一、规定出台背景
   商铺市场历来有“小面积大价格”之说。由于小面积商铺具有投资少、经营方式灵活等优点，因此在同等条件下，小面积商铺的单位价格往往要高于大面积商铺，因此使得小面积商铺成为商铺市场上的紧俏货。
   故而，常有开发商擅自改变已批准的设计，将商场、办公楼分割为较小单位进行销售的状况。一些房产商将数千至上万平方米的商业房产分割为数百个单位，将这些面积从几十至数百平方米的小单位转卖给中小投资者，有的中小投资者又将这些小单位再分割为更小的单位转让。擅自分割商业房产，提供了人为炒作的可能，一些闹市区甚至出现了2－3平方米的迷你商铺。在多次分割转让后，商业房产的价格也因此虚高了近20－50%。
    目前这类分割式销售的商铺，在销售过程中不少采用“划线为界”的方式。开发销售商在地坪上按特定面积划好区块，再分别按不同的需求销售给中小投资者。这种实体分割成“店中店”的方法看似灵活，实际上形成了经营中的漏洞。主要表现为，中小投资者缺乏该方面的经验，一旦发生权责纠纷、商业欺诈，因为权属不统一的关系，处理起来十分困难。

二、禁分割 规定出台
    针对房地产市场上的出现上述问题，2004年2月2日，上海市房地资源局和市建委联合发出了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，对商场、办公楼分割转让的规范化运作作出了明确规定，以期降低交易过程中和交易后的风险，防止个别经营者以不正当手段进行商业欺诈，保护市场参与者（包括消费者、投资者、经营者）的合法权益。
《通知》主要内容：
    一、可以销售的房地产应当是在市房地资源局统一建立的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋物理状况记载的权属单元。房地产权利人不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。
　　二、房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产需要分割转让的，分割后构成的销售单元应当具备房屋的基本特征，即销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地坪线上划线示意分割的权属单元，不得销售。
　　三、房产登记册上记载为一个权属单元的商场、办公楼进行实体分割的，房地产权利人原则上不得变动房屋主体承重结构；确需变动主体承重结构的，应当按照新建工程的有关要求，向建设、规划等管理部门办理报批手续。
　　四、建设、消防、卫生以及商业等管理部门批准进行实体分割的，房地产权利人方可以对商场等进行实体分割；分割后，还应向房地产管理部门办理变更登记手续后方可销售。
    五、商场等房地产分割销售后的物业管理应执行国家和本市物业管理的规定。
《通知》明确否定了上述“划线为界”式分割权属单元的做法，要求不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。需要进行分割转让的，必须在获得相关管理部门批准的条件下进行“实体分割”，并变更登记手续后方可销售。

三、文件解读：利于市场健康发展
    从消费者的角度来看：《通知》正是基于在商铺交易中小业主权益所处的被动状况而出台。由于小业主在资金和相关知识上都处于弱势地位，这种权属不清的交易一旦发生纠纷，就很难保障自己的合法权益。《通知》有利于规范商铺销售中权属不清的情况。从更深的层次来说，《通知》的出台划分了小业主的经营行为和投资行为，如中小投资者今后欲进行投资，可尝试购买商业房产信托产品，如欲进行经营，可选择租赁商铺，进行商业经营。 
    从开发商的角度来看：《通知》将对商铺及办公楼开发商提出更高的要求，开发资金回笼周期延长将进一步考验开发商的资金实力。对商铺及办公楼的开发和销售方式都应做出相应的变化。从长远角度来看，《通知》出台有利于市场的健康发展。但是，应当予以开发商一定的缓冲时间和改变建筑形态设计的机会，以便进行调整。 
    华东师范大学商学院副教授王学英认为，从这个政策的影响来看，以后中小投资者直接投资商铺的可能性会少一些，投资商铺的总价将会有所提高。不过，投资商铺不是越小越好，小商铺其实也存在着许多问题。这个规定会给商铺的营销等带来一些新的变化，这当然首先是对发展商提出了一定要求，也就是在开发时商业上就要有准确的定位。
有关人士指出，《通知》的出台并不是说商场、办公楼不可以分割转让，而是指其分割转让必须规范化，从而达到保障消费者、投资者合法权益的目的。

四、《通知》引发的市场影响
   《通知》出台的初衷是：激发商铺市场活力的同时，保护投资者的权益，更好地规范市场以便健康发展。
影响一：铺价“软着陆” 
   自2000年以来，对一些商业房产进行分割式销售，已成为一些房地产商赢利的“模式”。一些房产商将数千至上万平方米的商业房产分割为数百个单位，将这些面积从几十至数百平方米的小单位转卖给中小投资者，有的中小投资者又将这些小单位再分割为更小的单位转让。擅自分割商业房产，提供了人为炒作的可能，一些闹市区甚至出现了2－3平方米的迷你商铺。在多次分割转让后，商业房产的价格也因此虚高了近20－50%。
   商业楼宇不得擅自分割转让规定出台，使商铺销售中颇受欢迎的“整铺零售”潮退，商业楼宇的投资门槛进一步抬高，有利于目前偏高的铺价“软着陆”。 
   随着商铺投资热潮不断高涨，本市曾出现过一些大面积商铺割成小摊位转让的情况。一些专事商铺营销者，在向发展商交付一定定金后，便将大商铺切割成碎铺，向社会销售。这些商铺大多数位于极佳地段，如以数百平方米的面积出售，涉及的资金额将超过千万元，故而寻找买家的难度较高。经营者将其割零到几十平方米甚至更小，使得单笔交易价格只有百万元不到，引来大量投资散户。营销者由此融得大量资金，再返还给发展商，从而获得佣金。专家指出，这种拆零出售，一些是在房地产登记册中记载为一个权属单元的房产擅自进行“二次加工”，在地坪上划线用隔板确定商铺之间的楚河汉界，这样的零铺在今后是一定不能销售的。如果是对空间结构进行实体分割，变动承重结构，需向相关部门报批并获准后才可转让。 
　　商铺营销专家姜新国认为，商业楼宇割零转让的叫停，客观上有利于目前偏高的铺价“软着陆”。他分析，在商铺营销领域，一直有“大面积小价钱、小面积大价钱”之说。对一些好地段、好格局的商铺而言，一铺百人求。因此，面积分割得小一些，即使单价提高一些，总价也显示不出太大变化，往往能随即一卖而空。这已成为不少商铺营销者获得更多融资的技术手段。但无论整铺面积切得多小、建筑的物理形态如何转变，这些都是技术性手段，没有改变整体空间单一产权的实质。因此，对商业楼宇销售时分割转让条件明确一个说法，可预防售价随面积变化而隐性上涨，使商业楼宇价格更真实、理性。此外，也有专家提出，新政策出台后，原计划分割转让的大商铺可能会转而面向租赁市场，致使商铺租金及首期收租比例短期内可能出现较大幅度提高。 

