上海二手房指数报告(2017年02月)  
 
02月指数
01月指数
变化幅度
3953
3968
-0.43%

    成交小幅反弹 房价跌幅收窄

    2017年2月,上海二手房指数为3953点,比1月下降15点,环比下跌0.43%,跌幅环比缩小0.28个百分点。价格指数下行幅度收窄,成交量虽有所回升但仍低位徘徊,处于降温通道。

    2月,上海二手住宅成交1万余套,环比上涨10.9%,同比下跌58.8%。成交量回升,但仅为正常年份2万套月均水平的一半。市场特征表现为:一、刚需购房主体不变,低总价房源占比上升。全市普通住宅成交占比72.85%、环比下降0.95个百分点;而低总价的300万元以内房源成交占比68.67%,环比上升3.87个百分点。二、随着成交量上升,总价300万以上房源占比下降,其中,300-500万元房源成交占比20.99%,环比下降1.06个百分点;500万元以上房源成交占比10.34%,环比下降2.81个百分点。三、市区和郊区的成交占比差距进一步拉大,市区只有郊区的一半,中心城区占全市成交33.36%,而新兴城区达到66.64%。四、成交逐周上升,首周受春节假期因素影响,成交1100余套;次周回升至2300余套;第三周接近3000套;末周达3600余套。五、抽样调查显示,带看量回升一二成,但并不表明购房意愿迫切;而一些业主让价幅度收窄,供需双方博弈加大。截至2017年2月底,全市二手住宅挂牌量为169322套,较上月上升0.21%。其中,内环内、外环外为37911套、43731 套,分别上升0.42%、0.74%;内外环为87680 套,下降0.14%。由于交投不畅,挂牌数量维持上月水平。

    2月28日,习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十五次会议并指出,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要充分考虑到房地产市场特点,紧紧把握"房子是用来住的、不是用来炒的"的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。

    全市成交近郊过半

    2017年2月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格整体下跌0.35%,跌幅环比缩小0.35个百分点,其中内环内整体下跌0.40%,跌幅环比缩小0.38个百分点。徐汇、黄浦、长宁跌幅较大,分别下跌0.50%、0.44%、0.43%;普陀、杨浦、静安及浦东内环分别下跌0.34%、0.28%、0.26%、0.24%。

    2月,中心城区共成交3300余套,环比上升4.13%,其中内环内成交1400余套,环比下降0.64%。中心城区中,老工房(售后公房)成交占比66.7%,大多门店带看均为此类房源,千万级以上的二手商品住宅成交依旧稀少。各区表现分化,统计显示,黄浦、长宁、杨浦成交环比下降19.32%、7.89%、1.6%,而虹口、普陀及浦东内环三地,成交环比回升16.73%、14.4%、12.19%。从板块表现看,成交领先的陆家嘴、静安彭浦、杨浦黄兴、徐家汇成交量都在160-180套,300-400万元、50-60平方米的一室、二室户型占多数,其中陆家嘴、徐家汇等板块不少为学区房成交,议价空间收缩1%-2%。

    中心城区内环以内的黄浦、长宁、静安、徐汇的板块,成交量分别下跌20.25%、17.52%、9.43%、6.32%。统计显示,除了陆家嘴和徐家汇板块成交较大,其余如黄浦老西门、虹口曲阳、长宁新华路、杨浦东外滩成交量仅40-50套,环比下降二三成,多为600万左右、75-85平方米的改善房源。究其原因,政策作用下,改善需求受限,先前的高杠杆购房难觅踪影。

    2017年2月,新兴城区中,近郊城区整体价格下跌0.48%,跌幅环比缩小0.22个百分点;远郊城区整体价格下跌0.75%,跌幅环比扩大0.03个百分点。其中,下跌幅度较大的奉贤、金山、崇明分别下跌0.84%、0.80%、0.79%,而浦东内环外、嘉定、青浦、松江、闵行、宝山,分别下跌0.62%、0.54%、0.52%、0.43%、0.32%、0.25%。

