市府造福工程，中低价商品房加大投放

配套商品房：市府兑现承诺
上海市政府正在兑现对市民的承诺：从去年开始启动的每年300万平方米中低价商品房“三年建设计划”正在稳步实施。
今年前两个月，已有61万平方米约8000套单价3500元的中低价商品房，以“封闭操作、定向搭桥”的形式供应给市、区两级重大工程动迁居民购买，五年内不准上市交易。
    据上海住宅建设发展中心提供的数据，去年全市计划建设100万平方米重大工程配套商品房，到年底共竣工101.9万平方米，约1.4万套房源已经定向供应给轨道交通、城市绿地、中环线等重大工程动迁居民购买。在此基础上，另外启动的每年300万平方米中低价商品房“三年建设计划”也已获得进展。截至今年2月底，全市在建中低价商品房共345万平方米，到年底将竣工300万平方米。为确保“三年建设计划”的顺利实施，市房地局已开始新一轮中低价商品房的建设项目招标。这次招标涉及10幅地块，建筑面积约160万平方米，将以“标准高、售价低”为主要评标内容，从而确保这些基地真正建成市民认可的中低价商品房。

土地供应：优先满足中低价房
在源头的土地供应上，去年本市的土地供应总量比前年增加80%，其中，供应又优先满足住宅用地、尤其是中低价住宅用地需要，以满足市民对改善居住质量需求。今年，上海市将继续优先保证国家重点项目、市重大工程以及配套项目用地，保证中低价商品房用地的合理供应量，争取使内环线内、内外环线间、外环线外分别占总量的20%、40%、40%。
　　针对市场中出现的部分发展商囤积土地、待价而沽的现象，在土地供应中，采取了以存量土地盘活情况给予增量的措施，也就是说，哪个区存量土地盘活得多，给予新增供应的土地也多。
　　优化土地招投标制度方面，近年来，本市有关部门不断强化市场化的土地供应机制，通过土地利用计划的合理安排，集中有限的土地资源，确保重大工程项目建设用地，适度扩大低价位商品房住宅的土地供应量。招投标，也比以前更加公开、透明、公平，为合理控制地价、防止推高房价，招标中不是土地谁出价高就给谁，而是综合考虑公司素质、开发能力、以往业绩等。
　　下一阶段，本市将加大对土地供应的调控力度，控制房地产项目用地，重在“优化结构、控制总量、盘活存量”。进一步加强经营项目用地的计划管理，继续实行“按项目申请用地，按进度安排计划”的办法，尤其是要防止增量土地的不适当扩大。同时，把全市存量土地纳入年度用地计划，对囤积土地较多的区，核减其当年经营性用地指标，并研究采用闲置土地收回的办法，督促其开发。

鼓励开发：出台措施扶持 完善交易规则
由于市政府已决定降低普通的中低价商品房预售“门槛”，因此今年中低价商品房的上市总量将大大突破“300万”。为鼓励更多开发商加入到普通商品房建设中来，市政府将出台扶持措施，加快中低价商品房上市速度。在建设配套方面，将给予优先落实；在预售标准方面，降低上市预售标准，即按完成建筑安装工程量25%的标准即可上市预售。在实施新建商品房预销售合同网上备案后，市房屋土地资源管理局已着手建立存量房交易网上备案制度。市区县房地产交易中心自5月1日起将提供市民房源挂牌、合同签署、资金监管、产权登记的“一条龙”服务。
   由于政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，今年上海商品住房销售价格将趋向稳定，增幅会呈下降趋势，老百姓关心的普通商品房价格增幅将会有较为明显的下降。
完善交易规则，规范市场。最近出台《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，市区县房地产交易中心自5月1日起，将提供市民房源挂牌、合同签署、资金监管、产权登记的“一条龙”服务。
不过，从已出台的调控组合拳分析，主管部门目的还在于改变局部地区上涨过快势头，使房价处于温和上涨通道。

市场投放：优化供应，构建梯度市场
今年竣工的300万平方米配套商品房将全部上市，新开工350万平方米。
优化商品房供应结构，主要采取了控制市中心区供应量与加快配套商品房供应两项措施。
　　控制市中心供应量的用意有两个：一方面，市中心供应多，土地平整形成的动迁户也多，由于动迁户对住宅需求是刚性的，它会加大中低价住宅供需方面的矛盾；另一方面，市中心拆掉的土地多，今后市场上的高价房也多，造成市场平均价格上扬。
加快重大工程配套商品房供应，今年预计将有400—500万平方米重大工程配套商品房，它将对平抑上海楼市均价起到很大作用。然而，由于配套商品房是封闭运作、销售对象确定、5年内不得上市，近期它对纯商品房市场影响不大。
上海市委、市政府以“人人享有适当住房”为行动理念，已经初步构建起一个住房“梯度市场”——各种价位的新建商品住房与存量住房并存，住房销售与租赁并举，使得绝大部分上海家庭能够找到适合自身经济水平的住房消费定位。市房地资源局的专家透露，现在是“三管齐下”，构筑完善的住房供应体系：一是规范稳定商品住房开发销售市场，二是培育管理房屋租赁市场，三是完善住房保障制度，从而让经济条件不同的上海家庭都享有适当住房。
由于政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，今年上海商品住房销售价格将趋向稳定，增幅会呈下降趋势，老百姓关心的普通商品房价格增幅将会有较为明显的下降。。从买房者角度，它透明了市场，有哪些新房可以买卖马上一目了然；从发展商角度，它可以遏制人为惜售、投机炒作、哄抬房价，尤其是今年市场刚出现的“捂现房”再销售现象。

专家建议：倾斜政策更有操作性
随着上海平均房价的不断上升，单价3500元的中低价房被动迁各方“追捧”。虽然各区在落实中，都相应出台了向最困难家庭的倾斜政策，但不少困难家庭还是拿不出钱贴差价，迟迟不能落实购买，而不少经济条件相对宽裕的动迁家庭，却能很爽快地拿出差价。
这就造成不少动迁基地里，中低价商品房很快“消化”一空，甚至房源相当紧俏，而最困难家庭望房兴叹。单价3500元、面积70平方米两室一厅的房子虽然在市场上是“紧俏货”，但对于动迁中的困难家庭，总价还是偏高一些。
业内人士认为，当前“300万”的规划中，房型比例还是不够合理。50、70、90平方米左右，按3500元单价计算即总价在18万、25万、32万的房子，比例依次为155、60%、25%。也就是说，最困难家庭能够承受的价格合适的房子偏少，房型也不够实惠。对有明确界定的困难家庭，应该出台更有操作性的倾斜政策，例如在保证自住消费的前提下，政府设立专项基金，为困难家庭提供差价部分的无息贷款。
    又有专家指出，当前不少动迁居民中的困难家庭，其住房不是产权房，要在动迁过程中变使用权为产权，势必增加经济负担。如果“300万”有配售、配租可以选择，无疑将减轻他们的负担。