上海二手房指数报告(2017年06月)  
 
06月指数
05月指数
变化幅度
4001
4007
-0.22%

    成交继续放缓 价格小幅回落

    2017年6月,上海二手房指数为4001点,比5月下降6点,环比下降0.22%。上海二手房指数连续三个月环比上升后出现小幅回落。

    6月,上海二手住宅成交套数环比下降16.57%,同比下降49.72%。在成交量三个月连续放缓下,价格出现小幅下跌,这是市场缩量的正常反应。价格波动性下跌,尚不表明市场转向。上海二手房指数办公室认为,6月市场特征:一、进入二季度以来成交量逐月收缩,对价格支撑减弱。而成交量6月的收缩,与一手商品住宅开发商年中促销冲量不无关联,分流了部分二手房客户。以6月成交面积计,一手住宅环比下降3.42%,二手住宅环比下降15.08%。二、全市130个板块中,价格下跌板块与上涨板块数量相同,各占比42.31%,区别是价格下跌幅度大于价格上涨幅度;持平板块占比15.38%。三、成交量从价格段看,两头增加,中间减少。300万元以内房源占比65.35%,环比扩大2.16个百分点;500万元以上的房源占比13.42%,环比扩大0.18个百分点;300-500万元房源占比21.23%,环比缩小2.34个百分点。成交量从面积段看,140-200平方米房源成交量下降最小,为1.8%;70-90平方米房源下降最大,为22.35%。其余各面积段分别下降一至二成。四、板块成交活力减弱,全市仅22个板块成交量出现扩大。金山新城以356套为全市成交之冠,但环比下降22.94%。成交位列第二至第五的嘉定江桥、奉贤南桥新城、浦东金桥、浦东世博分别为355套、283套、256套、226套,除了嘉定江桥动迁房比例大成交上升外,其余均下降二三成。五、以环区分析,内环内成交1600余套、环比下降21.34%,内外环成交近4300套、下降17.63%,外环外成交近5670余套、环比下降17.80%。截至2017年6月底,全市二手住宅挂牌量为169500套,较上月上升0.63%。其中,内环内38028套、环比上升1%,内外环85536套、环比下降0.49%,外环外45936套、环比上升2.47%。成交延续下降,外环外挂牌量上升幅度最大。

    6月,住房和城乡建设部之前下发的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》在上海业内持续讨论。规范住房销售与房地产经纪服务行为,加强监督管理,明确法律责任。法制建设有利于提升房地产市场的预期。

    小户型为成交主力

    2017年6月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体下跌0.17%,其中内环内下跌0.14%。长宁、黄浦、杨浦、徐汇分别下跌0.22%、0.20%、0.19%、0.16%;浦东内环跌幅最小,为0.09%。而一些板块价格上涨,如浦东联洋、黄浦滨江、普陀曹杨,分别上涨0.19%、0.14%、0.08%。

    6月,中心城区共成交4010余套,环比下降17.29%。其中内环内成交1660余套,环比下降20.98%。非市中心的普陀、杨浦、虹口成交相对稳定,降幅低于一成,调查显示,70平方米以内的房源占比为68%,刚需明显;而140平方米大户型出现逆增长,本月成交75套,环比增长15%,表明高端需求有一定释放。如杨浦新江湾140平方米以上的大户型房源成交10套,环比增长43%,千万元左右高端改善需求在部分板块活跃。市中心的长宁、黄浦、静安、徐汇成交量分别为390余套、180余套、550余套、620余套,环比分别下降三成至二成。上述区域成交案例中,70-120平方米的改善房成交下滑最大,均在三成左右。如徐家汇成交30余套,环比减少近三成半,在于改善客手中的刚需房源去化减速,连环交易衔接不畅,影响整体成交。

    内环以内板块中,长宁的板块成交降幅最大,成交量为110余套,环比降幅达44.83%。其余如徐汇、静安、黄浦的内环板块成交量分别为190套、170余套、150余套,环比降幅均为二成多。仅虹口板块成交170余套,环比增长3套。内环内所有35个板块统计显示,五成半成交房源为70平方米以内的小户型,学区房占比近半,价格平稳,如长宁中山公园、陆家嘴分别上涨0.13%、0.12%。而非学区房则出售较缓,成交中往往会有1%-2%的议价空间。另外,大户型成交缩量不大,140平方米以上房源成交210余套,环比缩量9.62%。如长宁新华路、浦东塘桥本月分别成交11套、10套,环比均减1套。

    2017年6月,新兴城区中,近郊城区总体价格下跌0.24%,远郊城区总体价格下跌0.56%。其中,奉贤、崇明跌幅最大,分别为0.47%、0.44%。其余如金山、青浦均下跌0.34%,嘉定、闵行、松江分别下跌0.27%、0.26%、0.26%。而一些板块价格上涨,如闵行莘庄、浦东川沙、宝山共富分别上涨0.14%、0.09%、0.06%。

