８·３１土地大限已届扣问房地产市场走向

终于是8月末了，“协议转让”之土地大限至。国土资源部有关负责人在近日表示，国土资源部、监察部对以协议方式出让经营性土地使用权的“8·31大限”不会松动。地皮吃紧，几家欢乐几家愁，宏观调控政策限制，市场全面吃冷形势严峻。房地产市场产生何等变化，将何去何从？我们一起扣问……

今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”。要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

　　今年5月，全国工商联住宅产业商会向国土资源部上交了《对房地产开发相关土地政策的建议》。呼吁不宜对房地产开发采取“一刀切”的政策，应根据各地具体情况区别对待。有人称，这是“央行121号”和“国务院18号文”后，企业利益集团与政府部门的又一次博弈。“8·31土地大限”是否会流于形式为房地产业界内外所关注。

　　今年7月，国土资源部、监察部联合下发了“关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知”，其中进一步明确，8月31日后，仍以历史遗留问题为由协议出让土地的要从严查处，体现出中央政府对规范土地市场的决心。

　　针对房地产业界所抱有的“8·31土地大限”会有所“松动”的猜想，国土资源部土地利用司的束可欣司长明确表示，“8·31土地大限”是不可能变通的。束司长指出，这是一条“高压线”，任何人是不能越过的。

　　国家对土地供给以及金融方面的宏观调控，使房地产的生产模式发生了很大变化。以市场需求为导向，采用招、拍、挂的形式获取土地，使以往靠关系圈占土地、倒卖土地，不进行技术、人力投入，获取土地增值利润的情况得以遏止。土地作为房地产开发原材料的属性得以归位，这促使房地产开发企业，特别是那些跨区域的开发企业会采用“零库存”的生产方式。李认为，在土地属性变得更为纯粹的情况下，“零库存”生产模式将成为“8·31”以后，房地产企业普遍采取的拿地开发方式。

　　开发企业和一些房地产中介公司均认为，“8·31土地大限”只是改变了拿地形式，由于土地总体供量充足，市场需求强劲，尽管很多开发商没能挤进“过关”的“末班车”，有的已“过关”的企业也很可能因资金不足失去协议拿地的良机，但绝大多数开发企业不会因“8·31大限”被“洗牌”出局。一些开发商表示结盟拿地，在招标、拍卖中几家开发企业轮流相托一家举牌的方式，使中小企业在招、拍、挂中同样可以获取想要得到的地块，此轮筛出去的应该是那些倒腾土地的“地虫儿”。

　　大限将使开发商的开发模式和开发理念相应转变。实力雄厚的开发商谋求多元化发展，　中小开发商转向二、三线城市发展。拥有不同资源的开发商之间的合纵连横是大势所趋，通过各种方式的合作而将优势资源进行整合显得日益重要。如进行土地并购与融资的开发商联盟，开发商之间的股权合作，联合开发等。

　　宏观调控是对每一个发展商创造的机会，关键是如何把握。通过宏观调控时与宏观调控后的比较，宏观调控对房地产的健康发展趋势是比较好的，基本上是投资增长的趋势。 8·31政策的出台，对开发商来说何尝不是一次机遇呢？如果你整个管理靠银行贷款，不是市场化，可能在大限的时候会失去你的市场份额；如果你是市场化公司，也许会给你更多机会，更多资源机会。只要你的公司健康，8·31会彻底让你快速成长。

　　开发商将拥有更大的选择土地资源的主动权。土地资源的开放式竞争，扩大了开发商的选择范围。被动地拿地变为主动的争取，是充分体现开发商综合实力的相对公平的竞争方式，便于土地资源的优化分配。同时也将促进开发商更加理性地进行项目开发。开发商在拿地前，对每一宗土地的各种技术经济指标能够做到全面掌握，事先进行充分的投资回报、前期产品策划定位的可行性分析，为取得土地后项目的顺利实施奠定良好的基础。

