悬疑已解，悬念犹存——“期房限转”政策终出台

酝酿时久，政策终明朗
2003年底，市政协收到了一份名为“上海要尽早制订防止恶性炒作房地产的政策法规”的提案。这份致公党递交的提案由浦东改革与发展研究院秘书长杨周彝先生提出。2003年12月3日，上海市政府新闻发言人焦扬在例行的新闻通气会上透露“目前上海市房地资源局正在制订期房不得转让的相关政策”。消息一经发布，在业内及外界都引起相当大的反响。
然经历多月 “即将出台”的传言，“期房限转”政策迟迟未得不到最后的证实，使得市场一度紧张混乱，出现大量抛盘现象。
终于，在4月9日举行的上海市人大常委会首次新闻发布会上，有明确消息证实：市人大常委会第11次会议将于4月13日审议房地产登记条例修正案（草案），如果审议意见较为一致，将在4月14日对该条例修正案（草案）进行表决。4月14日，上海市人大常委会表决通过了关于修改《上海市房地产登记条例修正案》的决定，授权市政府自2004年4月20日起根据本市房地产市场的实际情况对期房转让问题作出决定。
万众瞩目之下“期房限转”政策终明确化，解除了市场一片守望和猜疑。即将采取的限制期房转让政策，是借鉴香港政府调控、干预房地产市场的做法，限制预购的商品房在取得房地产权证前的转让，为此，市政府提出对《上海市房地产登记条例》中的有关条款作相应的修改，以增强其调控房地产市场的能力。

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《上海市房地产登记条例修正案（草案）》建议修改条款  
　　1、第四十九条第一款（第一项）中的“预购商品房及其转让”修改为“预购商品房以及按照市人民政府有关规定进行预购商品房的转让”。
2、第五十一条第一款修改为“预购商品房未经预告登记的，或者不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。”

避风头，曾衍生变通交易
政策始终未明朗化的氛围下，沪上众多房产商都已对业主们关上了期房转让的大门，期房买卖也由此引发出一些“变通”的方式。“得不到房产商的支持只是使得问题复杂一些，各种各样变通手法出现在市场上，其结果之一就是造成大量房产契税的流失。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟，一针见血地指出不规范的期房交易存在的漏洞。但“变通”的同时，也滋生了新的买卖纠纷。
做法一：抬高期房转让手续费
据了解，由于考虑到后期楼盘销售控制的要求和控制购买者炒楼的目的，一些大房产开发公司一直以来都是不允许其楼盘的期房转让。自从去年年末酝酿“期房限转”政策消息传出至今，虽一直没有明确，但一些开发商相继“封锁”了期房转让。
事实上，一些开发商并没有彻底地禁止，而是通过收取高额的“手续费”来控制转让。据一位销售人员介绍，“限转”消息出来以前，期房转让时开发商往往收取3000元左右的手续费。而现在，个别开发商表面称“期房不允许转让”，但实际上往往在收取了上万元的手续费以后，就可以“顺利过关”了。“以前几千元的手续费上升到现在几万元，有的甚至是房价的3%，这么高的收费是否合理？”一位购房者对此表达了自己的质疑。
　　潜在风险：
　　对于购房者来说，如果开发商同意转让，则不需要更加繁琐的手续，交易风险相对小些，和过去的预售合同转让相比，除了费用增加以外，没有太大的区别。

做法二：先斩后奏
　　这种做法是，在开发商不同意转让的情况下，期房的买卖双方同时签定金合同和《上海市房地产买卖合同》，待到卖家的小产证出来以后，再办理二手房的交易手续。
　　例如，某购房者在1月1日和开发商签订预售合同购买了总价100万元的房产，12月1日交房。6月1日购房者欲以110万元的总价转让给下家。于是，买卖双方同时签订两份合同，下家交付给购房者几万元到几十万元的定金或称首付款，双方约定具体的房价、付款方式、时间和违约责任等等。待到12月1日交房、办理小产证以后，下家再交付其余房款。通常，买卖双方一般都会通过补充协议，来约定一些具体的事宜。
　　潜在风险：
　　首先，如果交房时房价已经上涨了很多，卖家往往会反悔。以上例说明，如果下家交纳了7万元的定金，但在交房时，房价已经上涨到125万元，上家宁愿返还给下家7万定金再赔付7万元，自己还赚了125-110-7=8万元，下家空等了1年拿到7万元的赔偿金，而房价却上涨了将近25万元！
　　那么，是不是下家交纳更多的定金或者首付款，就可以约束上家了呢？一位业内人士说，实际操作中有些人是这样做的，但这其中蕴含着更大的风险。以前本市就曾发生过“一女多嫁”的诈骗案。上家将一套期房同时出售给了3个下家，在中介公司要检查、保留其预售合同的时候，或者借口丢了，或者使用假合同，而且还到管理部门重新补办了一份预售合同。上家分别收取了3个下家50%的房款后卷款而逃。这样给购房者造成的损失是非常巨大的。
因此，在期房较高的升值预期和暗藏的交易风险之间，购房者买期房要“三思而后行”，面对“变通”做法要多长个心眼。

