上海二手房指数报告(2005年1月份)  
 
1月指数-(2005年) 12月指数-(2004年) 变化幅度
1547 1490 ↑3.8%

中心区域房价涨幅位居榜首
外围地区租金趋势持续走低

    2005年1月,上海二手房指数为1547点,比上月上升57点,环比增长3.8%。新年伊始,上海二手房市场依旧稳步向上,消费者购房热情不减,预计近期二手房价格仍会延续去年底的发展态势,呈现稳中有升格局。

内环线以内涨幅明显
     时值春节前夕,上海二手房成交出现短期放量,其中内环线以内房价涨幅较为明显,平均达到4.7%;中内环线之间房价平均涨幅达到3.7%;中外环线之间涨幅略小于中内环线之间,平均涨幅为2.6%。价格涨幅呈现由中心及外逐步下降的特点。同时,大面积房型成交量相对以往有所增加。
    根据二手房指数办公室调查数据和分析表明,目前上海二手房市场交易的热点区域已由中心城区转向次中心城区。造成这种市场格局的主要原因有:市中心优质的二手房数量稀缺、价格居高不下;市政规划,尤其是交通、商业等基本生活设施的建设,提升了次中心区域房地产成长空间。近期普陀、闸北、闵行和徐汇等地区二手房挂牌量有所增加,成交相对活跃,成为新的交易热点。


高单价老龄房贷款难
    由于市场上小面积、低总价二手房一直处于稀缺状态,加上一部分投资客将目光转向中心辐射区及二类地段的小房型市场,造成了部分区域房龄在20年左右的售后公房(大部分是工房)供不应求,成交单价逼近甚至突破万元大关。像徐汇田林地区、普陀武宁长寿地区、长宁的中山公园以及浦东塘桥等区块售后公房价格居高不下。伴随成交单价的持续走高,这些区域售后公房租赁形势也被看好。需要注意的是,目前金融政策对老龄房贷款有所变动,不少银行实行对房龄较长的老房子不予贷款的规定,因此个人投资售后公房资金实力有所提高。

投资二手房各有重点
    房产投资市场开始呈现出分化的趋势,主要是由于投资者对资金收益的心理预期不同造成的。实力型投资者依然选择市中心区域或者商业中心周围区域的品质楼盘,他们看重的是楼盘的品质和地段的价值;中小投资者则更关注中心辐射区域及二类地段的小房型二手房市场,并通过长期持有和出租来获得收益。由此造成一手房高端市场的热销和二手房局部地段市场火爆的销售新态势。

外围区域租赁持续低迷
    春节前后,租赁市场进入淡季。总体看来租赁成交量下降,租金水平也略有下滑。特别是外围城区租金出现小幅度下调。但是中心城区租金相对比较稳定,变化不大。中小房型仍旧是租赁市场的热点,且呈持续向上趋势。局部地区的小户型公寓,由于没有强劲需求的支撑,其租赁市场呈现疲软态势,典型区域如新客站及长寿地区。

 
控制区 12月平均价格(元/m2) 1月平均价格(元/m2) 比上月增幅
普 陀 区 曹杨长风 7676 8010 4.4%
石泉宜川 7600 8003 5.3%
真北 6785 6943 2.3%
桃浦 5394 5529 2.5%
长寿路 8100 8416 3.9%
武宁 7781 8125 4.4%
卢 湾 区 淮海路 10936 11200 2.4%
打浦桥 9275 9600 3.5%
中山南路 9218 9588 4.0%
静 安 区 曹家渡 9005 9314 3.4%
静安寺 9900 10300 4.0%
江宁路 9113 9543 4.7%
南京西路 9714 10057 3.5%
杨 浦 区 五角场 7519 7829 4.1%
中原 6925 7331 5.9%
控江路 7150 7429 3.9%
北外滩 7065 7400 4.7%
闸 北 区 彭浦 6729 6900 2.5%
大宁 7757 7986 2.9%
芷江路 7912 8216 3.8%
天目路 7943 8345 5.1%
虹 口 区 江湾 7216 7529 4.3%
凉城 7386 7700 4.3%
曲阳 7745 8033 3.7%
四平路 7900 8250 4.4%
四川北路 8614 8944 3.8%
提篮桥 7400 7629 3.1%
黄 浦 区 南京东路 10725 11043 3.0%
老城区 9200 9571 4.0%
蓬莱地区 9343 9686 3.7%
浦东新区 小陆家嘴 8457 8700 2.9%
世纪公园 7472 7714 3.2%
罗山 6785 7057 4.0%
金桥 6480 6700 3.4%
上南六里 7481 7843 4.8%
三林 6443 6629 2.9%
张江高科 4971 5286 6.3%
徐 汇 区 田林康健 8630 9000 4.3%
植物园 7229 7500 3.7%
徐家汇 10057 10643 5.8%
  龙华 8057 8343 3.5%
华泾 5443 5757 5.8%
长 宁 区 天山 8430 8714 3.4%
仙霞 8529 8843 3.7%
动物园 7515 7757 3.2%
虹桥路 8714 9200 5.6%
中山公园 8829 9271 5.0%
新华路 9714 10129 4.3%
北新泾 7557 7871 4.2%
闵 行 区 航华七宝 6355 6557 3.2%
吴中路 7586 7857 3.6%
地铁沿线 6086 6300 3.5%
 

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