影响二：街铺趋热价格上浮
   《通知》出台后受到了投资者的广泛关注。作为专业从事商铺买卖租赁业务的中介企业，上房商铺公司总经理项敏认为，此次由市房地资源局与市建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，将有助于规范商铺投资市场，有力地遏制商铺投资过程中的不规范操作行为，从而有利于市场的良性循环。特别是对于中小投资者而言，《通知》的出台将有助于保护商铺投资者的合法权益，从长远来看，将促进商铺市场的健康发展。
　　对于大家关注的商铺投资何去何从的问题，项总认为：商铺的面积并非越小越好，商铺投资应选择300—500平方米的社区沿街商铺为佳。社区沿街商铺大多不用分割出售，本身符合国家的各项有关规定；而适中的面积，有利于社区商业如连锁便利、服务业的灵活布局分隔，更受到经营者的欢迎。
　　项总提醒广大投资者，随着商业房地产市场越来越规范，投资者要想获得投资的成功将越来越需要专业化的知识和服务。
从市场变化的角度来看：由于对房产的分割式销售做出限制，因此在今后一段时间中，可能对商业房产的价格造成一定的影响。此外，一次性买断式销售将大大减少，而租赁式交易将有较大幅度增加，街铺的价格将会向上浮动。而300—500平方米的社区商铺，在今年市场上很可能成为一匹“黑马”。

影响三：催生新的投资方式
    2月2日，上海市房地局规定房地产权利人无权对房地产登记册中记载为一个权属单位的房地产擅自分割转让。这意味着，占到上海商铺销售1／3市场份额的大商场分割铺位开始只租不卖，在回笼资金的巨大压力下，业主以及开发商面前有两条路：其一，提高租赁价格、增加一次性收取租金的比例，或者增加押金；其二，通过其它方式如房产信托方式来解决资金问题。
姜新国，上海在行置业投资咨询有限公司的高级咨询顾问。自2月2日以来，他接到了业内不少商铺业主关于信托的咨询，他预计，沪上首个商铺租赁信托很可能会在今年上市。与此同时，上海爱建信托企划部的有关人士也透露，他们正在密切关注上海商铺信托产品的开发，商铺信托产品开发的时机渐成熟。
    禁令出台的同时，为商业楼宇的信托产品问世创造了健康的环境。据透露，涉及商场等房地产以信托方式进行销售的规定已在酝酿中。本市房地产行政主管部门，正进一步抓紧研究商场等房地产以信托等方式进行销售的规定，以满足房地产市场，特别是中小投资者的投资需求。而对于市场上出现的各种形式分割销售的房地产，消费者应当在购买时仔细考量其销售行为的合法性，规避可能出现的交易风险。 
     商铺投资是一种稳健的投资盈利模式，在投资者做出合适的选择之后，以租金的开工参与相关市场的利润分配，可以长时间稳定地取得自身增值和租金提升的双重收益。由于商铺投资的后期维护成本低，收益稳定，投资风险小，增值性强，是一个公认的优良投资品种，受到市场广泛的青睐。
    但在今天，商铺销售方式和投资盈利模式开始了异化，出现了一些类似商铺投资或借着商铺这个平台而进行的非商铺投资的盈利模式，如“商铺信托”、“返租回报”、“期权转让”、“商业介入”等等，这些都需要投资者进行理性思考，慎重对待。

    在产权合法性、投资回报都没有保证的前提下，需要注意的事项是：
1，转让主体（即权属人）的合法性；
2，转让客体（即商铺产权）的合法性；
3，转让合约的附加内容（包括投资回报承诺、物业管理等方面）。

    此外，需要注意的是：这个规定是上海出台的，外省市的商铺仍有可能采用分割方式在沪销售，它们更可能会以一种“返租”的面貌出现。对此，投资者一定要明察秋毫，能否落实产权还是关键。
    有言论说《通知》实际上在一定程度上抬高了投资门槛。目前，政府正在积极研究降低投资门槛的方式，以便更好地促进商铺投资、规范市场良性发展。


相关资料列表：
关于商场和办公楼分割转让问题通知的主要内容    

商业楼宇禁止分割转让　偏高铺价有望“软着陆”    

商铺拆零禁售　产生资金压力酝酿新投资方式

商铺投资专家认为：《通知》出台有利于市场健康发展    

投资商铺请注意：并非越小越好

上海规范商场办公楼分割转让 慎购“迷你商铺”