上海二手房指数报告(2018年10月)  
 
10月指数
09月指数
变化幅度
3903
3912
-0.26%

    下降调整再现 价格持续回落

    2018年10月,上海二手房指数为3903点,比9月下降9点,环比下降0.26%,降幅扩大0.11个百分点。10月,上海二手房指数连续第十一个月环比下降,同比下降2.21%。

    10月,上海二手住宅成交套数为11980余套,环比下降13.95%,同比上升14.4%;以成交面积计,环比下降15.65%,同比上升13.89%。上海二手房指数办公室认为,10月市场表现:一、10月成交量回落到以往1.2万套的低位区间,且低于前三季度1.35万套的月均水平,市场下降调整再现。二、全市130个板块价格走势,50%下跌,37%上涨,13%持平。下跌板块价格总体下跌0.66%,上涨板块价格总体上涨0.13%。以城区统计,依次为新兴城区近郊(成交占比59%)总体价格下跌0.31%;中心城区(成交占比31%)总体价格下跌0.22%;新兴城区远郊(成交占比10%)总体价格下跌0.06%。三、全市130个板块成交量走势,78.5%下降,20%上升,1.5%持平。以城区统计,中心城区下降10.75%,为3680余套;近郊城区下降15.82%,为7080余套,远郊城区下降12.15%,为1220余套。以环线统计,内环内成交下降5.45%,为1560余套;内外环间成交下降11.86%,为4310余套;外环外成交下降18.21%,为6110余套。以价格段统计,总价300万元以内房源成交占比67.28%;300-500万元房源成交占比21.24%;500万元以上房源成交占比11.48%。以面积段统计,七个面积段成交全部下降,其中200平方米以上、140-200平方米房源降幅最大,分别下降31.85%、21.78%;50平方米以内、50-70平方米房源降幅最小,分别下降11.47%、12.09%。四、全市普通住宅成交8380余套,非普通住宅成交3600余套。普通住宅与非普通住宅成交比例,全市为2.33:1,内环内为1.97:1,内外环间为2.37:1,外环外为2.52:1。五、全市成交TOP10板块全部在新兴城区,其中近郊8席、远郊2席。近郊的闵行浦江、松江泗泾、奉贤南桥新城以322套、284套、269套分列前三位;全市成交TOP10小区也全部在新兴城区,8个位于外郊环间,2个位于郊环以外,松江新桥的晨星四季苑以126套位居榜首。截至10月底,全市二手住宅挂牌量为75438套,环比下降2.03%,同比下降49.48%,挂牌量持续下降。

    10月31日,中共中央政治局会议分析研究当前经济形势,部署当前经济工作,释放出坚定不移推动高质量发展的五大信号。此次会议并没有提到房地产问题。从目前看,楼市调控取得了不错的效果,合理引导预期、整治市场秩序,坚决遏制房价上涨等调控目标不会改变。

    近郊成交降幅最大

    10月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)总体价格环比下跌0.22%,其中内环内下跌0.19%。虹口、杨浦、静安、普陀、徐汇、长宁分别下跌0.25%、0.24%、0.23%、0.23%、0.22%、0.21%,黄浦、浦东内环分别下跌0.19%、0.15%。中心城区全部65个板块中,价格上涨与下跌的均为28个,9个走平。下跌板块如徐汇龙华、杨浦东外滩、普陀武宁、浦东塘桥,价格分别下跌0.91%、0.86%、0.76%、0.59%。上涨板块如静安江宁路、长宁天山、黄浦滨江、杨浦新江湾城,价格分别上涨0.19%、0.15%、0.12%、0.09%。

