上海二手房指数报告(2017年11月)  
 
11月指数
10月指数
变化幅度
3996
3991
+0.11%

    反复夯实底部 价格微幅上行

    2017年11月,上海二手房指数为3996点,比10月上升5点,环比上涨0.11%;同比下降0.20%。上海二手房指数微幅波动上行,显示价格走势趋于平稳。

    11月,上海二手住宅成交套数为11500余套,环比上升7.72%,同比下降34.39%;以成交面积计,环比上升9.50%,同比下降37.56%。上海二手房指数办公室认为,11月成交量环比扩大,而3月至今月度成交量一直在万套以上水平反复,表明刚性的市场需求逐渐筑就底部。市场的特征表现:一、本月二手房市场出现了价量齐升的现象,板块价格轮动有所凸显。按板块走势统计,全市130个板块中,价格延续上涨16个,转涨板块39个,走平32个,延续下跌21个,转跌板块22个。从区域看,中心城区涨幅居前,新兴城区近郊涨幅居后,远郊城区唯一下跌。二、中等户型房源成交均价涨幅最大,仅小户型房源成交均价唯一下跌。从监测的7个面积段房源成交均价看,其中70-90平方米上涨8.85%,140-200平方米、200平方米以上房源价格分别上涨1.65%、0.07%,50平方米以下下跌0.71%。本月70-90平方米中等户型均价上涨明显,表明成交结构变化较大,而非价格水平。三、成交量按区域统计,中心城区及浦东内环上升11.58%,新兴城区近郊上升7.92%,远郊下降3.65%。按环线统计,内环内、内外环、外环外分别上升12.46%、15.37%、2.15%。按板块统计,全市130个板块中87个上升、43个下降。其中成交量上升三成及以上的为新兴城区20个、中心城区11个;成交量下降三成以上的为新兴城区(均外环线以外)6个,中心城区1个。按面积段统计,200平方米以上及140-200平方米房源升幅最大,为29.77%、20.55%;90-110平方米房源升幅最小,为1.54%。四、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊6席、远郊2席,中心城区2席。其中金山新城以267套位居榜首,但环比下降8.25%,闵行浦江、浦东三林以260套、249套分列二、三位,环比上升53.85%、17.45%;中心城区陆家嘴、静安彭浦以201套、198套分列八、九位,环比分别上升15.52%、15.12%。全市成交TOP10小区中,9个位于新兴城区,其中浦东航头、松江泗泾板块各1个小区分列一、二位,闵行浦江板块上榜3个小区,均为动迁配套小区,70-90平方米房源最为热门。截至2017年11月底,全市二手住宅挂牌量为132664套,较上月下降11.16%,同比下降22.57%,为今年来挂牌量最低、降幅最大的单月。其中,内环内、内外环、外环外分别为27824套、67562套、37278套,环比下降13.19%、10.68%、10.48%,内环内挂牌下降最大。部分板块挂牌房源长达半年以上的约二三成。从长期观察看,政府部门网站公布挂牌量经过严格验证,无重复挂牌现象。

    11月21日,住建部会同国土部、央行召开房地产工作座谈会,强调坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何"喘口气、歇歇脚"的念头,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。

    中心城区涨价居前

    2017年11月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体上涨0.14%,其中内环内上涨0.13%。浦东内环部分涨幅最大,为0.20%,虹口、长宁、普陀分别上涨0.19%、0.16%、0.10%,徐汇、杨浦均上涨0.11%。中心城区全部65个板块中29个上涨、19个持平、17个下跌。上涨板块如杨浦黄兴公园、普陀真如、长宁北新泾、徐汇长桥,分别上涨0.72%、0.57%、0.47%、0.41%;下跌板块如普陀长寿路、长宁虹桥路、杨浦五角场、徐汇田林,分别下跌0.17%、0.12%、0.11%、0.06%。