悬疑已解，悬念犹存
“期房限转”政策酝酿时久、悬而未决，吊尽市场观望者的胃口，也使得市场状态混沌不明。现在，尽管“期房限转”政策实施已没有悬念，但由于具体细节尚未公布，因此，在“期房限转”的实施方面仍有不少悬念。
多家中介机构和市场研究机构表示，“期房限转”政策是否有缓冲期、对于有特殊原因需要转让期房的消费者是否有特殊政策、期房限转的适用范围等具体问题，都对未来房产市场尤其是二手房产生重要的影响。
很多政策在实施前都有一个缓冲期，如当初的“提高契税收取比例”、“网上公示”等， “期房限转”政策在推出时是否也会有一个缓冲期呢？
如果政策明朗后有一个缓冲期，那么市场很可能在一段时间内面临大量的期房抛盘，从而造成市场价格波动；如果“限转”政策立即执行，很多正在交易过程中的期房很可能面临进退两难的尴尬，从而引起众多纠纷。上海二手房办公室的相关分析人士认为，“期房限转”很可能会采取立即执行的方式实施，但是相关部门在处理相关手续时很可能外紧内松，使一些“在途中”的期房手续顺利完成。
在限制“炒房投机者”的同时，一些有现实需要转让期房的消费者也将可能面临对财产处置的限制。“期房限转”过程中是否会区别对待？这也是大多数人十分关注的一个问题。在操作期房转让手续时，一些业主有很正当的转让期房的理由，比如要出国需将财产变现，比如收入发生变化因交不起房贷而必须转让期房等等。但如果给予业主转让期房的权利，那么他们的理由是否真实呢，这又将是一个十分棘手的问题。

影响中介，房价不跌反涨？
已提交审议的“期房限转”政策，将于本月底正式出台，由于该政策的出台将影响到上海数量众多的中介公司的生存与发展，同时又与上海众多的房产投资客息息相关，因此颇受重视和广泛关注。
有证房产短期内会上涨。有统计数据显示，目前在上海二手房交易中，预售后的期房上市交易面积约占存量房交易总面积的2.5％，商品住宅竣工后一年内卖出的占4.2％，竣工后两年内卖出的占8％，这些住宅大多未被居住而直接进入三级市场。在一些从事中高端市场的品牌中介，去年期房的交易量大概占到公司交易总量的30－40％，期房房源占的比重非常大。现在期房房源占的比重虽然小了，但仍然可达到20－25％。限制期房转让政策出台以后，由于期房不能再进行交易，房源会大大减少，供求关系在短时期内会失去平衡，从而使得有产证的房子在政策出台的前几个月会有一定幅度的价格后上扬。
推动中期房价格上涨。从期房到现房，这中间至少需要一年的时间。据美联物业市场研究部分析，在“期房限转”出台后的一年到一年半时间内，二手房的供应量会骤减。这主要因为2002年底至2003年全年，是新商品房预售较为密集的时期，由于政策的限制，这部分期房在今后的1—1.5年内不能上市，实际上是减少了二手房的供应量，使得部分需要购房者只能转向新商品房，从而推动房价进一步上扬。
长期投资仍被看好。房地产市场经过2000年至今四年多的发展，大多数的房地产投资客都具有了一定的经济实力和良好的心理素质，与短期炒房的投机客不同，他们更看好的是上海的长期发展和未来的经济形势。因此，“期房限转”政策出台后，对于成熟的投资客户而言，长期投资并没有受到太大影响，投资前景依然乐观。
辅助政策为“防涨”出台。“期房限转”政策出台的本意是从源头遏制期房的炒卖活动，减少房地产价格泡沫，实现房地产市场的规范操作。但由于目前期房交易占二手房交易数量的40%左右，因此该政策的出台将直接导致短期内上市交易房屋数量的减少，并有可能造成二手房房价的大幅上涨。为了平衡市场供求关系即二手房价格，政府在出台“期房限转”政策的同时又出台了降低期房预售标准的相关通知及办法，这可以看作是为减少“期房限转”所带来的“阵痛”而出台的辅助政策。

“期房限转”显然会对未来上海房价产生重要影响，但影响的大小取决于这一政策的实施方式。“草案的通过意味着上海市政府拥有了一个灵活调整上海房价的手段。”复旦大学金融研究院华伟博士接受记者采访时表示，“期房限转”不同于“期房禁转”，这一政策表明市政府将会通过市场手段调节房价的决心，同时赋予了政府部门根据市场实际情况进行调整的手段。在未来的实施过程中，如果房价上涨快一点对市场有利，那么“期房限转”政策可能会放宽，如果市场需要进一步遏止房价上升速度，那么限转政策会更加严格，甚至出台其他相关调节政策。

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