回味2004年上半年楼市，市场耐人寻味处一点不逊于2003年,只不过，主旋律由上涨的亢奋转为平静中的观望。
　　政策上，去年末今年初，有关部门预告了期房限制转让的政策。虽然期房转让在二手市场上只占有5％的份额，对一手和二手市场都不会构成实质性的打压，但回头看这是一个很明显的政策导向信号。“五一”前后出台的提高四大行业自有资金比例，以及银行对客户按揭贷款提高自有资金比例政策出台后，宏观调控才被明确。
　　其次，从土地市场的变化看，从2003年到2004年的5月之前，上海的土地市场迅速升温。这主要和预售市场火爆以及2003年7月后，土地全部公开招标有关。
　　在2003年到2004年初，上海各个区域市场的土地价格几乎都有一定上涨。但是随着今年土地宏观调控政策出台、农转非土地停止审批，以及清理2年以上未开发土地的政策开始启动，土地市场风向又发生变化，主要是实力不够的发展商预计后续开发资金紧张，纷纷将手上的囤积土地抛出。同时，不少原先在公开市场没有拿到地或不愿意在公开市场拿地的发展商，这时都有了机会。他们一般都参照各区域原先公开市场的成交价格，所以，今年的土地市场预计涨幅不大，但实际成交量预计不小。
　　从预（销）售市场情况看：5月份之前上海的预售市场承接去年的形势普遍上升，但到了5、6两个月，开始出现板块分化。从现有的情况看，外环线附近6000－7500元/平方米的项目仍然普遍被接受。但个别项目超出这个范围的，销售开始减缓或出现滞销。中环线附近推量不大，价格一般在7500－8500元/平方米左右，情况比较稳定。而内环线以内的价格，今年以来没有出现明显上升。价格在9000－13000元/平方米左右的项目仍然可以稳定销售，但不会出现火爆场面。毛坯价格超过这个范围的项目多少都会有一点压力，不少定位在豪宅的项目近期销售明显放缓。上海目前销售最有问题的产品是独栋别墅，销售速度普遍较慢，地段较差或产品没有特色的项目，销售出现困难。从实际统计数字看，上海总体市场上半年的预售面积仍然比去年同期有6.5％左右的增长，二手房成交量比去年同期有31％的增长，但价格上涨速度明显放缓到6％左右。