    11月,中心城区成交环比上升11.58%,为4070余套,其中内环内成交上升12.18%,为1630余套。从中心城区成交结构看,70平方米以内房源成交占比64.22%,为成交主力,其中杨浦此面积段成交占比达71.91%,为480余套。从成交变化看,70-90平方米房源成交上升幅度最大,为29.71%;200平方米以上超大户型次之,为26.67%,表明中心城区初级及高级改善需求有所增强。中心城区全部65个板块中,成交量上升板块为44个,如黄浦打浦桥、长宁虹桥路、普陀万里、杨浦黄兴公园分别上升46.15%、29.77%、28.13%、23.29%,为76套、170套、41套、180套,价格分别为上涨0.23%、下跌0.12%、持平、上涨0.72%。杨浦黄兴公园、长宁虹桥路、黄浦打浦桥成交以70平方米以内小户型为主,占比分别达77.9%、66.67%、65.38%。普陀万里板块成交案例中,90-140平方米改善房源成交占比44.44%,环比扩大二成。从中心城区成交前十名的小区看,普陀桃浦、静安彭浦两板块领先,分别拥有4个和3个小区,价格均现上涨。如普陀桃浦的桃浦二村、荣和怡景园成交37套、17套,静安彭浦的共康四村、和源名城分别成交15套、14套;其中65-80平方米、350-450万元房源为两板块成交主力。

    内环内板块中,长宁的板块成交量上升幅度最大,达30%,为140余套。静安、黄浦的板块次之,分别达29.5%、26.98%,为180套、160套。对内环内全部35个板块成交统计,70平方米以内房源成交占比60.05%。内环内成交量前十的小区中,7个为小面积学区房小区,3个为大面积改善房小区。学区房小区如潍坊十村、玉田新村、鞍山四村分别成交12套、11套、10套,分别位于陆家嘴、虹口曲阳板块、杨浦鞍山板块,三板块价格分别上涨0.18%、下跌0.21%及持平。大面积改善房小区如东方金座、中远两湾城、仁恒河滨城,分别成交16套、10套、9套,分别位于浦东塘桥、普陀武宁、浦东联洋板块,三板块价格分别上涨0.35%、0.62%、0.29%,成交主力面积段在120-160平方米。调查显示,当前小户型学区房小幅提价仍能快速成交,1000万以上的中大户型改善房源,适销对路的成交加速。

    2017年11月,新兴城区中,近郊价格总体上涨0.06%;远郊价格总体下跌0.02%。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山,价格分别上涨0.11%、0.10%、0.05%。下跌区域如松江、金山、崇明,分别下跌0.13%、0.11%、0.10%。新兴城区全部65个板块中,26个上涨,26个下跌。其中上涨板块如嘉定南翔、闵行七宝、浦东三林、松江莘闵,价格分别上涨0.63%、0.39、0.32%、0.15%;下跌板块如闵行春申、金山亭林、松江佘山、青浦重固,价格分别下跌0.59%、0.47%、0.38%、0.28%。

    近郊城区成交环比上升9.15%,为6280余套。其中闵行、青浦、松江近郊,分别上升22.81%、20.77%、15.04%,为1240余套、310余套、650余套;浦东内环外成交上升8.36%,成交量居近郊之首,为2160余套;宝山近郊成交量唯一下降,为4.63%,成交1000余套。从近郊城区成交结构分析,刚需、改善购房较为均衡,70平方米以内、70-90平方米、90平方米以上房源成交占比分别为41.74%、28.52%、29.74%。从各区成交结构看,宝山近郊70平方米以内房源成交占比53.91%,区域需求以刚需主导;松江近郊90平方米以上房源成交占比41.95%,区域内改善需求显现。从板块表现看,近郊54个板块中成交量上升38个,下降16个。如闵行浦江、松江城区、浦东张江、金山亭林成交环比上升53.85%、28.45%、21.33%、23.91%,分别为260套、140余套、90余套、50余套,价格分别为上涨0.47%、0.19%、0.38%及下跌0.47%。需求不同导致板块的价量表现迥异,降价促成交是主流。宝山顾村、浦东周康成交环比下降36.30%、12.69%,为170余套、230余套,价格分别为下跌0.15%、0.14%。

远郊城区成交环比下降3.65%,为1210余套,是成交量唯一下降的区域。在全部11个板块中,成交量五升六降。如奉贤海湾、松江小昆山成交上升60.71%、54.17%,价格分别上涨0.18%、下跌0.56%。成交量居前的金山远郊、崇明全境分别成交380余套、230余套,但环比分别下降9.79%、20.2%,区域内主城及新城成交缩量是主因,如金山新城、崇明新城板块分别成交260余套、60余套,价格分别为上涨0.13%及持平,价格未能及时响应市场,导致成交下滑。而一些板块价格及时调整,成交维持,如青浦朱家角、崇明长兴岛成交上升4.88%、23.53%,为43套、21套,价格分别下跌0.17%、0.45%。

