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一房两卖受损方如何追究权益 解除合同讨还差价
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2004年8月30日11:4 房地产时报 张映雪 |
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一房两卖现象在二手房交易中出现率越来越高。比如，甲将房屋以120万元价格卖给乙，随后，甲利用房屋未办理产权过户，以130万元价格转卖给丙。这样的结果往往是，乙买不到本该属于自己的房屋。那么，在二手房交易过程中，受损方乙应该如何追究自己的权益呢？
甲和乙签订的房屋买卖合同有效，但房产并不归乙。依据《合同法》相关规定，他们签署的合约属于有效合同，但因房地产交易中存在一个产权过户的登记手续，很多人错误地将合同的生效和登记手续联系起来，认为房屋买卖合同只有在房地产登记部门登记后才开始生效。实际上，购房合同本身也是普通的买卖合同。就登记本身的性质来看，登记起的是物权公示的作用，已生效的买卖合同由于未按规定办理批准登记手续，没有物权的追及效力，不能对抗第三人。虽然甲和乙签订的合同在先，和丙签订的合同在后，但丙依据相关法律、法规抢在乙前办理产权过户登记手续，就此获得了房屋所有权。
受损方乙应主张违约赔偿，一房两卖的差价部分归己。甲、乙双方的买卖合同是有效的，但是乙得不到该房屋的所有权，乙可以依据现有的法律通过以下途径来保护自己的权利：一是要求解除合同。现产权已由第三人取得，乙可根据《合同法》第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”由于甲的违约行为致使买卖合同的根本目的不能实现，甲已构成根本违约，乙在主张解除合同时可以要求甲支付合同约定的违约金。二是要求违约赔偿。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一房两卖交易中，很多受损方要求继续履行或要求采取补救措施在事实上已不可能，但可要求违约方赔偿损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，乙可以要求甲支付房屋升值部分的可得利益。
关键字：一房两卖,二手房,交易,房屋,所有权,产权过户,赔偿,差价 |
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