一系列宏观调控措施之下，上海房地产市场的走势变得越来越令人难以捉摸，各种判断言论纷纷见诸报端，“多”“空”交汇，各有论据，好不热闹。随之的，开发商与消费者的心态也在这种争论中变得左右摇摆起来。

　　一年两度的黄金周假日楼市依然如故，还是10月3日到6日，还是在上海展览中心，只是看似朝朝相似但却又决不相同。房展就好像是市场的一面镜子，把整个房产市场都浓缩到了这短短几天的时间内，在今年这个假日楼市中我们可以读出很多东西来。

　　今年“十一”黄金周，房展市场相比往年冷清得多，几家原准备举办房产交易会的主办单位相继放弃了办展计划。但展会现场呢，人流说不上汹涌，却也不是门可罗雀的孤清。这一次的展会里，展出的楼盘多了现房，准消费者们探看行情多下手的少。可以说，市场前景依然暧昧，虽然开始回暖，但市民还是谨持观望态度的。

     今年上半年一系列针对房地产的土地金融政策，不仅使上海房价涨幅整体趋缓，也使房地产企业面临重新洗牌的局面，与以往房展会不同，本次“十一”黄金周上房展会展出的楼盘几乎都有知名开发商的旗号，而小开发商开发的小型楼盘正在逐渐退出房展舞台。

　　“假日楼市——2004上海房地产秋季展示会”上，上实、复地、绿地、金丰、嘉华等大型房地产企业仍将房展会作为其节假日期间的重头戏，从规模、声势上看与前两届房展会相比有过之而无不及，偶尔出现的陌生房展商也是带着占地面积20万平方米的大型楼盘前来参展。值得一提的是，知名开发商除了在房展会推出新盘之外，更加注重对于品牌形象的塑造，例如复地、金丰易居分别租下展览大厅两边的长廊展示旗下的物业，而香港大开发商嘉华集团则将今年年底才开盘的楼盘拿来进行品牌造势。可以说，房地产宏观调控的影响初显，行业正在进行重新洗牌。

　　单价一万元以上的中高价房，在此次房展会上亮相的也不少，粗略估计其中约70%是来提前预热的。这些楼盘开盘的时间，早则今年年底，晚的要到明年年中。而经过现场询价后不难发现，目前的中高价房房价基本以单价13000元为浮动轴心。

　　业内人士分析，从展会上参展商展出的楼盘结构分析，市中心一些明年开盘的中高价房提前预热与外围中低价房的现房不断放量有关。一方面，开发商提前预热是要打品牌，但同时也为了摸一下目前供求关系悄悄发生变化后市场的底。

　　从部分静安区现房来看，其13000元/平方米的均价并不算太高，但与以往有所区别的是购房者可挑选的房型面积都比较齐全。另外虹口的情况也是如此，起价每平方米12000元的楼盘，从最小75平方米的1房到最大178平方米的4房均有供应。可见，目前市场对高价房的观望气氛还是比较浓厚。

　　“节能住宅，保温墙体、冬暖夏凉！”在假日举行的上海秋季房展会上，售楼先生们不停地吆喝。节能住宅正在成为开发商兜售商品房的新卖点。

　　“节能住宅是房地产的一个发展方向。”万科房产的一位销售主管在房展会现场说，节能住宅之所以渐成开发商的新卖点，在于越来越多的购房人接受它。普通住宅建筑能耗高，夏天显热、冬天显冷，舒适性差。而节能住宅由于采用了特殊墙体，既保温又隔热。一般夏季室内温度比普通建筑低1到2.4摄氏度，冬季室内气温比普通建筑高4摄氏度以上。

　　业内人士指出尽管节能住宅每平方米的造价比普通住宅要高出100多元，但消费者大多还是能接受的。

    国庆的假日房展中，老年公寓的地产项目引起了很多普通投资者的关注，在老年公寓的展台前，许多上海投资者纷纷询问，场面火爆。

　　许多前来询问的中老年市民表示，老年人单独居住的形式在以往不适合中国国情，老年人大多习惯和子女生活在一起，不过这一现象正在改变。目前租赁市场上适合老年人居住的房源很少。这也表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。

　　近半年来，受国家宏观调控政策的影响，上海房地产行业的涨势逐渐趋向缓和。与此同时，越来越多的上海市民开始关注具有旅游、投资等功能的异地住宅。在这几年里错失了很多投资机会的部分上海人，看准了目前正是异地置业的极佳时机——选择在地产刚刚起步，房价还有增值空间的二、三线城市进行投资。

　　在“假日楼市”大型房展会上，沪上专业的“异地置业”服务机构——中国风景度假住宅（上海）推广展示交易中心，携带重庆、三亚、海口、大理、珠海5个城市的优秀风景住宅集体亮相。异乡风情浓郁的云南大理，也将一个置业性价比颇高的楼盘——大理凤凰温泉度假村送到了沪上投资客的眼前。“要知道，100多万的价格在上海内环线内几乎都很难淘到一套象样的‘两室一厅’了，还不如住得远一些，享受享受高品质的生活。”一位女士道出了大多数看客的心声。

　　上海本地楼盘大打郊区牌，可谓是本次房产交易会的另一大特色。安亭新镇、松江新城的多个楼盘均到场设摊叫卖。

　　松江离市区仍有些遥远，对一向喜欢居住在方便的市中心的市民来说，那些缩短距离的交通构想并不具有多少诱惑力。于是，松江大学城的人文气息就成了当地楼盘展示魅力的一张王牌。在现场包括星辰园、大学源、莱顿小镇在内的三个松江楼盘均选择了大学城为“卖点”，将房子与孩子的明天教育捆绑在一起，开发商们也算动足了脑筋。当然，相对市区的动则万元的单价而言，松江楼盘的5000元左右的均价，也的确具有极强的“杀伤力”。

　　今年8月28日，世博会规划“红线范围”终于揭开面纱，在红线内有房产项目的开发商们欣喜若狂。在展会现场一楼盘的宣传标语，称该楼盘位于浦西红线以内，而且是“距离世博会场址中心最近的在建住宅项目”。相对的在如此稀缺的地段，与世博会浑然一体，想必售价也是惊人的。

　　日前有消息称，上海将加快推进中低价配套商品房的进展速度，在今后4个月中，全市将通过市区联手、抓节点、抓实效，新开工350万平方米配套商品房建设，保证年底前有300万平方米的中低价房向居民“交钥匙”。

　　然而在交易会现场发现外环线附近的低价房屈指可数。大华集团开发的几个楼盘，售价均在7000元以上，有的甚至达到8000元/平米。万科集团开发的四季花城，位于宝山新城区，毛坯均价5900，据说已所剩无几；本次房展，万科将吆喝重点放在6900元/平米的精装修公寓上，可惜感兴趣者寥寥。不少参观者认为，宝山偏远处的房子卖到7千块，贵得有些离谱。

　　替儿子来看房的王老伯告诉记者，几圈转下来，发觉在自己心理价位范围内的房子太少了，“不要说环线以内，就连外环线三四公里的地方都卖六七千”老伯边摇头边说，“还是转回去看看松江的房子算了，将来通轻轨了，到徐家汇也就半小时。但现在不买的话，等轻轨造好，估计松江的房子也要卖七八千。”

 

 

 

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