最新市场消息——>>

     “上海家圆”希望参与旧城改造工程建设
     个人集资建房金融服务中心启动 27日确定股东
     北京个人建房筹建开发公司 50个股东组资十万
     合作盖楼关注“蓝城梦想” 建设部从未叫停集资建房

　　不堪大城市惊人房价，“自己动手，丰衣足食”的个人合作建房模式风起云涌，有叫好有质疑。目前北京上海等地正积极动作中，但青浦首家个人集资建房公司尚未注册成功，建设部亦发函欲叫停。根据专业人士分析，现实因素考虑来看个人集资建房障碍重重，究其可行性不高，实乃乌托邦之理想也
风起云涌：一浪盖一浪
    上海是我国第一个萌发个人合作造房梦想的大城市。2003年4月，身在美国的留学生翁云发帖召令集体买地造房，由于在建房税收、地皮等方面没有得到有关部门的支持而迅速解散，上海“硅谷楼”化为泡影。
    去年12月个人集资建房再次哄闹起来，北京，联想集团电脑工程师于凌罡在网站发布了自己个人集资建房设想，迅速招募到600多人参与，并成立“合作建房联盟”，民生力挺于凌罡1亿多贷款，项目进入实质操作阶段。
    随之上海合作造房亦再度崛起，朱剑、郭宇新等组建了“上海家圆”，计划盖300套房，每套100平方米左右，集资建房再续前缘。成员经过多次例会讨论，计划成立投资咨询公司和房产公司，并已看中环线间一块“七通一平”的“熟地”。
　　而南京厦门成都杭州也开始“蠢蠢欲动”，纷纷发起集资建房召集令，准备自己来实现“家”的梦想。这样一种合作建房模式的出现，可说开辟了我国房地产市场中的另类潮流，带给整个房地产领域不小的震感。
动机何来：三分之一的诱惑
　　看看全国房地产市场的统计资料就可以明白，为何人们给予个人集资合作建房那么大的关注和热情。各地尤其是各大城市的房价，对于普通老百姓来说，简直只有“趾高气昂”可以形容。畏步于高房价面前，人们拥有自己一个家的梦想变得似乎遥不可及，如今个人集资合作建房的兴起给了他们一线曙光。据调查发现多数人认为个人集资建房可行，四成以上受调查人士愿意参与其中。
　　据“上海家圆”的发起人介绍，自己合资盖楼，房屋价格将比市场售价低30%-40%，因为能扣除开发商约30%的开发利润和10%的营销成本。节约三分之一的购房款，是个极大的“诱惑”。
　　物超所值是个人集资建房的一个巨大也是最重要的推动力。
可行性低：多重关卡扼制梦想
　　在这个特定的时期出现这种个人集资合作买地建房现象是一件正常的事，说明社会有需求，只是这种需求绝不是市场的主流。纵观目前的现实状况，业内人士的分析是此路不通：“个人集资建房”只是人们的一个美好梦想，并没有实际操作意义，是一个“乌托邦”。
　　个人集资建房可以适当降低购房成本，可以进行全程控制，可以满足绝大多数人员的要求进行度身定做，可以比较公开各项事务。但弊也是显而易见的：管理存在缺位，组织者与其他参与者出资量相同，在重大事情的决策上就容易出现议而难决；后续纠纷比较难解决，法律层面存在缺位；利益分担不平等。从现实层面理性地分析，个人集资建房之路并非坦途，前途困难重重，目前不具备实际操作的可行性。
　　土地关，专家认为市场化拿地几无可能。经营性土地出让招投标对竞标单位的资质有硬性要求，资金来源单一化和相对透明度致使在土地竞买中处报价劣势。因此，项目启动的第一步十分难迈的。
　　融资关是第二道难关，银行融资路径几难觅。在参与者不可能所有人都在完工前足额支付房款的前提下，项目的资金缺口只能依靠银行融资。但是，来自银行业方面的质疑是，贷款风险是金融机构放贷时考虑的先决条件，集资建房的风险将如何来评估？上海各银行机构的态度是不支持，而且央行有规定“不得向个人发放建房贷款”。即使成立房产公司争取面向企业的开发贷款，也几乎不可行，从目前现有的制度和程序来看，银行方面认为其风险远高于普通房产项目，放贷可能性微乎其微。退一万步来讲，假如这些都不成问题，但是政府不支持一切等于空谈，到时候不但不成行还将落个非法集资的罪名。
