|
| |
|
“见证书”并非担保书 居间行为不负连带责任
|
| |
| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2004年8月27日12:53 上海商报 陆依 |
|
|
市民黎先生为购买营业用房，专门要求房屋中介公司证明出售方提供的房屋买卖相关资料真实、合法，在中介公司出具了“见证书”后，黎先生与汤永生（后被宣判为诈骗犯）签订了买卖合同，并支付了房款，然而结果还是受骗上当。中介公司在其中到底该不该负法律责任？
事件
购房遇到诈骗犯
去年6月，黎先生委托铭申房产经纪事务所作为中介，购买营业用房，铭申事务所为此推荐了位于复兴中路1304号的门面房。黎先生虽然中意该房屋，但因不了解房屋的具体情况，多次要求中介公司核实，给自己吃一粒“定心丸”。而铭申事务所为做成中介生意，向黎先生一再表示没有任何问题。6月25日，黎先生与卖方代表汤永生以及铭申事务所一同查看该门面房。汤永生当场出示委托书、房屋租赁凭证，在铭申事务所出具审查见证书后，黎先生与汤永生签订了房地产转让合同，并当即向汤永生支付定金2万元，并向铭申事务所支付中介费3000元，5天后又依约支付给汤永生房款19.6万元，然而，汤永生却没有依约在９月底前办理房地产权利转让手续。
据黎先生事后了解，该房屋原来属于公有非居住用房，属不可转让的标的物。１１月初，黎先生获悉汤永生原来是个诈骗犯，在２００３年５到６月间利用变造的上海市卢湾区公证处（２００１）沪卢民字第１１８４号营业用房使用权公证书，前后骗取了５个人的购房款１２２万余元。２００４年１２月２５日，汤永生被判处有期徒刑１３年零３个月，剥夺政治权利２年并处罚金人民币５万元。
要求中介公司连带赔偿
虽然诈骗犯已被绳之以法，但被骗走的房款却不能全部拿回来，巨额骗款大多已被挥霍。２００４年２月底，黎先生仅仅收到被骗部分退款３５４７９．５０元。
为追回自己的损失，２００４年３月５日，黎先生向徐汇区人民法院起诉，分别将汤永生和铭申事务所作为第一和第二被告，要求确认原房地产转让合同无效，要求被告汤永生返还购房款１８０５２０．５０元，并按照人民银行贷款利率５．０４％计算赔偿经济损失７２５７．６０元；要求第二被告铭申事务所对汤永生返还购房款及赔偿经济损失承担连带责任，要求两被告赔偿原告为本诉讼所支付的律师费１万元。
庭审
原告诉讼请求未获支持
在法庭庭审中，被告汤永生不承认与铭申事务所合谋诈骗，同意返还房款但不同意确认合同无效和支付利息。
被告铭申事务所则辩称，汤永生委托自己挂牌出售系争营业用房，房屋买卖合同文本由汤永生提供，内容由原告黎先生与汤永生自行商谈；而铭申事务所见证的房屋有关材料事先均由黎先生自己看过，“见证书”在双方签订合同后出具。至于汤永生变造委托书，普通人一般难以辨别，且房屋不能转让及后果在买卖合同中已有约定，黎先生应该清楚，铭申事务所不可能与汤永生合谋欺骗他，中介公司方没有过错。即使有过错，也仅应当承担相应的赔偿责任，而决不应该承担连带责任。欺诈应属可撤销合同而不是无效合同，故要求驳回原告黎先生的诉讼请求。
法庭经过审理后认为，汤永生出示给原告黎先生和铭申事务所的房屋买卖委托书被确认为是变造的，所以被告汤永生属无权代理，原告要求确认与被告汤永生签订的房屋买卖合同属无效合同、要求被告汤永生返还房款理由正当，依法应予支持。被告汤永生应当按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付占用资金期间的利息。同时，铭申事务所虽然在原告与被告汤永生签订房地产转让合同前出具了“见证书”，确认对系争房屋的相关材料核对无疑，但被告铭申事务所不是鉴定委托书真伪的专业单位，且合同履行过程中，房款也没有通过铭申事务所转交，原告未出示被告汤永生与铭申事务所有意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的相关证据，故不支持原告要求铭申事务所承担连带责任。原告要求两被告赔偿原告为本诉讼所支付的律师费，于法无据，不予支持。
律师点评
