房地产市场高企这么些年，创造了繁荣的市场和经济，但同时也在积聚风险。在一片向好向上发展中，不断有问题暴露出来，弄虚作假的“丑闻”时有而闻：亚健康状态下的房地产市场潜在危机越来越严重。在各方市场前景的预测中，2005年都是关键的一年，或上行或下调。房地产市场的2005年似乎注定又是一个“调控年”了。

    年初以来，针对房地产市场的招式频频，预防也好治疗也好，“药”总归是送到嘴边了，效果如何就看“病患”的配合度和时间了。 

   网上备案：决不姑息养奸

    上海市房地资源局宣布，3月1日起实施商品房预售合同备案撤销新制度。凡发现开发商为囤积房源订立虚拟合同，通过撤销合同的办法捂房售卖等违规行为的，将核实一家、查处一家，决不姑息。

   据商品房销售合同网上备案系统反馈的情况，其中存在发展商为囤积房源订立虚拟合同，中介机构与售楼人员相勾结哄抬房价等违规现象。为此，上海实施新制度将“大刀”挥向猫腻和“伪”高房价，严惩哄抬房价的违规行为，闯红线者“斩立决”。

   个人房贷款：门槛再次加高

    个贷虽是银行的优质产品，但是在楼市连年高企买卖旺盛之后，风险也在步步积聚，优质过了“度”也会有变“炸弹”的可能。为防范危险，银行贷款政策一变再变也就理所当然了：一年七变。

    2005年政策上对楼市的首次重击就是，2005年1月1日起执行的高院司法解释，其中明确表示：“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 这意味着，如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，银行多年来积压的房贷风险由此骤然明朗。

    也因为这条司法解释，全国各大银行的个人房贷业务紧急收缩，火热楼市里的上海的银行界反应最强烈。目前上海银行同业公会已上书高院，要求给出明确的细则。而在高院给出答复之前，为降低风险，沪上各大银行不约而同地收紧了按揭贷款的审批，都已经从房价、面积和房龄三个方面暗中抬高了住房贷款的门槛。据上海市银行同业公会秘书长朱德林透露，目前上海的一些银行有将首付比例提高至50%进行自保的。因此，10年房龄以上老公房贷款几乎前途无亮。同时也对新房购买造成了一定的心理制约，经济能力不过硬者入市冲动稍减。

    有沪上银行界人士表示，通过提高首付比例来减少房产市场的投机行为是可行的。因为首付的提高增加房产投资成本，根据估算，一般首付比例每提高5个百分点，公寓类物业的投资回报率就会相应下降0.5%－1%。 

   税制改革：抑投机压房价之希望

     房价涨得太快，已经变成上海楼市不得不去面对与解决的问题。当一轮宏观调控过后房价还在狂飙，越来越多的人寄希望于房地产税收政策的调整来压制疯涨的劲头。

    根据上海市房地局内部人士透露，为了使上海楼市平稳发展、抑制投机，房地产加税方案已经由市财政局和房地局向人大提出。方案提出，在二手房交易中，将征收5%的营业税、20%－60%的所得税、20%－60%的增值税以及4%的附加税。换言之，一套房子即使没有利润，也可能要交付9%的税，而有利润的房子，税则可能占到利润的50%。政府希望通过税收杠杆能起到预期效果。

    但是有杭州征收20%房产个人所得税失败告终的前例在先，是否真正能起到作用很多人质疑。事实上，去年下半年上海办公楼、别墅、老洋房等高档物业交易已经开始了征收高额增值税的措施，高档房产的交易方被要求付出总价5%或是差额27%的增值税额。知情人士透露，其他二手房之所以没有动，是技术难度和加税周期的问题，可以肯定的是出台政策不可能是“一刀切”式的。 

    2005年上海房地产政策的目标是“居者有其屋”的坚持，取代了“不能跌，也不能涨太快”的“徘徊”，如此的前提下以上酝酿中的加税方案似乎值得期待。

    全国范围里的是物业税的酝酿。日前，国务院发展研究中心召集财政部、国家税务总局、国土资源部等部门负责人，就中心完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨。政府目前在积极推进我国房地产新税制的改革，我国开征统一规范的不动产税（即物业税）势在必行。国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，征收物业税将有助于遏制房地产投机行为，年中将选择合适的城市进行模拟运行。

    物业税开征出台将有多方面的好处。

    一是可以均衡政府长期的财政收入，每届政府都有了一笔稳定的收入，有利于加强建设计划性，也可一定程度上遏制土地的过快出让。二是有利于清理目前税费不分，费大于税的现象，房地产企业的负担无疑会小很多。三是开发成本可大幅度下降，有效降低房产市价，给购房者减压。四是实行物业税后，开发商所需要预先支付的成本大大降低，这就减少了金融系统的风险，导致项目烂尾的概率也低了。

    当然，物业税在很多方面优于批租制下的税务制度，但是物业税的开征从根本上动摇了现有房地产市场的基础，进而必然动摇整个房地产市场格局，对整个房地产市场影响之大也是毫无疑问的。因此物业税的开征虽然是个大方向，但必须仔细研究，谨慎实行。 


    2005年开始不久就已经出了这么多招，接下来的整年，房地产市场又将面对这样的波折，不得而知；房地产市场能否度难关再上一台阶，也只有拭目以待。

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