    10月,中心城区成交量环比下降10.75%,为3680余套。其中内环内成交量下降5.45%,为1560余套。中心城区70平方米以内房源成交占比66.92%。从七个面积段看:其中200平方米以上、140-200平方米房源环比分别下降27.69%、27.44%,为40余套、150余套;50平方米以内、50-70平方米房源环比分别下降9.07%、6.37%,为1420余套、1040余套。从中心城区成交量前100个小区看:一、以环线统计,内环内小区29个,内中环间39个,中外环间26个,外郊环间6个。各环线成交最多的小区分别为,内环内的中远两湾城、中外环间的市光三村、内中环间的曹杨三村、外郊环间的桃浦七村。二、套均成交50平方米以内小区达50个。其中一室及一室半成交居多,如玉田小区、控江五村、宜川六村,200-250万元、40平方米的房源成交最多。杨浦的学区房,成交较热的为鞍山四村、密云小区、控江五村40-50平方米、250-400万元的近轨交房。三、成交的大面积房源中,陆家嘴的世茂滨江花园、长宁北新泾的虹桥绿苑、浦东联洋的仁恒河滨城、徐家汇的东方曼哈顿,套均面积分别为258平方米、205平方米、146平方米、125平方米,套均总价为2098万元、1523万元、1201万元、1354万元。

    内环内成交量六降二升,下降如静安、徐汇、黄浦的板块,分别下降21.67%、18.95%、12.37%,为150余套、170余套,150余套;上升如长宁、虹口的板块,分别上升6.09%、4.86%,为120余套、190余套。内环内从面积段看,200平方米以上、140-200平方米、90-110平方米分别下降35.14%、28.28%、20.65%;50平方米以内、50-70平方米、110-140平方米、70-90平方米房源分别下降12.17%、9.74%、8.38%、5.45%。成交下降明显的板块如黄浦淮海中路、陆家嘴,分别下降65.38%、32.98%。

    10月,新兴城区近郊价格总体下跌0.31%;远郊价格总体下跌0.06%。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别下跌0.27%、0.28%、0.32%;松江、嘉定、青浦价格分别下跌0.40%、0.36%、0.29%;含有较多远郊板块的崇明、奉贤、金山,价格分别下跌0.39%、0.36%、0.34%。新兴城区全部65个板块中,37个价格下跌、20个上涨、8个走平。下跌板块如闵行梅陇、浦东六里、嘉定丰庄、宝山顾村,价格分别下跌0.94%、0.81%、0.72%、0.47%。上涨板块如宝山大场、闵行龙柏金汇、嘉定城区、浦东外高桥,价格分别上涨0.16%、0.14%、0.12%、0.09%。

    近郊城区成交量环比下降15.82%,为7080余套。仅金山近郊成交上升13.64%;青浦、嘉定及浦东近郊板块,分别下降30.55%、22.57%、18.03%,为460余套、500余套、2110余套。从近郊城区面积段分析,200平方米以上、140-200平方米、90-110平方米房源,分别下降26.95%、21.72%、21.36%,为140余套、200余套、1000余套。近郊城区成交200套以上的板块达15个,闵行浦江、松江泗泾、奉贤南桥新城分别成交320套、280余套、260余套,分列前三位,价格分别下跌0.56%、0.29%、0.32%,板块内成交以75-90平方米、250-300万元房源为主,其中动迁配套房上市为买家青睐。从近郊成交前100个小区看:外郊环间小区70个,中外环间22个,内中环间8个,购房需求在外郊环间高度集中。排名前三的晨星四季苑、新凯家园、佳福雅苑均位于外郊环间,分别成交126套、78套、65套,所在的松江新桥、松江泗泾、青浦赵巷板块价格分别下跌0.87%、0.28%、0.82%,板块内成交房源以180-220万元、75-90平方米的二室户型房源为主。内中环间、中外环间的热门小区价格走势稳定,如内中环间的大华锦绣华城、中外环间的静安新城,以套均300-350万元、60-70平方米的房源为主,所在的浦东北蔡、闵行金虹桥价格分别为上涨0.13%、走平。

