买房再等等，房价或许会跌；冷清的中介公司，不再争先恐后的售楼处；日前新华社上海分社的一篇报道称，上海房地产市场在经过数年的飞速增长后，如今已经出现了疲软和房价下跌的迹象。但也有不少专家指出，上海房价在经历了2003年上涨了近25％，部分地区的房价上涨甚至超过了50％后，投资性购房比例甚至达到16％，逼近国际公认的20％警戒线，政府采取的系列宏观调控已使上海的房价实现“软着陆”。

　　一时间，“未来上海房价是涨是跌”成为了业内外人士最为关注的话题。

　　记者为此采访了上海几家有着实战经验的房地产专业代理公司和咨询公司。

上海市房价　两年内必降

荒岛房产工作室研展部经理冯伟

　　今年下半年上海楼市不会出现房价拐点，但上海房价两年内必降。这是由本次宏观调控的实施力度即“软着陆”所决定的，它有别于1993年的“一刀切”的宏观调控，所以本次宏观调控对房地产也是逐步地产生影响，比如去年央行“121”文件直到现在才全面施行。

　　衡量一个楼市的发展状况，除了看供求总量之外，还要看成交价格、成交量与成交速度。根据这三组数据，上海楼市将经历四个阶段性特征：第一阶段是价升量增，第二阶段是价增量减，第三阶段是价减量增，第四阶段是价减量减。

　　根据“荒岛报告”6月的新盘市场调查，上海楼市总体上继续呈现出价升量增的态势，不少楼盘开盘仍出现了排队购房的场面，所以总体上，目前市场还是处于价升量增的态势中，到房价的拐点形成还要经历价增量减的阶段（今年下半年将出现）。这就是认为上海楼市今年下半年不会出现拐点的原因。

　　必须说明房价下跌有两种含义：一是整体均价下跌，这是由于外环线外中低价位楼盘供应量的增加、内环线内供应量的减少而稀释了上海均价；二是整体房价的下降，也就是真正意义上房价下跌。两种情况可能会先后发生。所以，对代理公司而言，今年是放手一搏的机会，对开发商而言，明年上市的项目要谨慎了。

年内房价  稳中微升

上海中原物业代理有限公司研究咨询部

　　目前房地产发展情况与上世纪90年代初靠投资拉动的房地产热有着本质区别，宏观调控不会伤害房地产业健康发展。去年部分地区房地产有些过热，投机性购房造成房价上涨过快，目前的宏观调控已让过快增长的势头得到遏制。投机炒作等虚化的购房需求退出后，总体供求得到回归。

　　此外，由于上海政府对上海土地市场的宏观调控的力度逐步加大，上海2004年1－6月基本没有商品房的土地供应，预计下半年也不会大规模放量，这也将在一定程度上保证了2006年房地产一手房市场的供应量适度，缓解该时间段可能出现的新增供应量过于集中的矛盾。

　　在未来一年多的时间里，受土地、住宅新开工的供应时间及空间分布的影响，上海中心区、次中心区一手房供应不足的矛盾仍难彻底缓解，二手房交易仍将稳步发展，上述区域的一二手住宅价格仍难回落。随着上一轮2003年土地出让高峰向郊区转移，上海近郊一手房市场将取得长足的发展，具体表现为量增价升，并直接影响上海整体房价的增幅。

　　上海房地产未来走势，将继续受其供应的时间及空间分布的极大影响，土地招标、不同项目动迁及开工速度及区域分布将成为未来上海地产发展的一个晴雨表。今年下半年上海各地住房价格走势将会保持稳中微升，不会出现大的起落。

市场扑朔迷离  房价迂回上升

上海房屋销售有限公司市场部经理郑翎昀

　　2004年上半年的上海房地产市场延续了2003年发力上攻的趋势，继续上升，不过幅度开始下滑，月度成交均价在三月份达到峰值，房价基本在7000元/平方米上下波动，在市场政策和金融政策的调控下，房价一路快马直奔的走势终于得到了抑制，市场表现较为稳健。

　　2004年下半年的上海房地产市场因各类政策的实施，市场效应开始明显：房价会继续在每平方米7000元盘整，甚至局部月度的价格会出现下跌。出现这种现象的原因并非楼市的行情走跌，完全是供应的结构发生变化而形成的，市场永远受供求关系的左右。下半年度随着中低价位房屋预售标准的降低，市场可能会有近500万平方米的供应提前上市，届时必然会稀释上海的房价。这些环外的楼盘上市的房价和现时房价相比仍会有一定幅度的增长，除了宝山西城区和安亭新镇，应该不会跃过每平方米6000元。中环线周边的房价是2004年上半年涨势最明显的区域，这里的房价与交通便捷、商业配套紧密相关，基本上都已涨幅到位，在每平方米6500——8000元，下半年很难有突出表现，某些供应充沛，区域价值被提前释放的楼盘，会出现隐形折扣，但是不足以产生对大盘的影响。中心城区的房价则受土地供应的限制，房价会因开发商的品牌价格产生较大差别，外资的楼盘价格一般以豪宅定价，房价比普通高档房高20％左右，但是由于整体供应有限，在500万平方米单价每平方米6000元以下的中低价楼盘的供应大潮下，很难拔高全市的价格，成交量和销售速度会有较大幅度的下跌，房地产的销售周期将回归正常。2004年下半年度总体市场表现将是内外有别、高低有别，进一步撇除价格泡沫，是市场价值得到真正的体现。