　　管理关，有些专家认为集资人内部管理才是最重要的难题，集资人之间的关系也将成为日后项目操作中最难理顺、最难解决的根本性难题。只要有政府支持，拿地、立项本身都不存在太大障碍，关键是“人性”的问题。合作建房整体管理和有效运作是个人集资建房绕不开的难关。房地产开发技术性强，管理工作繁杂，要求组织者必须有较强的管理能力和管理经验，专业素养和实际操作是比不上房地产开发商的专精的。
　　“上海家圆”试图公司化模式，来自各方的质疑万千，公司化运作难点多多：不以营利为目的，如何缴税；未列入股东名单的集资人如何行使权利；内部定向销售，不依法办理“网上备案”，将遭主管部门严厉惩处；资金如何协调，一旦项目建设到一半没钱了怎么办……
　　另外，这种仓促成立的合作公司，在牢固性和应对性方面存在很大的缺陷，在应对土地贬值、业主退出等房地产开发风险方面不具备足够的防范能力。如果最后实现不了了，如何赔付是个大事件，房地产开发有政府来监管，个人合作建房出问题谁来负责，开发风险无人来承担。这已经是个社会问题了，而不仅仅只是一项经济活动。
　　从政策法规层面来说，个人集资建房也很难实现，最起码与上海现行的两条规定相抵触：一是开发资质规定，二是预售规定，“个人集资建房”群体不具备开发资质，而项目是先卖后建岂不相当于拿着图纸卖房？
　　日前上海市房屋土地资源管理局对此一份关于迄今为止最详细的“个人合作集资建房”的书面意见批复，认为目前个人向政府申请国有土地建房尚难以实施，而个人筹资组建房产开发公司符合法律规定。书面意见还认为，“个人集资合作建房”应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)、《经济适用房办法》等有关法律法规的规定，参加集资、合作建房的对象必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。从网上登记注册人员的状况来看，上海家圆等“不合法”。
　　个人集资建房的关键“诱惑力”：可以节约当前房价款的1/3，其实也是存在风险的。个人集资建房真正能省的也就是开发商的利润和营销成本部分，在其它环节在实际操作中因为经验、管理、建材涨价以及其它意外状况等等各方面的原因很可能造成超支，使得实际房价并非如预期那么乐观。
　　种种而言，个人集资建房似乎注定了夭折的命运。目前建设部已正式向北京、上海、成都、南京、厦门五城市房管部门发函意欲叫停。
　　从理想意义上来讲，“个人集资建房”，为解决高房价问题提供了一种可能的选择，更为现实的意义是以这种独特的方式向高房价和房地产业界敲响了警钟，是对房地产市场失信的信号。 
网友的评论：赞成、反对、质疑
   zxm0911：当自己组装的房子比流水线上下来的房子还便宜时，我们就应该DIY了
   买房租房：等到什么时候土地出让的不是使用权是所有权的时候，这个梦想一定能实现
   gujie：个人集资建房那是不可能的事！首先上海房地产管理局下达个人没有享受土地所有权，必须是某房地产公司竞标来的土地，还有……个人集资建房必须是特级困难户才可以个人建房，所以甭想个人集资建房。
   Badbighead：风险很大，可能大于省下的钞票
   zz991：看似简单，实际操作时会遇到许多想象不到的问题
   神仙鱼：集资的话集到谁的名下？怎么操作这笔钱？集体操作的人可*吗？会不会卷了钱就人间蒸发了呢？
   cysh95：我最大担忧是如何用制度保证项目资金运作的透明公开？如何保证每项决策能代表投资者的真实意图？项目失败如何追究责任？
   泡沫：拿地和贷款是最难以解决的两个问题，这两个问题能解决，项目就有成功的希望 
   ……

    注：本文内容有参考新闻晨报、东方早报、上海商报等相关报道。