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物业管理收费畸高 小区业主徒唤奈何
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2004年8月13日14:54 上海商报 闵蕾 |
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早期的外销房住宅因为特殊原因，当初制定的物业管理收费标准相当高。时过境迁，小区业主希望把过高的物业管理费降下来，却难以操作和实施。在这样一些业主大会和业主委员会大多无法正常运转的小区，业主如何维护自己的权益呢？
拒付物业费而败诉
浦东某外销房住宅的业主李先生最近正在为物业管理费的事情苦恼，因为连续两年没有支付物业管理费，物业公司把他告上法庭，李先生败诉了。
和李先生处在类似境况的还有小区的多位业主。他们认为自己并不是不想付钱，并不是有意与物业公司为难。他们不愿缴纳物业管理费的主要原因是：物业费畸高，钱交得有点不明不白。
原来，李先生所在的小区为早年的外销房小区，物业管理服务合同是早年的开发商和物业公司签订的。合同将物业管理费的标准规定为每月４港元／平方米，约合人民币４．２４元／平方米／月，而邻近的一些新建商品房小区，品质比该小区好，服务也不错，物业管理费不过２元／平方米／月左右。看着自己的房子越来越旧却没得到很好的维护和保养，比比邻近小区的物业管理水平和收费标准，以李先生为代表的部分小区业主内心的不满日益强烈：这个４港元／平方米／月的收费标准定得太离谱。
岁月穿梭，开发商和物业公司签订的合同早就过了有效期限，满怀希望的业主与物业公司交涉了多次，表示这个收费标准不合理。可是物业公司既不愿降低收费标准，也不愿将收费标准的依据和核算方式公之于众。
业主大会无法正常运作
愤怒的业主们决意“炒”掉这家物业公司，通过市场招标换一家公正透明的公司。可是打算运作时才发现，在现阶段想“炒”掉物业公司难上加难。
按国务院条例规定，只有业主大会才有权解聘物业公司。而该小区早年的业主委员会是由开发商和物业公司共同组织成立的，过了有效期限却一直没有再选。李先生等人一直试图筹备召开业主大会，可遇到了方方面面的困难。小区内有一部分业主是台湾、香港人士，常年不在上海居住，联系起来相当不便。虽然物业公司的管理合同也早就过了合同期限，但由于没有后继的物业公司来接手，原先的物业公司顺理成章地留在小区里。我国法律认可“事实物业管理”，因而小区继续执行原先合同规定的物业管理收费标准。
因为业主大会和业委会难以正常运转，导致解聘和新聘物业管理公司根本不可能，一些业主备受打击后只好放弃。李先生等人一气之下，以拒交物业管理费表示抗议。当然，他们的抗议没有得到法律的支持。
李先生曾经想走司法途径，要求物业公司给予业主关于物业管理收费的知情权。但经过咨询才知道，目前这条路基本走不通。咨询专家告诉他，北京曾经有过两个相关判例：一个是某小区的５０位业主联名上诉，要求物业公司告知物业管理费的收费标准的制定依据，结果败诉；另一个小区以业主委员会的名义提起诉讼，要求物业公司公开账目及公示物业管理费如何收取，结果胜诉。之所以出现两种截然相反的判决结果是因为法院认为，部分业主无法代表全部业主，所以不支持部分业主的主张，而业委会是全体业主利益的代表机构，所以业委会的主张获得支持。
获知这些情况之后，李先生等人就更郁闷了：小区里的情况明摆着，要想成立业主大会和业主委员会，不是一天两天能达到的。没有这些，业主就只有交物业管理费的义务而不能问明白这些钱是怎么收来的，业主连起码的知情权都不能得到保障。
物业服务收费须明码标价
物业服务乱收费的情况普遍存在已经引起了国家相关部委的注意。国家发改委日前发布的消息称，近３年来，中国物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的投诉，一直位居各类举报问题的第三位。
从国家发改委统计的全国价格举报电话受理的情况看，物业管理和服务乱收费问题主要有三大方面：一是自立项目乱收费，如以装修押金、水电安装费、“自来水二次加压费”等名义随意收费；二是超过规定标准收费，如超过价格主管部门规定的标准，多收物业管理费、停车费、垃圾清运费、卫生费等；三是只收费不服务或少服务，业主交了物业管理费后，享受不到应有的服务。
为此，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价规定》，要求物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。而实行政府指导价的物业服务收费应同时标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准等。此外，物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈，不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
《物业服务收费明码标价规定》将于今年１０月１日起正式施行，物业服务乱收费问题将面临国家的整治，李先生等人也看到了明明白白消费的希望。
然而，虽然有了法规的保障，但也有专业人士对法规的实施效果表示担忧。就上海而言，物业管理费一共收了多少一直属于被要求公开的内容，而对业主来说最大的困难是不知道总体费用中具体的项目如何收费，且如何构成。在新的规定中，这一部分还是没有明确的规定。因为没有具体项目的知情权，业主仍然不明了物业管理费的真实结构，无从判断标准是否合理。同时，即使是公示后，是否就意味着业主对这个收费标准必须认可呢？
相关观点：
废除包干制全部实行酬金制
打假著名人士王海认为，要从根本上提高物业服务水平，减少业主与物业公司的摩擦，应该从物业管理的收费模式上改革——废除包干制，全部实行酬金制。
“包干制”收费模式的最大弊病就是——同等收费标准下，提供的服务项目越多、水平越高，物业公司的利润就越低，所谓干得越多越好，挣得却越少。许多物业公司以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。所以，包干制不是一个奖勤罚懒的收费模式。
相对而言，国外物业管理一般采用酬金制。所谓酬金制，就是物业公司按照业主大会或者业主委员会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理活动。预算一般都非常详细，比如小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡等等……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算，依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。物业公司的报酬按照约定的数目支付，一般为物业管理预算的４－５％。预算的钱没有花完，剩下的都是业主的，如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。物业公司是否可以足额拿到物业管理酬金获得利润，取决于是否让业主满意，而不是是否偷工减料。这种收费模式下，政府制定的物业服务标准将成为业主要求物业公司的一个参考标准，业主委员会可根据小区的实际情况和大多数业主的要求自己决定服务标准。
约定利润不失为好办法
某物业管理公司负责人认为，目前的物业管理收费通常是政府指导价格或者政府限价，在这个限价范围内，物业管理公司可以同业主以协议的方式确定或变更价格。
还有一种做法可以讨论，即小区业主同物业管理公司达成“成本利润合并计算”的办法来处理物业收费。双方约定一个物业管理利润，比如为８％，约定一个成本基数，管理支出由业主据实支付。如果成本持平，按８％比例付款给物业公司；成本高了罚，低了奖。采用这一做法要经常审核物业管理公司的支出，但只要双方以合同方式明确，此种方式亦未尝不可。
关键字：物业管理,收费,标准,物业费,业主大会,明码标价 |
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