    上涨板块超过四成

    2017年11月,全市130个板块中,上涨板块55个,占比42.31%;价格下跌板块43个,占比33.08%;持平板块32个,占24.61%。

上涨板块价格平均上涨0.40%,涨幅环比扩大0.27个百分点。其中,36个价量齐升,19个价涨量降。新兴城区近郊的一些板块价格涨幅稍大,如宝山大场、青浦赵巷分别上涨0.48%、0.15%,成交环比上升62.86%、56.25%,为110余套、50余套。宝山大场板块70平方米以内房源成交环比上升58.14%,占比47.89%;90-140平方米房源环比上升69.23%,占比30.99%,板块内配套齐、次新房多,刚需及改善出手。青浦赵巷90平方米以上房源环比上升87.5%,占比54.55%,其中140平方米以上的别墅成交上升140%,为12套,轨道交通17号线年底开通出行便利,提升了市场对板块关注度。中心城区成交上升板块如静安江宁路、黄浦滨江,价格分别上涨0.49%、0.46%,成交环比上升40.74%、40%,为38套、11套。其中,静安江宁路70平方米以内的小户型成交集中,占比50%,多为学区房;黄浦滨江110平方米以上的中、大户型成交占比45.45%,环比上升四倍。而价涨量降板块如浦东联洋、洋泾成交环比下跌22.22%、7.22%,分别为21套、90套,价格分别上涨0.29%、0.08%;板块内主力面积段110-140平方米成交缩量明显,环比分别下降88.89%、38.46%。

    价格持平板块32个,较上月增加8个,19个位于中心城区,11个位于新兴城区近郊。其中,26个成交量环比上升,升幅最大的杨浦新江湾、宝山大华,环比上升55%、43.59,分别成交30余套、50余套。中心城区的长宁新华路、杨浦东外滩次之,环比上升38.24%、34.57%,为40余套、100余套。成交下降的板块如杨浦鞍山、嘉定城区,环比减少10.67%、4.21%,为130余套、200余套。

    下跌板块价格总体下跌0.23%,跌幅环比缩小0.42个百分点。其中25个价跌量升,18个价量齐跌,一些交易案例甚至多次降价以促成交易。如新兴城区的浦东外高桥、嘉定安亭价格分别下跌0.42%、0.25%,成交环比上升61.73%、58.93%,为130余套、80余套,其中浦东外高桥50-90平方米的刚需或初级改善房源成交环比上升77.08%,占比达62.96%,板块内140平方米以上大户型零成交,其余面积段成交均上升;嘉定安亭110平方米以上房源成交占比达34.83%,改善需求活跃,其中140平方米以上大户型成交环比上升二倍。中心城区及浦东内环如静安曹家渡、长宁中山公园板块,价格分别下跌0.08%、0.22%,成交环比上升35.71%、14.49%,为30余套、70余套,70平方米以内成交占比47.5%、56.10%。而一些板块价量齐跌,主力面积段明显缩量拉低价格。如浦东航头、普陀光新价格均下跌0.23%,成交环比下降25.86%、11.56%,为170余套、150余套,其中浦东航头板块中50-90平方米房源成交占比84.88%,环比下降29.13%;而90-140平方米的改善房源成交环比上升125%,但占比仅为10.47%,难以支撑整体价格。普陀光新板块中50平方米以内小户型老工房(售后公房)成交占比54.19%,环比下降二成;板块内成交唯一上升的是90-110平方米房源,环比上升120%,但占比仅7.1%。

    上海二手房指数办公室认为,11月二手房市场成交量小幅攀升,价格微幅上扬,呈现量价齐升现象。市场整体表现为,中心城区成交环比升幅最大,内环内学区房及大面积改善房成交集中;新兴城区近郊各类需求较为均衡,一些板块以价促销奏效,远郊板块更为明显;而前期成交集中板块,价格未能及时调整,成交明显下滑。总体来看,上涨板块数量占比逾四成,下跌板块占比三成,走平板块数量明显上升,占比近二成半。部分小户型滞销现象也正在浮出,其中50平方米以下户型成交均价唯一下跌,尚待后续观察。

    时下,政策限购、去杠杆没有放松的迹象。本月二手房挂牌量创今年来新低,可见市场不存在明显的供大于求。调控强调引导好市场预期,防止出现大起大落。预计年末的12月,价格将延续窄幅波动,走势稳定是主要特征。

上海二手房指数办公室2017.10

责任编辑:陈臻

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