“税收”似乎成为2005年房产和土地政策的一个关键词。2月初，有传言北京、重庆、深圳三个城市将率先实行物业税试点，这一说法引发了业界人士和地产专家的激辩，成为业界近期来一个持续的热门论题。 

　　这几天，记者浏览了各大地产网站上有关物业税征收的论坛，“物业税怎么收，收多少”、“原有已经一次性缴纳土地出让费的购房者该怎么办”、“经济适用房与普通商品房缴税有什么不同”等具体操作上的问题，成为普通老百姓关心最多的话题。 

　　而业界人士和专家无论是赞成、反对或是认为还需要等待一段时间，问题归结到最后，同样也是———“物业税怎么收，才是问题的关键”。 

　　昨天（25日），记者就该问题采访了中原(中国)地产研究中心总经理程云博士。她也就此问题提出了几个可行性的建议和意见。 

　　政府行为方式的改变 

　　目前我国现行的土地使用制度为“批租制”，根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等，而大部分税费，用地者需在取得土地使用权时一次性支付。在这种税收制度下，购房者在购买房子时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征，是将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段统一收取，也就是说，把现在买房子前一次性缴纳的税费，放到买房子后，由房屋所有者按年缴交。 

　　“目前，政府是一次性征收地价，土地出让金占到政府财政收入的20%或更高。一旦征收物业税，政府不能一次性拿到土地收入，必须在50至70年内由房产持有者向政府逐年支付，政府财政收入将大大降低。”程云认为，“开征物业税将要求政府在考虑出土地数量和规模时，更具长远性和计划性，部分地方政府的短期行为将为之改变。” 

　　很多网友在针对该问题的讨论中，同样也提到了这一点，征收物业税，不仅仅影响开发商和购房者的行为方式，地方政府首先必须面临放弃“一次性获得大笔的土地出让费用”这样一个课题。 

　　房地产融资模式创新 

　　目前我国房地产融资主要方式有：自由资金+银行贷款；自由资金+信托计划；股权融资+银行贷款；自由资金+房地产投资基金四种类型。 

　　自有资金+银行贷款一直是我国传统的房地产融资方式，虽然国家为了防止房地产过热，在地产金融上颁布了一些法规对房地产融资渠道进行限制，但是由于地产行业自身特点，它对金融始终保持着很强的依赖性。特别是现行的房地产操作方式，从获取土地到开始销售，虽然税费计入成本最后都分摊到消费者身上，但是开发商在前期为了获取土地而垫付的成本仍然很高，动辄几亿、几十亿，很难脱离开银行的支持。 

　　“实行物业税以后，开发商所需预先支付的成本就能大大降低，地价和相关税费分70年交，有些基本就不需要贷款了；这将给银行造成一定的压力。另一方面，开发成本的降低必然使消费者购房的门槛降低，但是每月要负担的费用却增高了。这种趋势将促使金融品种越来越多，以适应市场的需要。”程云表示。 

　　不动产评估行业大规模发展 

　　根据国际惯例，由于征收物业税需要有关部门定期对使用的地产或房产进行评估，在评估价格的基础上征收物业税，应缴纳的物业税会随着土地和房产市值的变化而变化，征税的环节集中在财产的保有阶段。中国是全球最大的房产市场，因此一旦开征物业税，我国的评估业将面临巨大的市场需求，提供的就业机会也将呈几何级数扩大。 

　　降低开发成本、减少金融风险、降低购房门槛 

　　目前，我国实行的“批租”土地使用制度，迫使开发商必须一次性支付相当于目前房价50%的土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。巨大的开发成本一方面加大了开发商的筹资风险，另一方面也以高房价的形式转嫁给消费者。 

　　“物业税的开征，将有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。从而减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。”程云表示，这也是业界人士和普通购房者可以直接想到的由物业税征收带来的利好影响。 

　　物业税缴税标准值得商榷 

　　“物业税的开征虽然可以带来一系列良性影响，但是也伴随着一些可以预见的需要解决的难题。”程云表示，最直接的就是物业税的缴税标准问题。“处理好开征物业税前后的缴税标准，是稳定人心、实现物业税平稳过渡的关键问题。对于已经一次性缴纳土地出让金的业主、购买经济适用房的业主以及低收入者，应该有相应的变通政策。” 

　　程云建议，对于购房时已经一次性缴纳土地出让金的业主，建议在一定年限内免征物业税。免征年限应该科学确定，原则是使业主一次性缴纳的出让金和其他有关税费及其利息的总和与新建但需缴纳物业税的同类物业一定年限的纳税额匹配；对于购买经济适用房的业主征收物业税时，应不考虑土地出让金的因素；对于需要缴纳物业税的低收入者和农民确定一定的免征额，并采取较低税率；对于居住豪宅的人群实行正常税率。此外，还要加强廉租屋的建设，并实行零税率，保证贫困人群的基本生活。 

　　确立与之相匹配的土地供应机制 

　　实行物业税以后，开发商“拿地”的代价大打折扣。如果，土地供应机制不随之发生一定改变，引发的后果很可能是开发商盲目开发、滥用土地。 

　　因此，开征物业税以后，必须加大政府的宏观调控，建立科学的、严格的土地供应机制。政府加强统一规划、保证城市整体功能的协调。对开发商供应土地时要加大审核力度，此外，为了防止开发商对政府的寻租行为，还要加强对政府有关部门的监督，甚至是对监督部门的再监督。 

　　房地产评估机构面临考验 

　　开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化，这又给我们的房地产评估市场提出了更高的要求。 

　　但是，目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求，其资质也参差不齐，尚没有建立起业主心目中的信用基础。另外，在评估过程中，由于利益的驱动，有可能会较多地出现评估机构、评估人员、房地产所有人之间的不当行为，如何规范评估行业的行为。保证评估的科学、公正也是物业税开征后可能产生的一道难题。 

　　相关链接 

　　什么是物业税，目前税务界对此也比较陌生，各国的叫法也不同，主要称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的产值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。 

　　物业税的名词源于国外，特别是东南亚地区，物业几乎等同于房产。世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税应该属于第二种情况。 

　　国外经验： 

　　加拿大的温哥华，地产财政的主要来源是地税(物业税)收入，约占总财政收入的584%、而温哥华的地税不是按土地面积征收的，而是按物业的总价值(土地和房屋)分别情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大。 

　　温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。依据评估总价值征收地税，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，而地税也不相同。对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人优惠30%50%。除此以外，不仅100%收税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收。 

　　荷兰对房屋课征的税收，一种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。第二种是房屋消费税，对房屋使用者课征。我们目前讨论的物业税类似于第一种，即财产税。 
　　荷兰的财产税属于地方税收，是地方政府为数很少的几个税种中最重要的税种。课税对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。房屋价值由地产政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。