房价不会跌  更不会崩盘

中瑞地产策略研究中心经理朱锋

　　继续保持房地产市场健康发展是国家基调。目前中国的城市化水平已经超过30％，人均GDP超过1000美金，这时将进入一个20——30年左右的住宅消费阶段和快速城市化进程阶段，这是一个不可逆转的现代化过程。由于国家在此同时还在进行着深层次的经济体制转变，所以出现很多阶段性问题是正常的。

　　其次，国家宏观调控主要针对的是低水平重复建设的行业，而并非房地产业。之所以房地产受到了重大的影响是因为我们房地产业开发水平低，市场不成熟，对银行的依赖性过大而造成的。改变“政策性波动”的有效办法是规范地方政府和银行的行为，规范房地产业的发展。与之相对应是上海市政府的措施目的：调整供应结构，降低房价增幅，保证楼市健康发展。但绝对不是不增长、过低增长，更勿论下跌。

　　第三，房价是供求关系决定的。在土地出让制度越来越规范的趋势下，上海每年住宅的供应量将稳定下来，供应结构也逐步趋于合理；上海作为一线城市，其住宅需求分为动拆迁、本地升级换代、外来购房（新上海人、外地和外籍）以及投资四类，所以上海住宅需求是一个极其多元化的客户市场，抵抗风险的能力极其强大。

上海别墅市场面临重新调整

福纳咨询公司经理杨子江

　　目前上海别墅市场，基本是处于经过近3年以来的连续快速上涨之后的高位状态。无论是低端的联体、叠加类产品还是中高端的独立别墅乃至部分豪宅。整体的价格空间走上了一个高位平台。

　　至于最近一些别墅项目出现的销售“优惠”现象，从一个更长的时间来判断并不新鲜。由于总价高，对于高购买力的客户来说增加服务、提升品质和直接优惠等各种方式都是可以接受的。况且，别墅类产品的价格区间和调控幅度本身就要比公寓、办公、商业类项目要大，所以这些价格情况还是属于正常范围之内。

　　对未来18个月的市场研究（从2004年7月——2005年年底前后），上海别墅的价格将在这一高位进行一系列的调整。首先当然是产品结构和品质，将有新一轮的优化和创新，这是一个市场自然发展的过程。如果能够在今后18——24个月内基本实现一个较好的调整和转换，从2006年开始又将产生一个新的局面。

二手房价  难以评估

泛城租售网市场部

　　2004年一月至今，上海二手房的成交总量较去年相比继续呈上涨势头，但从3月份开始成交单数相比去年呈大幅下降趋势，同样从房价涨幅情况来看已明显放缓。房价走势很难从静态的方法去评估其上涨还是下跌。

　　中高档二手房物业的供给量会随着前几年每年2000多万平方米的一手房供给量而逐渐放大，但同时也受到了房价上涨，房东待价而沽惜售的影响；由于多种不利因素的出现，如：“禁止期房转让”、“紧缩二手房贷款”等政策的影响，投资性需求有了明显的下降，同时自住型购房的比例不断提高，市场上供需关系的变化还需要进一步观察，但有一点可以肯定的是前一段的卖方市场的情况会有所缓解，会抑制房价再次大幅度上扬。

　　二手房房价的走势会受到供求关系、金融政策和政府指导思想等多方面的影响，因此现在看来目前二手房涨幅放缓的情况属正常现象。买方认为在一系列相关房产政策出台后，房价会进一步下调，而卖方则却认为房价涨势趋缓是暂时性现象。估计这样的情形会持续2——3个月，等到大量新房上市时，房价变化态势将会明朗化，买卖双方价差会再度拉近。

冷静观望  前景乐观

上海太平洋房屋服务有限公司胡海湧

　　纵观下半年上海房地产市场，我们的基本看法是：一是冷静观望，因为目前市场持币待购的观望情绪较浓；二是需大于供，市场的供给有限，需求仍旺；三是影响有限，政策面的影响应该是短期的，有限的；四是前景乐观，上海的房地产市场经过十几年的发展已经成熟。

　　我们期望上海房地产市场能在有序中竞争，健康中成长，规范中发展。房地产经济业作为房地产市场中不可缺少的润滑剂，必将发挥积极的作用。应该说，上海的房地产经济业在过去和现在都为上海的房地产市场的形成、培育和繁荣作出过不可磨灭的贡献。虽然，目前还存在着一些问题，但我们认为这是一个行业在自我发展中存在的问题，它一定会在自我完善中得到解决。