上海二手房指数报告(2005年2月份)  
 
2月指数-(2005年) 1月指数-(2004年) 变化幅度
1611 1547 4.1%

买方需求突增 房价涨幅明显
政府加强调控 楼市健康发展

    2005年2月,上海二手房指数为1611点,比上月上升64点,环比增长4.1%。春节长假过后,二手房市场热火重燃。本月本市二手房市买方需求量逐渐增大,部分地区二手房价涨幅明显,成交量稳中有升。
宏观调控加强 房市预期微调
    经历了几个月的观望期后,房价依然呈跳跃式上涨。对此,政府今年将继续加强宏观调控,将房地产市场引入健康良性轨道。当前的一些举措已经传达出政府继续调控房地产市场的强烈信号,其一就是上海市政府近日宣布,对购入不满一年的个人普通住房转让征收营业税,重点限制短期投机行为。据上海二手房指数办公室测算,如一投资者将购入不满一年的商品房转让,考虑其买进时的交易费用、卖出时的营业税、买入卖出的中介费、贷款利息以及提前还款违约金等支出,假设该房产年租金收益率为4%,则所投资房产价格年涨幅须超过6.4%才有可能获利。
    宏观调控的目的是促进房地产市场规范发展,消费者对此表示出了极大信心,并认为挤掉部分短期投机泡沫后的房市将会更加健康。二手房指数办公室抽样调查显示,多数消费者预计今年房价涨幅将会降低,但房价下跌的可能性较小。
外汇市场搅动 高端次新房热
    上海良好的经济开局吸引外资进入,而近期美元走势的疲软和油价的上涨,将境外人士的目光转向上海房地产市场,尤其是高端次新房。这部分需求导致近期中心区域高端二手房房价涨幅较大。部分市中心区域,以及部分高档住宅社区已经出现“撤牌待沽”的现象。在春节之后,这一现象又蔓延到中外环线之间。
老龄房遭限贷 成交逐步放缓
    各银行纷纷调整二手房贷款政策,严防房地产信贷风险。目前,市场已经从房价、面积、房龄、地段以及多套贷款等方面暗中抬高了住房贷款的门槛,从而抑止了房产市场中存在的某些投资过热现象。目前15至20年左右房龄的老龄房成交量减少明显,一部分卖家开始调整心态,准备“持盘待价”以租养房。教育配套依旧是老城区二手房市场投资重点,附近有重点小学、中学和交通便利的静安,徐汇等地区二手房成交活跃。
租赁市场回暖 中低端房走俏
    与节前相比,租赁市场呈现一片“春来回暖”的态势。春节过后,随着在沪工作、求学的外地人士陆续返沪,上海房屋租赁市场迎来了新年第一个高峰。节后租赁房屋需求,主要集中在交通便利、生活配套齐全的中低端房和小户型房。据上海二手房指数办公室对租金价格的统计,上月中低端房的月租提高了100元-200元左右。与中低端租赁市场相比,高端租赁市场表现平稳,需求和租金变化不大。
 
控制区 1月平均价格(元/m2) 2月平均价格(元/m2) 比上月增幅
普 陀 区 曹杨长风 8010 8450 5.5%
石泉宜川 8003 8400 5.0%
真北 6943 7400 6.6%
桃浦 5529 5845 5.7%
长寿路 8416 9006 7.0%
武宁 8125 8652 6.5%
卢 湾 区 淮海路 11200 11600 3.6%
打浦桥 9600 10029 4.5%
中山南路 9588 9824 2.5%
静 安 区 曹家渡 9314 9658 3.7%
静安寺 10300 10820 5.0%
江宁路 9543 9895 3.7%
南京西路 10057 10486 4.3%
杨 浦 区 五角场 7829 8371 6.9%
中原 7331 7671 4.6%
控江路 7429 7876 6.0%
北外滩 7400 7757 4.8%
闸 北 区 彭浦 6900 7206 4.4%
大宁 7986 8400 5.2%
芷江路 8216 8680 5.6%
天目路 8345 8713 4.4%
虹 口 区 江湾 7529 7743 2.8%
凉城 7700 7940 3.1%
曲阳 8033 8557 6.5%
四平路 8250 8660 5.0%
四川北路 8944 9224 3.1%
提篮桥 7629 7843 2.8%
黄 浦 区 南京东路 11043 11314 2.5%
老城区 9571 10086 5.4%
蓬莱地区 9686 10157 4.9%
浦东新区 小陆家嘴 8700 9014 3.6%
世纪公园 7714 7943 3.0%
罗山 7057 7437 5.4%
金桥 6700 7014 4.7%
上南六里 7843 8286 5.6%
三林 6629 6911 4.3%
张江高科 5286 5609 6.1%
徐 汇 区 田林康健 9000 9360 4.0%
植物园 7500 7750 3.3%
徐家汇 10643 11025 3.6%
  龙华 8343 8571 2.7%
华泾 5757 6129 6.5%
长 宁 区 天山 8714 9153 5.0%
仙霞 8843 9200 4.0%
动物园 7757 8007 3.2%
虹桥路 9200 9343 1.6%
中山公园 9271 9500 2.5%
新华路 10129 10514 3.8%
北新泾 7871 7960 1.1%
闵 行 区 航华七宝 6557 6843 4.4%
吴中路 7857 8017 2.0%
地铁沿线 6300 6583 4.5%
 

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