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要警惕最近上海二手房市场中的"拉高出货"
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年5月8日13:37 搜房网 俞坚 |
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五一期间去了一次房展，收到很多房屋中介公司塞到手里的促销广告，仔细一看，发现大跌眼镜！熟悉的楼盘价格不仅没有想象中有所下跌，相反逆势而上。尤其是那些炒作越是厉害，投机比例越是高，准备脱逃数量越大的楼盘，涨幅最为明显，完全来一个反其道而行之！单价在2万到3万的案例满目皆是，超过3万甚至4万的可以说也已经不是凤毛麟角。这不是疯了吗？现在谁都知道，在目前形势极不明朗的情况下，投机客都是抛盘出货，挂牌数量增长20%以上，实际成交数量则下降20%以上，在供求关系严重相向和背道而驰的情况下，这么高的价格怎么可能卖出去，这不是中介公司和投机客自己在跟自己的开玩笑？
不是，这绝对不是开玩笑，这是鬼计和阴谋。每个人只要稍微想了一下就会明白其中的道理，这就是在拉高出货，欲擒故纵。商场里，促销前先把价格拉上去然后来一个拦腰一截，50%的折扣让人蜂拥而止；股市上，机构投资者出货前一定首先要自己拉高股价，才能如数逃脱，这叫“牺牲一小部赚了一大批”；阵地上，敌人在逃跑前一定要假装发起进攻，而且攻势越猛越好，才能暗中逃脱，这就是“黄洋界上炮声隆，报道敌军宵遁”典故。楼市难道不是同一个道理？
为了证实这一点，本人按照广告打了一通电话，诚恳地表示希望买房，结果各家中介公司无不欢欣鼓舞地说，“现在正是买房的最佳时机，广告上的标价都可以讨价还价，很多投机客现在都愿意降价出售，现在买比上两个月便宜了多少多少，错过了这个机会，观望期过后价格可能还要大幅度上去”。诸如此类，如出一辙。
二手房市场是目前上海楼市的风向标和排头兵。但是二手房市场与一手房市场有一个很大的不同，就是其标价和成交价可以有很大的收缩性和弹性，无论标多高的价钱，无论实际成交价格与之有多大的差异，别人是无法追究的。
根据本人的经验，中介公司的挂牌价格总是高于实际成交价格，这是因为这样做，对中介公司有很多好处：第一，有利于拉到房源。每一个想出售房子的人都想卖个好价钱，都是看到（实际上更多的应该是听到或者以为）别人卖了个好价钱，自己也想达到甚至超过这个价钱（虽然实际情况并不是这样）。或者说本身就是被高挂牌价格吸引才愿意挂牌出售的。要是挂牌价格都这么低，谁愿意上你这里挂牌，愿意挂高价的中介公司有的是。第二，有利于拉到客源。“我去帮你向卖家杀价”。如果成交价格确实低于挂牌价格，买房者心理充满感激之情，觉得占到很多便宜（实际上，房子就只值这点）。第三，有利于销售。人为抬高市场后，让买房者产生冲动和迫不及待的情绪，容易迅速“敲死”（NAIL DOWN）交易。第四，有利于迫使卖家降价。“你看，挂牌三个月看的人不少想要的人没有，证明价格太高了，所以你想卖掉的话一定要降价”。当然，在不同的市场情况下，挂牌价和实际成交价的差异幅度可以是大不一样的。在市场比较正常的情况下，差异小一点；市场比较不正常的情况下，差异大一点。在市场最疯狂的时候，也有可能最后的成交价格高于挂牌价格。
强劲飙升之后的房地产市场价格下降，首先必然经过“虚假下降”这个阶段，然后才是实质性价格下降阶段。什么是虚假下降？虚假下降就是在一个虚假价位上的价格下降。具体地说，这个价位是一个没有得到承认和广泛接受的价位。以最近“上海市中心降价5000元销售”为题目的那篇报道中所说的“海悦花园”为例。“海悦花园原来价格是3。3万元每平方米，一个投资客以3。2万元挂牌，没人接盘，后挂牌价降为2。9万元，最后实际成交价是2。7万元，降价5000元，降价幅度高达15%以上”（大意），这里，凡是高于2。7万元以上的价位都是虚假价格。
按照这篇报道，买房者好像拾到一个“大便宜”。实际上，这每平方米5000元既15%的降价幅度完全就是虚假价格和虚假下降。因为无论是所谓的原来价格3。3万元还是该业主最初挂牌价格3。2万元，都是一个虚拟价格（没有得到交易承认的价格），以这个虚拟价格计算的降价就是虚假降价。相反，如果最近几年都是以每听2元钱价格销售的可口可乐，哪怕降价1毛钱，人们完全可以确认价格下降了5%，得到5%的实惠，因为这才是实质性的下降。虚假下降只有下降到某一个被人们交易和承认的点位之后（比如上面例子中的2。7万元，至少有过一次交易的交易价格），其以下的降价才是真实的下降。
以虚假价格下降，包括大幅度的虚假价格下降来吸引买家，可能成为当前买家锐减、抛盘猛增、销售异常困难情况下上海二手房市场的一种新动向，一种新的促销手段，必须引起人们的高度警惕。买房者不要被这种所谓的大幅度降价蒙蔽，人为赚到便宜，必须清醒地认识到，只有成交、最好是大量成交的价格才是真实的市场价格，才能够获得比较有力的价格支撑。
另外，房地产具有十分明显的不同质不同价的性质，房价历来强调“一房一价”，以道听途说或者没有多大关联的某个价格（也可能是楼盘中最好的一个单位曾经的交易价格）做为基础计算出来的下降，除了是一种数字游戏和促销把戏，没有多达实际意义，其背后隐藏的可能不是降价甚至很可能是涨价。
还是以“海悦花园”为例。3。3万元或3。1万元或者只是叫价（叫价和成交价没有必然的联系）或者只是该楼盘中别个单位（最好单位）的成交价格（可能与2。7万元最后成交的那个单位没有直接的参照意义，此房非它房也），2。9万元也是一个试探价格，只有最后2。7万元成交价才是此时此刻真实的市场价格。真可谓“高一分不买低一分不卖”，买房者实际上没有赚到任何便宜，并不存在15%以上的降价之理。但是相反，如果2。7万元的价位不能得到有效支撑，买进后其他类似的房子价格跌到2。5万元（或者大多数的成交价集中在2。5万元附近），这位买家不是拾进“便宜货”而是高位被套。
继续保持原来的高叫价，但是实际成交价可能低很多，这是目前中介公司和投资客联合起来稳定市场稳定人心，进而蒙蔽市场欺骗人心的一种有效措施，买房者必须予以高度重视。在目前市场波动比较大，价格风云变化莫测的时候，买房者一定要多问几个为什么，一定要了解最近的（最后一次的）类似（有可比性的）房子的实际成交价格，真正摸到“底线”，并以此作为自己判断的依据，绝对不能被所谓的降价多大幅度所蒙蔽和诱惑，充当“冤大头”。
关键字：上海，二手房市场，房地产市场，价格 |
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