银监会公布房贷指引高了个贷门槛抑谁的风险？

9月2日，银监会正式发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》。《指引》第一条明确指出该政策出台的目的是“提高商业银行房地产贷款的风险管理能力”，明确要求商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。

明显地，房贷指引提高了个人住房贷款门槛，那么除此之外呢？《指引》将向市场传达什么样的信息？又对房地产市场走势将会产生什么样的影响？

但由于当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长。从目前的情况看，国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力明显不足。

为引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险，银监会于2003年8月着手起草了《指引》，并就初稿小范围征求了相关专业咨询机构和商业银行的意见，修改后，又广泛听取在房地产贷款方面有代表性地区的银监局以及各类商业银行、部分房地产公司以及香港地区房地产贷款风险管控方面做法较突出的某些银行机构的意见。

《指引》着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法，提供和介绍最佳做法，旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序以有效识别、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险。

尽管在宏观调控的背景下，各家商业银行纷纷加强了对房贷业务的风险控制，但无论是全国，还是上海，统计数据均显示，个人房贷依然在以相当显著的速度向上攀升。银监会明确表达了对房贷市场的担忧。

为此，《指引》对商业银行土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，并要求商业银行切实关注借款人的偿贷能力、偿贷意愿及信用记录等直接决定贷款风险的因素。其中最引人关注的措施是，要求商业银行将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。简单地来说，就是今后一个月挣５０００元的人，每月用于还房贷和支付物业管理费的钱最多不超过２５００元。

另一个比较重要的变化是，《指引》要求商业银行统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。据悉，在该《指引》提供的范本中，“个人住房贷款申请表”包括对申请人进行风险审核的多方信息，而“风险评估书”已基本涵盖了对借款人进行分析的各个方面，如偿还能力、还款意愿、担保情况等。

在首付比例上，银监会维持了央行“所有住房贷款的贷款成数不超过８０％”的规定，并进一步要求各商业银行根据各地市场情况的不同，制定合理的贷款成数上限。也就是说，商业银行可以视情况提高首付比例，但最低不能低于两成。

借款人的还款能力将作为今后商业银行发放贷款时应着重考核的要素。今后个人在申请住房贷款时还将拿到统一的“个人住房贷款申请表”，包括对申请人进行风险审核的多方信息。银行将据此出具“风险评估书”，涵盖了对借款人进行分析的各个方面，如偿还能力、还款意愿、担保情况、财务状况、基本情况及其他情况。

其中对还款能力的一项重要衡量指标是，“借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）。”《指引》中列出了具体的计算公式：房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）／月均收入；所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月均偿付额）／月均收入。

也就是说，一个月收入５０００元的人，每月用于还房贷和支付物业管理费的钱最多不超过２５００元，如果加上信用卡透支额或汽车贷款等其他债务，也不能超过２７５０元。

上述计算公式中提到的收入是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。如果将申请人配偶的收入计算在内，那么配偶的债务也将一并计入。

　　对借款人支出/收入比的限制，对房产市场影响几何？有关专家认为，今年以来，各大商业银行纷纷加强了对个人住房贷款的审查力度，对抑制房地产市场投机行为起到了推动作用。此次银监会对商业银行房地产贷款风险管理作出规定，对短期、投机性的购房行为将起到进一步的抑制作用，有利于进一步防范金融风险，促进房地产市场需求持久稳定地释放。

《指引》显然已经考虑到这个问题。它明确要求商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，对自雇人士申请个人住房贷款进行审核时，则要求其提供有关资产证明、税单证明等。

但是，有银行的一线工作人员在阅读“指引”后，毫不避讳指出疑惑：究竟靠什么来证明个人收入呢？银行业内人坦言，现在银行收到的个人收入证明，一般都是个人开好，找单位盖个章；有些职业的灰色收入，更是只有本人才知道。

银监会公布的长达7页的“个人住房贷款申请表”，据说将来各家银行都要统一使用此表——该表除细化借款人基本情况、收支情况、购房贷款资料、担保方式、借款人声明等原有条款外，还增加了借款人资产表和借款人现在住房情况，要求申贷人提供包括房产、汽车、股票、债券、银行存款等更多财产信息，如果是租房，也要写明租住情况。对此不少市民表示难以接受：这样一来个人财产隐私岂不等于暴露无疑？不过他们认为，届时自己乱写一气，估计银行也难辨真伪。正如此，也有专家对这一规定的可操作性表示担心，对于在多个银行同时开户的申请人来说，银行很难调查出其真实的财产状况，而且这种调查成本较高，银行可能不会为了一笔几十万元的房贷花费几千元甚至上万元的调查成本。

虽然从提高银行风险管理能力角度，“指引”对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等多种金融业务提出较全面的指导性意见，但就其在市场上的可操作性而言，肯定不如总行制定的细则。“指引”更多传递的是“银行要强化风险控制”这样一种信号，并不具强制性，目前银行界正在等总行通知。

《指引》明确限制了房贷月供上限：将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）。言下之意就是若不能提供足够的收入证明，银行将不予以贷款。相关房产专家表示，这一比例可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险，但并不能从根源上解决商业银行住房贷款风险。

中央财经大学金融业务教研室李德峰认为，５０％的控制比例还是比较宽松的，因为实际操作当中还有很多漏洞。比如个人在提供收入证明时，极有可能虚增收入，而银行在控制这方面风险的手段明显不足。

事实上，《指引》的出台就是旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险。因此李认为虽然此次出台的政策是为了进一步规范商业银行住房贷款的风险，但从根本来说，银监会应该主要从控制商业银行着手，而不是对个人住房贷款进行限制。他表示，当前商业银行在进行住房贷款审核时，多是委托律师进行，有可能没有进行严格的一一审核，从而会出现风险。但目前居民的现有住房率低，而房地产市场供应充足，居民又有能力按揭。对居民个人住房贷款的月房产支出与收入比例进行控制，并不能从根源上解决商业银行住房贷款风险。

据调查，中国消费者对透支功能的使用尚处于初级阶段，相当比例的人仍然固守“挣多少花多少”的观念。许多消费者表示，个人贷款买房最重要的是首付，首付多付一些，每月为房产支出就会相对下降，而且贷款利息也会相对减少。此《房贷指引》出台，明确抬高了贷款门槛，那么会不会对消费者购房意向产生压制影响呢？据9月8日上海一电视新闻媒体的即时调查显示，这种心理上的压制影响是显而易见的，有近七成的市民认为会打消自己的购房欲，认为不会的不到三成。

为此有专家建议，针对银监会的这一规定，其实居民个人可以采取一些措施使自己的还款更加科学合理。比如说可以采取“移动按揭”的方式，也就是每期还款不是固定的，在收入较低时可以适当少还，在收入较高时，就可以多还一些。