    近郊城区共成交5300余套,环比上升13.26%,成交量占比全市53.33%。全市成交排名前20的板块中,近郊城区占12席。统计显示,奉贤南桥成交领先,为280余套,区域内200-250万元、90平方米左右的次新房成交集中。其余成交领先的如浦东世博、金桥、三林成交量在180-220套,主力为250-350万元、55-75平方米的房源。而稍远的青浦新城、浦东川沙、宝山顾村成交量也都超过160套,这些轨交板块配套齐全、总价较低、需求集中,成交维持上月水平甚至增长一成。而一些无轨交覆盖的近郊板块则延续低迷,如宝山罗泾、闵行吴泾、金山亭林均成交20余套,刚需购房意愿不强。

    远郊城区全部11个板块共成交1300余套,环比上升4成。金山新城、临港新城、嘉定城区成交集中,占比近六成,价格分别下跌1.14%、0.81%、0.78%。其中,金山新城板块以380余套的成交量,位列月度上海板块成交榜首。上述几个板块的卖家多数是非唯一住宅,通常采取降价策略,低价房源受到了刚需追捧。统计显示,200万元左右、80-90平方米的房源成交集中,购房客中不乏将市区房留给子女,来此改善及养老居住。

    上涨板块占比一成

    2017年2月,全市130个板块中,下跌板块89个,占比68.5%;持平板块28个,占比21.5%;上涨板块13个,占比10%。

    下跌板块价格整体下跌0.64%,跌幅环比缩小0.37个百分点。节后成交量的逐步回升,是对价格下跌的积极反应。其中,中心城区板块六成、近郊城区板块七成出现下跌。抽样显示,不少门店在春节长假后,带看量均上升一二成。近郊迎来了刚需客的释放,如浦东三林、航头、惠南等成交集中板块,多为300万元以内、70-90平方米的房源,价格分别下跌1.19%、1.15%、0.97%。而中心城区,由于学区、地段等优势,个案议价仅为下浮1%-2%;顶楼、沿街房源让价空间在3%以上。如普陀长寿路、虹口曲阳、杨浦鞍山分别下跌0.81%、0.75%、0.54%。另外,一些内环内核心地段,如静安寺、黄浦复兴公园房源跌幅仅为0.28%、0.24%,各板块成交的20余套中,主要为二室户型以上的改善房,握有优质房源的卖家报价不松动。

    持平板块较上月增加7个,为28个。部分由跌转平板块显示了价格向下压力减弱。其中,中心城区板块16个,较上月增加5个,如徐汇龙华、静安江宁路、长宁仙霞,普陀万里,成交均在20-40套,房源主要为500-800万元、70-100平方米的改善型房源。而闸北公园、徐汇上海南站等刚需板块,成交主要集中在300-400万元、50-60平方米的售后公房,成交均在百套左右。新兴城区的浦东康桥、宝山顾村、浦东川沙成交均在160套以上,300万元、80平方米左右的房源最为热门,成为刚需首选。

    上涨板块价格平均上涨0.11%,涨幅环比缩小0.02个百分点。中心城区板块如黄浦淮海西路、浦东联洋、静安大宁绿地、普陀武宁分别上涨0.15%、0.14%、0.13%、0.11%。新兴城区板块,如宝山共富、闵行浦江、松江大学城,分别上涨0.13%、0.12%、0.11%。节后随着带看量的上升,部分优质房源卖家见状小幅上调报价3-5万元试探市场反应,实际成交中,买家往往砍价。调查显示,成交的多为挂牌中的优质房源,带动板块价格微弱上扬。

    上海二手房指数办公室认为,2017年2月上海二手房市场成交依然低迷,价格跌幅收窄,基本面仍在探底,政策推动市场降温之中。随着春节长假后刚需客的率先回归,成交开始扩大。但限购力度最大的一线城市之一上海,趋紧的政策尚未有放缓迹象。市场成交的活跃度,和供需双方的价格心理预期密切相关,市场开始展现一轮博弈。

    刚需和低总价房源能否带动改善需求交易,从而启动三月楼市传统小阳春成为关注。预计成交将延续回升,但价格大幅反弹的几率不大。处于降温通道的上海楼市,房价波动或是市场运行的真实反映。新政后市场基调已定,两会将释放对楼市怎样的信号?拭目以待。(上海二手房指数办公室)

上海二手房指数办公室2017.02

责任编辑:陈臻

(非合作媒体未经授权不得转载)