戴晓波:向上拐？还是向下拐 ？

文/居平  陆备    摄影/周炜

    与戴晓波先生约好了在社科院的咖啡厅见面，他像一阵风似的走了进来。当我们表明采访来意时，他喝了一口茶，便急忙打开了话匣子，中间基本没有任何停顿。让我感觉这好像不是在访谈，而是在听一个大学教授讲课一般。我笑到：“戴老师真是像风一样的男人，走过来像阵风，说话也像阵风！”戴晓波开玩笑地：“我可以连着不停的讲10个小时呢。”开始我对戴晓波的第一印象应该是一个死板的搞科研的人，但在采访过程中，他通过两个我们初中便学过的“S曲线”和“SIN曲线”图形便分析清楚了当前的楼市拐点。我感叹：原来数学还可以这么用，原来房地产还可以这样来分析。他可真是神！

“目前楼市出现的是‘S’曲线的拐点，只是房地产价格进入一个平稳期，就像中国房价的历史曲线。”
   ——上海社科院房产经济学家 戴晓波

房产之窗：戴老师，您好！现在的楼市真是热闹，人们很关心是否真出现了“拐点”？作为一位房产经济学家，您怎么看这个敏感的问题呢？
戴晓波：记得一个楼盘的销售经理如此说：“当我所有手里的鸡头、鸡骨头都能卖出去时，拐点就真的来了。” 现在房地产市场的确进入一个拐点。超过了行业自身的控制线，现在情况基本就是供应也没有了，需求也没有了。以前价格高的时候，房产商愿意供应大量房子，当价格脱离了整个社会经济的承受能力时，社会再也不可能的无休止的提高住房供应量，也不可能无休止的提高住房的价格。举个例子：当房价涨到只有5%的人，1%的人能承受时，这个价格就没有任何意义了！关于房价有一个价格区间，只有在这个价格区间内的波动，才是合理的。一方面从纯经济学角度看已经进入拐点，另一方面从市场表现看也已经进入拐点。

房产之窗：王石抛出“拐点论”，和他的三年后买房论，而三年后，正是王石住宅产业化初步形成规模之时，这是否是王石在“人为制造拐点论”，为自己的万科造声势？
戴晓波：王石最近的抛出的拐点论，说房价会下跌，其实也正是符合他走郊区路线，利用“拐点论”为自己的住宅产业化做铺垫，做宣传。但是，也有房地产商，如市中心的一些高档楼盘开发商，他们认为房价还会上涨。无论谁对价格涨跌的理解，都有合理的成分，是正常的。但是微观问题不能取代宏观认识，树木不能覆盖森林，所以王石等个别人的观点和个别房产商的行为，并不能代表房地产市场的主流判断。

房产之窗：那么，对于市场前期出现的上海房价已跌破万元论您如何看待？这难道不是房价开始向下的一个信号吗？
戴晓波：说出现“拐点”的话，分为二种，一种就是S曲线状的拐点，指的是房地产价格进入一个平稳期，就像中国房价的历史曲线。另一种就是SIN曲线状的拐点，是往下走了，就像国外房价的历史曲线。拐点后的方向在那里？往上，往下，还是平行的？从现在来看，房价不会往下走，更不会跳水。上海楼市在2004年的宏观调控时期，据统计：少数楼盘价格下降，多数楼盘的价格还是是上涨的，总体平均价格的表现就是平稳。所以部分楼盘的有涨有跌就是意味总体价格进入一个平稳期。所以说，现在的拐点是进入一个平稳期，是不是进入一个下滑期还需要继续观察。

房产之窗：我国的GDP一直以每年超过10%的态势高速增长，经济的快速发展，房价的节节上升，07年年初到年尾几乎所有的楼盘价格都在上涨，而到08年春节后的行情又可谓冷清至极。市场迷局现象让人越来越难琢磨，作为房地产界的专家，您认为整个市场未来会如何走？
戴晓波：房地产与GDP紧密相关，未来5年中国的GDP还在高位运行，所以房价不会有暴跌的可能，短期也是这样的。所以说，虽然现在房地产的确出现了一个拐点，但在2012年以前，不会出现下跌性的拐点。五年以后，我认为应该会出现下跌甚至暴跌的拐点，因为那时的GDP将会下来；同时，随着收入的提高，社会财富的体现除了房地产以外，有更多的表现形式。因此，2012年以后，将会出现资产价格洗牌的现象，这种情况的出现其实是目前过度的追逐房地产所造成的，也是对多年房地产高速发展带来的结构性问题的调整。至于具体何时拐点出现，将取决于外部经济环境和突发性诱发因素。

    个人简历：戴晓波，男，1957年3月出生。恢复高考后第一批考入复旦大学数学系，获学士学位；后又考入复旦大学管理科学系数量经济专业研究生，获硕士学位。毕业后，分配至上海市计划经济研究所，升任副所长、副研究员；以后调任在上海市计划委员会任长远规划处处长，上海市科学技术委员会任副总工程师，上海民创投资管理有限公司总经理，目前在上海社会科学院房地产业研究中心任副主任、副研究员。1980年代，兼任上海市住房制度改革办公室方案组长，1990年代，兼任上海公积金管理中心资金处处长。曾参与起草了上海住房改革方案、进行了上海公积金制度的设计；2000年代，参与了上海市房地产“十一五”规划的研究工作。主要研究的课题包括：住房商品化研究、房地产价格波动规律研究、房地产泡沫问题研究等。

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