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约定二手房买卖履行风险 维护商品房交易稳定
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年11月10日15:34 第一财经日报 刘先忠 |
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市销售清淡之后，买家想解除合同非常困难。一方面，开发商面对巨大的资金压力，能履行的合同绝不会轻易解除；另一方面，购房者在签订买卖合同后，看到购房成本不断增加和房价回落的市场形势，为规避风险，希望以各种适当的理由解除合同，减少损失。
回想宏观调控前，上海房价上涨幅度较大，呈现卖方市场，预售商品房纠纷主要集中在开发商违约赔偿。那时，开发商关注的只是利润，对于因房屋质量或服务水平导致的些许赔偿或个别退房现象并不在意；但绝大部分购房者对房价上涨寄予期望不肯退房，只是希望得到一定的赔偿。
然而，商品房作为特殊的大宗商品，维护交易的稳定是非常必要的。对此，无论是《合同法》，还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均有严格的规定，买卖双方都要遵守购房合同的约定，不能擅自违约。因此要提醒购房人，在签订买卖合同时一定要谨慎对待，出现问题后最好咨询律师等专业人士，寻找恰当的解决方式，切忌盲目诉讼，否则，不但达不到预期的目的，反而会增加损失。
在二手房买卖中，目前针对卖方的政策较多，包括提高契税、征收营业税、禁止转按揭、提高贷款利率等，交易成本增加了，卖方往往希望买方能够分担一些。在市场上升的情况下，买卖双方还有协商的余地，但眼下买家不但不情愿分担，反而希望借此解除合同，由此引发的纠纷逐渐增多。一般来说，双方在原买卖合同中对此类情况都没有明确的约定，更给解决纠纷带来难度。
按照基本的法律原则，双方有约定的按约定，没有约定的只能按规定。因此，在二手房买卖中，由于政策的变化，卖方要求买方承担增加的成本，显然难以得到支持；这种变化也往往不能构成买方当然的解约事由。
为避免此类纠纷的发生，建议双方在签订合同时要有前瞻性，对可能出现的因法律、政策、市场变化等引起的履约风险事先予以约定。
关键字：约定，二手房，买卖，风险，商品房，交易 |
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