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投资商铺要看经营者能力 收益及还贷必须考虑
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2005年11月14日11:12 房地产时报 唐颖豪 |
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目前很多投资客问，还能投资产权式商铺吗？专家认为，投资者必须关注商场经营管理公司的经营能力、注册资金、以往业绩表现，也就是包租主体公司的综合履约能力；其次是投资收益问题，也就是发展商所指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率的多寡，是否能够偿还贷款等。
由于产权式商场大多经营惨淡，缺乏人气，一些项目因为达不到原先许诺的租金，而遭到业主的不满。CB信义对欲购买商铺的消费者作调查发现，对于房产商采取包租形式的产权商铺，有80．4％的消费者表示认同；用于自己开店经营的比例只有25．7％；另有32．8％的消费者则从规避风险的角度考虑，选择了“先出租，待积累经验后再收回自营”。纯粹以商铺投资为目的的消费者比例为41．5％，其中包括了27．2％“短期出租、伺机抛售”的与14．3％“长期出租”的。在这些投资者中，普遍对商铺寄于较高的投资回报率。消费者的预期投资回报率绝大部分集中在8％－12％之间，平均值为9．77％。
但是，商铺投资者往往被开发商承诺一定年限内进行包租———给予稳定的投资回报所吸引，将商铺投资过于理想化。CB信义商铺科孙翔指出，由于开发商自己不能实现包租，这类产权式商铺的发展商一般会指定一家商场经营管理公司对出售的产权式商铺进行统一经营管理。通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一种方案是由发展商所指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从商场经营管理公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。后者的出发点是为了使商场的经营能够最大程度地获得成功。实际上个人投资产权商铺的资金压力并不小。以购买一套总金额为100万元产权式商铺为例，贷款五成，年限为10年，按目前个人非居住贷款利率6．12％，个人租赁税收按5％计算，投资回报率必须达到7．05％以上方能偿还贷款本息。
关键字：投资，商铺，经营者，能力，收益，还贷，回报率 |
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