　　据了解，眼下一些开发商虽然知道自己的项目通过了“8·31”的大限关口，但却乐不起来。有开发商告诉记者，进入“过关”名单并不意味着“天下太平”。由于此前，《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》中明确规定，允许“过关”的项目在签订土地使用权出让合同后，即需缴纳20％的土地出让金，并且要在土地使用权出让合同签订60日内补齐项目所需的全部土地出让金。另外，按照8月16日北京市国土资源局发出的公告规定，遗留项目报批文件受理时间截止在8月24日，并须在8月31日前签订土地使用权出让合同。这意味着，所有“过关”项目要在“8·31土地大限”前拿出完整的项目规划方案，并要落实全部土地出让金。开发企业如果过不了这些死限，做不完规划或筹不齐钱，不排除会在“关”前“落马”。这对那些大盘项目和同时获得几个“过关”项目的开发企业是一大考验。

　　８·３１”大限虽至，“地主”与“资本家”之间的土地博弈却决不会出现仓促草率的一幕。急归急，但在巨额的利润面前，没谁会轻易放弃这最后的土地盛宴。

　　尽管买方重又获得了谈判的优势地位，但在巨大的利润前，卖家绝不会轻易调低期望值。一位专业找地人透露，许多‘地主’当初都是零成本拿地，如果他为自己设定了一个亿的利润目标，他乐意从中拿出１０％，以公关协调各个关节，以保住这一个亿的利润。所以他们在和买方谈时，通常也是１０００万、２０００万的谈。在买家看来，这么大的交易，谈判的阶梯怎么也应在５０００万，否则就没的谈了。而５０００万显然已超出卖家１０％的公关预算。即使有“大限”当头，卖家仍愿铤而走险，毕竟１１个亿的诱惑实在太大了。

　　尽管议论纷纷，但“８·３１”的期限是不会更改了，对那些手中还有“粮票”并准备赚上一笔的“地主”们，真正的大限可能是在“８·３１”之后的半年，也就是明年的３月。

上述专业人说，谁也不会轻易因为政策的变化而放弃既得利益。想想还有多少买卖一单下来就动辄几亿、十几亿，他们甚至不肯将自己的赢利目标稍做调整，他们会想办法凑出一部分土地出让金，在大限之前先把手续办了。虽然对首付款没有明确规定，但相关政策却规定半年内交清全部出让金。“明年３月，对一些还找不到下家的‘地主’可能会是真正的死期。”

　　政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出“泡沫”，把偏高的价格降下来。然而，一些实力较强的房地产商却对宏观调控后的房地产行情保持着谨慎的乐观态度。万通集团董事局主席冯仑认为，内地房地产市场前景不错，2004年下半年，内地的房地产价格将会稳中有升，像北京、上海、广州等城市的房地产价格仍有上升空间。万科的王石认为，由于土地的供给减少了，房价在持续稳定地上升。顺弛集团董事长孙宏斌表示，宏观调控给房地产商带来的现有影响是，消费者持币待购，买房的人少了，令房地产商现在的日子比较难过。这种持币待购的现象会持续到今年10月，届时由于土地供给减少，市场需求恢复，房价上涨成为必然。此前，顺弛在全国各地高价买地，意在为明、后年房价上涨做准备。

　　具有更多的知情权。土地价格是房地产产品价格构成中的最重要元素，土地供应机制的透明，导致开发产品中地价因素的透明化，对正确引导产品价格，实现价格向价值回归将起到极大的促进作用。各种物业作为消费商品，更容易让消费者都看得明白买得放心。

　 内在品质受更多关注。取土地资源的方式，从某种程度上说，决定产品的定位与品质。过于便宜的地价导致开发商缺乏市场压力，忽视内在品质而草率地进行产品开发。而层层转手的昂贵地价，更像一块烫手的山芋，导致开发商骑虎难下，而产生过度追求容积率的畸形产品。要么牺牲了社区环境品质，要么牺牲了户型品质。最后都需要消费者买单或开发商自咽苦果。在新的土地供应机制下，开发商开发的产品竞争力的体现就将集中在其内在品质方面，依靠宣传炒作和模糊地价成本来抬高产品价格的日子将一去不复返了。