    远郊城区成交量环比下降12.15%,为1220余套。全部11个板块中价格6跌4涨1平,成交8降3升。成交前三的金山新城、嘉定城区、浦东临港新城板块,成交量占比整个远郊63.29%,分别为320余套、260余套、160余套;价格分别下跌0.46%、上涨0.12%、下跌0.92%。成交案例显示,三板块内90平方米以内房源成交下降6.24%,90平方米以上房源成交下降31.89%,成交以200万元以内的低总价房源为主。市场关注的崇明区,长兴岛、城桥镇、崇明新城成交分别上升90.24%、36.36%、7.92%,为40余套、30余套、100余套;价格分别为下跌0.37%、上涨0.15%、下跌0.52%。

    下跌板块占比五成

    10月,全市130个板块中,价格下跌板块65个,占比50%;上涨板48个,占比36.92%;持平板块17个,占比13.08%。

    下跌板块65个,价格总体下跌0.66%,其中新兴城区近郊31个、远郊6个,中心城区28个。中心城区价格跌幅较大的板块如徐汇龙华、杨浦东外滩、长宁古北、黄浦老西门,分别下跌0.91%、0.86%、0.86%、0.72%,成交分别上升23.33%、下降13.46%、下降10%、上升4.35%。新兴城区价格跌幅较大的青浦新城、松江新桥、闵行颛桥、闵行浦江,分别下跌0.93%、0.87%、0.68%、0.56%,成交分别下降25%、22.76%、23.68%、22.97%。调查显示,中心城区价格下调后,观望客随即入市,普遍议价3%成交。如徐汇龙华、黄浦老西门70平方米以内成交居多,分别占比70.27%、59.72%,成交量环比上升52.94%、19.45%。

    价格持平板块17个,环比减少10个,其中中心城区9个,新兴城区近郊7个、远郊1个。17个价格持平板块中,成交量下降 12个、上升4个、持平1个。成交降幅较大的多在近郊城区偏远板块,如松江佘山50-70平方米、90-110平方米房源成交下降58.82%、45.45%;嘉定安亭70-90平方米、90-110平方米房源成交下降36.36%、45.83%。调查显示,成交周期在3-6个月,新增优质房源挂牌少,卖家坚定报价。价平量升板块如中心城区的长宁新华路、普陀光新、静安寺,分别上升21.21%、5.99%、3.85%;新兴城区近郊的闵行金虹桥上升9.92%。其中长宁新华路板块,50平方米以内房源成交上升220%,70平方米以内房源成交上升66.67%。

    上涨板块48个,环比增加2个,价格总体上涨0.13%,环比缩小0.09个百分点。上涨板块中,中心城区28个,新兴城区近郊16个、远郊4个。中心城区涨幅较大的板块集中在内环内,一些板块高价房价格上涨,如长宁虹桥路、浦东联洋价格均上涨 0.17%。长宁虹桥路140-200平方米房源成交增长71.43%,浦东联洋110-140平方米、140-200平方米的房源成交增长44.44%、30%。在新兴城区近郊,价格上涨板块如中外环间的闵行古美罗阳、浦东北蔡,价格分别上涨0.17%、0.13%,以50-90平方米房源为主,分别占比57.32%、60.94%。而外环外的宝山罗店、松江大学城价格分别上涨0.15%、0.14%,其中宝山罗店50-90平方米房源成交占比62.07%,松江大学城70-140平方米房源成交占比60.92%。

    上海二手房指数办公室认为,作为传统销售旺季的10月,成交量低于前三季度月均水平逾一成,"银十"荡然无存。从环线看,内环内板块成交量下降5.45%,内外环间下降11.86%,外环外下降18.21%。全市140平方米以上大户型成交下降二至三成,90平方米以下小户型下降一成余,表明市场整体成交回落到低位区间后,小户型相对企稳。

    随着成交下行拉低了房价,表明买方在交易中基本起到主导作用。10月全市130个板块中,半数板块价格下跌为0.66%,而三分之一上涨板块仅上涨0.13%,微乎其微。本月市场量价下行,预计年末两个月的反弹概率极小,量价有进一步下探的空间。(上海二手房指数办公室)

上海二手房指数办公室2018.10

责任编辑:陈臻

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