    近郊城区共成交6650余套,环比下降15.18%。成交量领先的浦东内环外、闵行、宝山,分别为2430余套、1060余套、1040余套,环比回落分别为11.73%、28.73%、14.46%。全市成交排名Top 20板块中,近郊城区占11席。统计显示,近郊成交案例中六成为50-90平方米的房源,客群主要为售后公房置换客或外省市人士首次购房。改善置换客成为楼市一大动力,如宝山顾村、浦东周康分别成交180余套、210余套。70平方米以内的刚需房和70-120平方米的刚改房成交比例均在四成以上,而120平方米以上的大户型改善案例,仅占5%。

    远郊城区全部11个板块共成交1530余套,环比下降20.39%。金山新城、临港新城、嘉定城区成交领先,分别为350余套、210余套、210余套,占远郊城区成交一半以上。从整体来看,成交降幅最明显的奉贤远郊板块、青浦远郊板块分别成交100余套,环比减少26.57%、24.83%。而嘉定主城区以价换量,价格下跌0.91%,但成交量仅环比减少7.83%。调查显示,作为不少刚需及首次置业者首选区域,单价2-3万元、总价300万元以内的房源为成交主力,购房者中,不少为本市老年人,将市区房留给子女,自己搬至远郊改善居住环境。

    六成板块下跌止涨

    2017年6月,全市130个板块中,价格上涨板块55个,占比42.31%;下跌板块55个,占比42.31%;持平板块20个,占比15.38%。

    下跌板块价格总体下跌0.68%,跌幅环比扩大0.52个百分点。市场带看及转化成交均现减速,带看量出现二成下滑,部分板块甚至三四成下滑。一些急于置换及急需现金的业主开始降价揽客,如新兴城区的浦东航头、唐镇价格分别下跌0.74%、0.39%,成交量分别为60余套、40余套,但环比下降逾三成,表明即使降价也不能快速成交。也有部分板块成交不减,如新兴城区的松江新桥、松江佘山价格分别下降0.97%、0.85%,成交量为60余套、近20套,环比几无变化。总体看,成交趋冷,带看量下滑,加上周边一手房的分流压力,一些业主审时度势,主动让价幅度在3%,于是300万左右、90平方米以内的刚需及刚改房源成交集中。在中心城区,有些降价致成交扩大,如杨浦五角场价格下跌0.83%,成交量为60余套,环比增长12.96%。调查显示,该区域一些计划置换至市中心或同区域更大面积的业主,面对诚意客户或首付方式上佳的客户,愿意给出1%-3%的议价空间,500万以内、70平方米左右的房源通常给出5-10万元的让步。对于价格让步小的房源,受让方的刚需或刚改客不为所动,耐心等待新挂牌房源。

    持平板块较上月减少2个,为20个,其中中心城区板块10个,如徐汇上海南站、静安新客站分别成交156套、70套,环比分别下降15.22%、22.22%;单从成交面积计算,分别下降了10.95%、13.95%。表明板块内成交结构有变,重心由小面积刚需房转为中大户型改善房。另外,新兴城区的一些板块价格平稳,小户型成交领先,如宝山大华成交60余套,环比增长了15.00%。

    上涨板块价格平均上涨0.13%,涨幅环比缩小0.54个百分点,涨势微弱。市场变化出现结构性价格上升,装修、楼层等品质佳,税费支付具有优势的房源,相对于普通房源,在带看及成交方面有一定领先。如中心城区的普陀真如、虹口曲阳价格均上涨0.19%,成交量分别为100余套、130余套,环比增长13.54%和持平,区域内70平方米以内的售后公房成交占比逾七成。而杨浦新江湾城、黄兴则以学区房为板块支撑因素,价格分别上涨0.11%、0.05%。其中,新江湾城板块以学区兼自住的大面积成交为主,120平方米以上的大户型连续两个月占板块成交四成。黄兴板块则作为全市130个板块成交排名Top 10中唯一的中心城区板块,成交量为200余套,小面积学区房成交占半数以上,总价400万元以内、50平方米以下的房源最为抢手。究其由,区域内优质小学集中,购房热情依旧,其中也有置换客,以大换小的案例占一成。

    上海二手房指数办公室认为,6月上海二手房市场成交继续缩量,价格出现回落,这是市场的正常反应。目前市场多为"连环套"交易,相对于改善客释放,刚需客是置换出售环节的承接者,已非市场最大动力。而非普通房交易延续上升,降价房源逐渐增多,降价是目前市场环境下加快交易速度、抢占客源的直接办法。

    今年上半年以来,房地产市场整体降温明显,二手房置换受限,一些手握现金的准购房者及置换客转向一手房市场。随着下半年房企的业绩指标压力加大,长效调控政策或迫使开发商以价换量。随之,或再现一、二手房价格倒挂,在市场分流的情况下,二手房成交若继续萎缩,价格将延续调整。此外,考量价格变化的还有购租选择机制,在政策引导下正在逐渐形成之中,租赁分流也是影响价格走势的因素。
(上海二手房指数办公室)

上海二手房指数办公室2017.06

责任编辑:陈臻

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