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投资理财贴士：如何选择适合自己的住房贷款
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2004年9月23日13:3 文汇报 吴迅 |
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随着房地产金融手段的不断完善，越来越多的消费者通过银行个人住房贷款来圆自己的“住房梦”，如何选择一个合理的还款方式和年限，就成为许多买房族必须考虑的问题。
还款方式的选择
从目前的情况看，银行在发放按揭贷款后，借款人一般主要采用两种还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法每个月的还款金额一致，但在整个还款期中消费者所承担的利息相对较高。以目前银行贷款利率计算，贷款30万元人民币，借期20年，等额本息还款法利息为176760元，要比等额本金还款法利息151830元多支付24930元。等额本金还款法虽然承担的利息较低，但在还款期的前100个月中，每月的还款金额较高，还款压力较大。
等额本息还款法相比起等额本金还款法，每月的还款额较小，因此贷款门槛比较低，容易作出预算，比较适合刚开始工作、收入水平不是很高但工作年限还很长的年轻人或是收入水平比较稳定的中年人士。等额本金还款法的特点是前期偿还款项较大，贷款门槛比较高，但每月还款额在逐渐减少，因此比较适合收入水平较高、准备提前还款的人士。
贷款期限的选择
银行的个人住房贷款年限可以从1——30年不等，选择合理的贷款年限也就显得尤为重要。如果选择比较长的贷款年限，利率就高，所付利息就多，且贷款保险额也较高；反之所付的利息较少，贷款保险额也较低。
选择合理的还款年限应该考虑以下几个方面：一是未来家庭的收入变化情况，如果收入可能大幅增长，比较适合选择中短期的贷款年限，如果收入变化不大，建议选择时间较长一点的年限。二是家庭其他的投资渠道情况，如果诸如股票、信托等其他投资方式可以获得高于房贷利率的收益，则建议选择长期的年限，这样可以有更多的剩余资金来进行收益更高的投资。三是对通货膨胀的考虑，如果未来存在着较大的通货膨胀预期，实际利率可能低于名义利率，则也可以适当延长贷款的年限。
组合贷款的选择
如果消费者选择了公积金与银行商业性贷款的组合，那么在贷款年限的选择中，建议公积金贷款年限尽量拉长而尽量缩短商业贷款的贷款年限。例如贷款总额20万元，其中公积金贷款10万元，商业贷款10万元。如果前者贷款年限为15年，每月还款742.20元，后者贷款年限5年，每月还款1876.60元，两者共计2618.8元。如果公积金贷款为5年，每月还1823.66元，商业贷款为15年，每月还792.88元，共计元2616.54元。这也就是说，在前五年中，两种方式总的还款额基本相同，但是，到了第6年以后，第一种还款组合由于商业贷款已经还清，每月只需还公积金贷款742.20元，而后一种则要还商业贷款792.88元。在贷款总额不变的情况下，延长公积金的贷款年限，每月节约了50元，10年总计为6000元。
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