居间行为一般不负连带责任
本案是一起由诈骗犯汤永生以有权出卖复兴中路１３０４号公有非居住房屋为名，诈骗原告黎先生财产的合同欺诈纠纷。本案中，当事各方对于被告汤永生实施欺诈以及汤永生应承担赔偿责任都没有异议，本案的争议焦点在于作为中介方的铭申房产公司是否负有与汤永生共同向原告赔偿的连带责任（所谓连带责任通俗地说，就是多个债务人就同一债务各自都负有向债权人承担全部债务的责任）。要认定中介公司是否承担连带责任，需综合本案的案情结合有关法律，查清中介公司在本案中的法律地位、其实施的行为、中介公司是否与原告受到损害具有因果关系等方面来确定。有几点需要说明：
其一，中介公司不是担保公司或保险公司。
原告强调，中介公司为房屋买卖行为出具了一份“见证书”，并且自己是基于对中介公司及这份“见证书”的信任才会购买房屋，因此现在原告受骗与中介的行为有因果关系，中介应负连带责任。而事实上，中介公司在本案中是提供正常、有限居间活动的居间人，虽然原告受到了汤永生的欺骗，但铭申事务所作为中介，其实施的见证行为不是一个担保行为，且该行为与原告财产受损不具有直接因果关系。
本案中，中介方是介绍房屋买卖双方认识的媒介，不是担保公司或保险公司。该法律地位决定了中介客观上不能提供交易双方履行合同的保证，不可能代替任何一个合同当事方承担合同义务，而合同当事方不能按约履行，并非居间方能预见和控制，其责任只能由合同当事方自行承担。
其二，见证书并不能保证合同的履行。
见证书不是保证书，见证书的意义并非保证合同的履行。本案原告权益受侵犯的原因在于汤永生不能按照合同履行义务，而不能说是铭申事务所的居间行为。见证书的内容表达了两层意义：１、原告与汤永生签订了房地产买卖合同；２、铭申事务所对汤永生提供的有关资料核对无疑。整个见证书内容所陈述的均是当时发生的事实，并无保证合同安全履行的承诺，更没有与汤永生承担连带责任的意思表示。
其三，中介公司已尽注意义务。
本案中汤永生通过变造房屋承租人的公证委托书实施诈骗，汤永生的变造手段非普通人能辨认和识破，铭申事务所虽然尽到认真、谨慎审查的注意义务，但在尽力情况下，仍不能发现汤永生的欺诈行为，其责任不在铭申事务所，铭申事务所无须承担责任。
原告所谓基于对铭申事务所的信任和承诺才订立合同和付款，故铭申事务所应承担连带责任的理由不能成立。原告作为完全民事行为能力人，其本人对与汤永生交易的法律后果、对责任的承担主体是可以预见和明知的。
同时，连带责任非一般责任，承担连带责任须依据法律的明确规定，本案系合同纠纷，铭申事务所未与原告约定承担连带责任，铭申事务所也未与汤永生实施共同欺诈，原告根据事实和法律要求铭申事务所承担连带责任缺乏依据。
本案因汤永生欺诈原告和铭申事务所引发合同纠纷，汤永生作为欺诈方应承担全部的法律责任，而铭申事务所仅系不知情的居间人，也是受害方，并非导致原告受骗的直接原因或共同原因。
记者寄语
聘请律师陪同操作二手房买卖
本案中的诈骗犯汤永生得到了应有的法律制裁，除了需承担民事赔偿责任外，也受到了刑事处罚。但损失最大的还是原告，汤永生骗去的钱款大多已被挥霍，无法追回。原告黎先生的遭遇值得深思。如果当初他购买房屋时事先进行认真仔细的调查，或者聘请律师对出卖房屋的合法性进行审查，完全可以避免这次损失。许多买房人以为通过中介公司购买房屋就会万无一失，这样的想法也是不正确的，中介只是居间介绍的媒介，中介只是在自己的工作范围和职责范围内根据中介合同承担责任，除非另有特殊约定，中介一般不承担房屋买卖合同当事方的责任。因此，买卖房屋时当事人需要自己把握好房屋买卖合同的订立、履行和纠纷处理，不应期望将当事人之间的合同风险转移至中介公司身上。
记者建议为避免房屋买卖双方当事人的风险以及为日后发生纠纷能得到妥善处理，最好能有法律专业人士陪同买卖房屋。而中介公司也需把握好自己的定位，严格按照营业范围和法律规定从事居间工作，制定严密的居间服务合同，遵循居间服务合同的约定履行义务，以避免承担居间责任以外的法律风险。
关键字：房屋,中介公司,营业用房,见证书,购房,骗犯,赔偿,二手房,居间行为,责任 |
|
|
|
