房子价格普遍上涨，在开发商的看来，这并不意味着泡沫。

　“普遍上涨意味着需求存在，”华远集团的董事长任志强说。他举例说，被普遍认为存在房地产泡沫的美国，一是减免个人所得税，即使穷人也买房子；二是相对固定的利率，美国的按揭贷款利率不是随着浮动调整。布什上台的时候，用房地产拉动整个经济的增长。至于中国，任志强认为，“我不认为有泡沫，尤其拿发达国家和中国比。房价市场跟股票市场一样。它可能会有波动，但波动不等于说有泡沫。中国不可能出现大规模的泡沫，因为中国人住房条件太差。”

　　房地产业内一致的说法是，目前中国的房地产仍处于快速发展的阶段，过去5年里房屋累计价格涨幅超过30%，是正常的范围内，今年有加快的趋势，上半年上涨了12%，今后仍有加快的迹象。

    对中国正处于“泡沫破裂的前夜”，国内房地产行业的大腕们群起反驳，官方机构也出面澄清，但国内部分研究人士指出：情况并不乐观。

    一份由中国社科院金融研究所完成的房地产业调研报告已递到中央决策者的手中。参与调研的尹中立研究员表示，报告内容不能透露，就他个人的观点而言，房地产泡沫现象确实“比较严重，尤其是上海”。

    18日，中国银监会公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》。中国社会科学院金融研究所研究员尹中立指出：这是防范金融风险的一大举措。中央政府正在设法分流房地产业潜存的金融风险。
    而课题组成员、建设部政策研究中心赵路兴处长却说“中国的经济不同于外国的经济，它是更为复杂的。”他说，目前中国地产的真实现状应该是“局部过热，结构有一些问题。”他再次强调报告中所得出的观点：“即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是‘泡沫经济’”。

    《纽约时报》指中国地产泡沫惊人主要是依据住宅空置率来断定的，曾发文“在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加……”

    国外媒体判断亚洲以及中国的房地产市场泡沫状况的一个重要标准，就是住房空置率是否超过15%。与境外的报道不一致的是，国内的所认可的住房空置率远远没有那么高。

地产业内人士诸多都坚决否认空置率超警戒线，尤其在上海官方和地产腕儿们都振振声明“空置率在正常合理范围之内”，明确指出本市当前的住宅空置率为2.7%。另据数据表明：截止到今年1—7月，上海空置率下降37.7%，全国空置9678万平方米，下降了0.8%。全国的房屋空置率处于下降的趋势。

    截然相反的结论，其间究竟有什么“误会”？据业内人分析说，是所谓的空置率的概念国际与国内的计算方法不同。现在我国流行的空置率计算方法是，仅仅指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和；而国外的空置率则是全部空置房屋面积除以总房屋数。

    那么到底哪个标准更科学？上述业内人认为，由于我国房地产具体情况与国外发达国家不同，不能一概而论。建设部副部长刘志峰说，目前建立房产空置率指标体系还有难度，是把竣工一年以内的住房作为待销住房，竣工一年以上三年以内的商品房作为滞销商品房，竣工三年以上的住房作为空置积压房。一般来说，空置房指目前已竣工验收，取得住宅建设管理部门颁发的住宅交付使用许可证书，尚未售出的商品住宅房。很多业内人士认为这种说法比较准确。

     股票市场崩盘，引起“价值回归论”出现。那未来数年，房地产会不会出现像股市这样的崩盘？大家都承认经济过热，但很少人把它明确定义为“局部地区局部产业”的过热。其实钢铁水泥投资过热、能源消耗提高、贸易逆差、物价上升，根源就是房地产泡沫。

    房地产泡沫表现在哪儿呢？

    第一个标志是我国的房地产以25％以上的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整；

    第二个标志是房地产价格一路飙升，远远超过收入房价比；

    第三个标志是把住宅作为投资品；

    第四个标志是房地产贷款超常增长；

    第五个标志是空置率的提高；

    第六个标志是炒卖地皮。

 

    在“泡沫”的争论中，还有一个很关键的问题就是需求的“真实论”和“虚假论”。谢国忠撰文指出，“绝大多数(中国)城市，房屋的平均销售价格在家庭年收入水平的10倍以上，”这对于大多数家庭来说是不可能承担得起的。而“在最火爆的那几个市场中，投机性的虚假需求可能占到了总需求的20%。因为在真实利率为负值的情况下，房地产价格在迅速上涨，投机性的虚假需求就会走上前台。这种需求的重要性限制了地方政府镇压或者说是制裁投机的可能。”在官方文件的反击中，有业内人说，其中将绝对需求混淆了真实需求，潜在的消费（尤其目前经济能力不够充足的一部分）能算在真实需求里吗？是个问题。