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开发商业委会互不相让 地下车库产权到底归谁
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2004年8月13日14:55 上海商报 陆依 |
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“未经分摊”的小区地下车库所有权到底属谁？随着新建商品房小区内的车库收益日渐增加，围绕着车库产权和收益的归属，小区业委会、开发商以及负责实际管理的物业公司之间的认识都不一致。日前，虹口区法院审理了恒业公寓车库管理费收益归属案，该案件所反映的内容值得众多小区业委会、开发商以及物业管理公司参考。
事件
车库产权归属未明确
位于虹口区东宝兴路上的恒业公寓系由上海钢管房地产开发经营有限公司、上海恒鑫房地产开发经营有限公司联合开发建设，其小区内的地下车库面积近３７６０平方米。按照虹口区房屋土地测绘中心１９９８年９月１５日出具的《房屋土地测绘技术报告书》中记载，该地下室未分摊计算入房屋分套建筑面积内，然而对地下车库的产权确也未能明晰。
２０００年６月２９日，恒业公寓业委会就维修基金、车库、通道及楼宇对讲设备等问题与开发商的工作人员会晤形成会议决议，决议中关于车库使用管理问题双方“先明确产权，明确使用、收益权，再落实谁来管理，具体由开发商与物业管理处联系”。
房地局认定车库属公共设施
之后，２００１年１０月３０日，开发商将其所有的恒业公寓一期工程的地下车库承包给小区物业公司上海锦城物业管理公司，承包协议约定期限为３年，承包费每年４４０００元。在支付了一年半的承包费用后，锦城物业在业委会的强烈要求下，没有将剩下的承包费用交付给开发商，原因是小区业主委员会认为，车库的产权应当属于全体业主而不是开发商，并通知物业公司暂停支付开发商的承包费。
业委会的做法也不是没有依据。２００３年４月１８日，市房地局执法监察处对恒业公寓小区地下车库归属问题核查后，发函给开发商恒鑫公司，以恒鑫公司开发的恒业公寓的产权证上均无有关地下车库权属的记载以及《上海市居住物业管理条例》有关条文为依据，认定恒业公寓小区的地下车库应属于公共设施，属于物业区域内的业主所有。于是，业委会以市房地局执法监察处的公函为依据，要求锦城物业公司与业委会结算地下车库收益，锦城物业公司于去年５月至８月间，先后交付业委会地下车库收益１１８０３９．７３元。
庭审
开发商追讨车库承包费
本该交付给自己的承包费却给了业委会，开发商自然不答应。于是，开发商诉诸法院要求锦城物业公司支付承包费。同时，开发商还以市房地局为被告，另案向法院提起行政诉讼。
开发商认为，自己作为恒业公寓的开发商，建造了该公寓的地下车库，自然享有该车库的产权。由于售房时并未将地下车库的建筑面积分摊销售，因此产权人还是自己，虽然此后因费用等问题未办理相关权证的登记，但产权未登记只是不能对抗第三人，现不存在第三人，所以地下车库的产权当然属于自己。
而被告锦城物业认为，地下车库面积虽然没有分摊，也不能就此明确产权属于原告。审理中，恒业公寓业委会为争取小区地下车库权益另案提起确权之诉，要求确定地下车库所有权属小区全体业主所有。
房地局撤销具体行政行为
此时，情况发生了突变。市房地局执法监察处面对开发商提起的行政诉讼，主动撤销了原先的发文。撤销函的内容称：“对地下车库归属的确认，因不属于我处的职责范围，现撤销该文，特此函告。”
表面上看撤销原因是超越职责范围，而实际上，市房地局执法监察处当时在对法规条文的理解也有偏差。执法监察处当时发文要求开发商将地下车库移交给业主委员会的理由是：“开发商开发的住宅和商场房地产权证上均无有关地下车库权属的记载。”依据是《上海市居住物业管理条例》第六十二条：“不能单独确权，无单独拥有房地产权证的物业，作为物业的共用部位、共用设备、公共设施，其中共用部位、共用设备属整幢业主所有。”显然，“车库权属未记载”并不等同于“不能单独确权，无单独拥有房地产权证”的情况。
判决
物业公司向开发商支付承包费
法院经审理后认为，在地下车库产权尚未明确归属于全体业主之前，开发商占有、使用地下车库并无不当，其关于承包费的主张并未构成侵权。而且开发商在审理中也表示，如果地下车库产权最终归属全体业主，其会将车库收益还给全体业主。
法院进一步认为，地下车库权属之争产生于开发商与业委会之间，与物业公司和开发商之间的承包合同分属两个不同的法律关系，权属之争并不能免除物业公司的付款义务。权属之争短期内未有结果，若等待权属明确后再予以处理不利于债权的保护。因此判决物业公司支付承包费。
律师点评
地下车库所有权归属，主要看其是否进入公用面积分摊系数中进行分摊。凡进行过分摊的，产权属于全体业主共有，反之，该产权属开发商所有。道理很简单，面积没有分摊过的车库，小业主在购房时没有就地下车库出过钱，因此不可能享有产权。
在实际生活中因故没办理产权登记手续，不等于不能单独确权、无单独拥有房地产权证的物业，因而不能将这类物业作为共用部位、共用设备和公共设施处理。这也就是市房地局执法监察处主动撤销原先发文的原因所在。
法规解读
上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类：一是民防工程，其定性为民防工程，只在实际使用时作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此，开发商在满足一定条件的情况下可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。但是，该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。
第二类是严格意义上的地下车库，即开发商在立项、设计的时候均将其作为车库。上海市房屋土地资源管理局发布的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（以下简称《暂行规定》）中第一条规定：商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。第五条规定：地下车库（位）与主楼一并申请预售的，经审核符合预售条件的，应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库（位）单独申请预售的，则可单独核发预售许可证，并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定，但是地下车库可以预售这一点表明，开发商可以对车库拥有产权。
根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）不计入共有建筑面积。换言之，通常情况下，车库不作为公用面积分摊，车库的产权也就属于开发商。
记者评论
小区车库权益归属牵涉居民切身利益
小区地下车库的建筑面积是否应当在售楼时分摊，牵涉到整个小区居民的切身利益。一方面，“不分摊”可以减轻购房者的支出负担，但是车库的产权和经营权属于房产商的话，基于利润最大化考虑，房产商有可能授意车库管理公司多让社会车辆停进小区，从而在一定程度上影响小区内的环境质量。此外，今后房产商也有可能随意提高停车费的征收标准，这也会使小区居民产生怨言。当然，拥有地下车库产权的房产商，也是整个小区业主中的一员，也将支付物业管理费。但是，以什么样的标准征收“地下车库产权人”的物业管理费用却未见详细规定，业委会也将无法对“地下车库产权人”形成有效的制约作用。
另一方面，如果车库建筑面积分摊的话，该如何分摊、是否合理分摊也是广大购房者、业主所关心的问题。
关键字：开发商,业委会,车库,产权,物业公司 |
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