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政策频出 风险扩大 05年上海楼市风声鹤唳中
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2005年3月10日8:47 房产之窗 尹喻 |
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尽管04年国家出台了一系列措施将宏观调控落实，上海政府也先后出台了种种政策来平抑房价，但上海房价依旧在04年战战兢兢的向上攀升，在经历了5-6月的停滞期，11月的观望期后，房价呈跳跃式上涨，并在05年春节之后出现急速上行，次新房市场更出现了“卖家无处找”的囤积物业现象，对此政府近期出台一些列政策“组合拳”，力争将房地产市场引入健康良性轨道。
背景：投资风险急速扩大 上海房市最新动向
在央行、国家统计局、摩根士丹利、花旗集团等机构的研究报告中，上海房价涨幅过快的问题被反复提及。在百姓的口中，流传着这样的说法：“上海人把房子卖给台湾人，台湾人卖给外国人，外国人再卖给上海人，就看谁接到最后一棒。”尤其是许多境外人士将自己在境外房产抵押给当地银行，获得现金进入上海楼市，兼赚“房差” “汇差”“利差”。
2-3月美元走势的疲软和油价的上涨引导国际外资进入，将境外人士将目光转向素有“稳中有涨”的上海房地产市场，尤其是高端次新房，导致近期房价涨幅惊人。尤其反映在部分市中心区域，以及部分高档住宅区域次新房市场出现“撤牌待沽”的囤机物业现象，在春节之后更是蔓延到中外环之间，使得近期的房地产市场大有次新房、新房市场互飚上涨的迹象，短期投机炒作之风盛行。
第一拳 行政手段——透明存量房交易过程 严惩新房虚假成交
自去年实施的商品房交易网上备案后，今年 2月18日，存量房也开始触网交易，政府力图将存量房市场引入透明化操作，屏蔽不法中介肆意抬高房价的行为。但同时，激化了部分市民“奇货可据”的心理，笔者曾经与一些中介沟通后发现，部分挂牌人因为看到了网上相同地段的房子比自己的挂牌价高而撤单的事，这样互相追捧虚高房价的事希望能够引起有关部门的重视。
从3月1日到3日，上海市房屋土地资源管理局一连查封了7个涉嫌违规炒作、售卖的楼盘，其中3月3日一天就紧急查封了6个楼盘，并有4个楼盘被列入调查黑名单，其中不乏世茂滨江花园等著名楼盘。上海市主管部门指出：这些楼盘的开发商通过反复签订、撤销房屋订金合同来囤积房源，或是虚构购买主体，签订虚假合同并反复撤销，从而哄抬房价。据笔者观察，这10个楼盘几乎都位于一线地段，也都是目前市场最炙手可热的高端房产，开发商不惜违规顶风作案反映出其“惜售”状态，毕竟商人逐利最大化，希望在“严刑峻法”之下能保护弱势消费群体普通购房者的利益（炒房者无论大小都不属于弱势）。
第二拳 财政手段调控房市——营业税开征
有关房地产财税政策调整的种种传言终被证实，近日上海市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，并宣布从3月7日起，对购入不满一年的商品房转让征收营业税。业内人士表示，此次征收的税费虽然没有市场传闻高，但已经传达出政府继续调控房地产市场的强烈信号，短期投机行为更是打击重点。
《第一财经＊第一地产》栏目评论员蔡为民表示，上海房地产市场有3个特指，其中第一个就是“持有成本低，交易税费低”。所以此次营业税将有效提高投资成本。
上海著名财经财经评论员、华东师范大学教授余南平表示，此次政策是温和而坚定的，但不排除政府对于投机行为更为严厉的措施出台。
笔者预见，此次税收调整发生在市场经历了近两周的“契税上调”传言之后，政府此举针对的不是自住型的普通购房群体，也不是以出租为长线投资的购房客，而是针对 “快进快出”的投机客。此举比一刀切的“契税上调”政策更为合理，反映出政府体恤普通百姓购房需要，引导合理住房消费的原则。
后续——可能出拳的位置
在上海市政府发布的《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》中，我们还看到当前上海房地产市场的调控目标，即：在适应经济发展和对内对外开放需要的同时，必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则，区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭的中低价普通商品住房的供应，满足消费，完善保障。同时，进一步规范投资，抑制投机，依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为。今年的目标是，继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求;扩大普通商品住房供应量，进一步优化供应结构;使商品住房价格涨幅进一步下降。
其中“综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段”给我们留下了无限想象力，从去年开始银行就暗自提高了房贷门槛，多种渠道信息显示，上海银行界正在形成统一共识，更为严格的审批程序，提高首付比例，降低贷款额度呼之欲出，这正是笔者最为担心的政策。一旦出台，将引起上海房地产市场的异常波动。在此，提醒各位投资客，金融政策是打压房价最有效的措施，保持良好心态，理性选择投资区域合理规避风险。因为可以确定的是有房即赚的时代已经过去，今年将是上海楼市整理年。
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关键字：营业税，贷款，金融，调控，房价 |
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