楼市各项调控政策中，房贷变化，尤其是按揭成数、贷款利率的调整，对楼市走势影响是最直接、效果最明显的。目前，房贷政策取向如何，今后会有哪些变化呢？日前举行的《树立科学发展观，持续健康发展上海房地产市场》论坛上，上海市金融学会常务理事、上海银行副行长王世豪谈了他的独家观点。

　　低利率促进信贷融资

　　王世豪指出，从我国国内房地产金融现状来看，房地产业存在以下三个方面的不足。
　　首先，我国房地产开发资金中，银行贷款的比重过大，占到30%；如果考虑到个人房贷、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重可能上升到80%。低利率政策促进了信贷融资是造成这一现象的重要原因。数据表明，1996年我国的贷款利率为13.065%，而现在仅为5.31%，整整打了4折。
　　其次，土地储备制度的不完善导致了土地储备贷款存在着一定风险，土地价格的不断提高增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。1999年我国土地价格为459元/平方米，2003年上升到了553元/平方米；用于购置土地的费用由1999年的500亿元猛增到了2003年的2045.6亿元。
　　另外，国内个人住房消费信贷存在着潜在风险。随着我国的消费信贷即将进入3-8年的风险暴露期，因此潜在风险在不断加大。2000年全国个人住房贷款余额为3376.92亿元，同比增长148.72%，个人住房贷款占个人消费贷款的79.18%；2003年全国个人住房贷款余额为11779.74亿元，同比增长42.46%，住房贷款额占个人消费贷款的74.87%。

　　上海进入住房消费阶段

　　从上海的房地产金融现状来看，本市的房地产信贷增长较快。2003年12月末，上海中资金融机构房地产贷款余额为2962亿元，占其贷款总额的26.5%，个别银行的比重甚至超过了40%。全年上海房地产贷款新增额939.89亿元，占各项贷款新增额的45.3%。
　　上海市2000年住房商业性贷款余额为343.86亿元，2004年第一季度就达到了1867.98亿元。
　　王世豪指出，从消费周期来看，上海经过了“吃”、“穿”、“用”三个阶段，现正处于“住房”这一消费阶段。
　　目前，上海市区人均住房建筑面积约为25平方米，离国际上人均标准还有10平方米的差距，现在上海有1600万居住人口，这样整个上海就需1.6亿平方米。
　　上海的高档写字楼发展空间很大。目前上海的甲级写字楼总面积约为370万平方米，平均入住率约90%。而国际型大都市的高档写字楼面积在1000—1500万平方米左右。

　　融资将有两种新形式

　　王世豪认为，上海房地产金融的未来发展趋势有以下方向。
　　第一，在信贷政策上，可能采取“发展”与“风险防范”两手抓。
　　第二，在融资方式上，主要依靠银行贷款的情况将会改变，以后将形成债券融资和股权融资两种基本形式。2004年国内房地产信托个数预测将超过100个，信托金额将超过80亿元。与此相比，2002年我国房地产信托个数及金额分别为5个、10.3亿元。
　　第三，海外资金将加速进入国内房地产业。2003年有近百亿美元的境外资金进入上海市场，其中有一部分投向了上海的房地产。海外基金纷纷来华探路：摩根士坦利与上海复地集团合作投资5000万美元，打造“上海复地雅园”；新加坡腾飞基金收购开发上海腾飞大厦……海外资金在上海房地产业中的比重将会不断上升。