵行七宝、浦东洋泾、徐汇田林价格分别下跌0.63%、0.56%、0.56%,成交量下降二成。另外,一些新兴城区板块刚需购房者面对楼市风向转变,压房东挂牌价让步后再商小幅议价,如浦东外高桥、宝山淞南、松江九亭、宝山顾村,分别下跌1.39%、1.32%、1.23%、1.16%,卖家为促成交也给出让步。

    持平板块较上月减少4个,为21个。其中中心城区板块11个,如黄浦蓬莱公园、黄浦新天地、静安江宁路,成交均在30套左右,较前无大波动。成交房源也多为中高档改善房,如600-1000万元、90-120平方米的改善型房源,即使政策收紧行情转冷,持有优质房源的卖家也不轻易让价。另外,新兴城区的浦东三林、浦东川沙、闵行浦江等刚需板块,300万元、75平方米以内的房源成交均过百套,成交量支撑价格保持稳定。

    上涨板块价格平均上涨0.11%,涨幅环比缩小0.02个百分点。市中心板块如黄浦老西门、徐汇万体馆分别上涨0.14%、0.07%。区域内涨跌互现,优质房源成交拉动房价上涨。而新兴城区板块,如嘉定南翔、宝山上大、松江佘山分别上涨0.11%、0.10%、0.09%,区域内300万左右二室次新房及动迁房价格坚挺。

    上海二手房指数办公室认为,2017年1月上海二手房市场量价齐跌,限购、限贷等调控政策有效抑制了投资投机购房。二手房市场进入稳步降温通道。挂牌量和挂牌价下降,带看量持续下滑,二手房价格向下调整的趋势愈发明显。不过,抽样发现,部分区域出现了均价上涨,这表明了交易结构变化、改善需求交易增多,而非房价水平的上涨。置换改善是市场一大动力,随着改善型需求逐渐回归,市场将趋向稳定。

    春节过后的2月,严政开启的楼市预期改变更加明朗,缩量下调,房价面临调整是必然的。住房回归居住属性日益成为共识,未来政策与市场氛围也将有助于让炒房者知难而退,让消费者理性消费。(上海二手房指数办公室)

上海二手房指数办公室2017.01

责任编辑:陈臻

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