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交通利好意味交通成本升 地铁调价触动楼市卖点
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2005年6月10日11:19 东方早报 叶莺 |
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经历长期调控政策的上海楼市，尽管观望气氛浓厚，但楼市的“神经”并未因此变得迟钝。地铁调价，随着传说的执行日逐步临近，楼市的“敏感神经”再一次被触动。楼市的“轨道效应”也将因此多一层“出行成本高”的含义。
对一些靠地铁出行的“地铁族”来说，地铁调价意味着生活成本的增加，在中介和开发商看来，以往完全被当作卖点的轨道交通，今后在使用时得多留个心眼，以免适得其反，对上海楼市的区域分布而言，作为影响区域分布的重要因素，地铁调价将多少影响目前的区域形态。
同时，有业内人士分析，地铁调价绝不是一个公共交通工具使用价格的变化那么简单，作为有轨道交通城市特有的楼市“轨道效应”，它对楼市的多个方面有着较大影响。虽然微幅调价不会引起很大的震动，但消费者对部分区域买房、租房的心理会有小幅波动，进而引起楼市相应的变化。
交通利好意味交通成本上升
从某种意义上说，上海楼市在很长时期内是随着轨道交通步步延伸而升温的。在目前已经投入运营的轨道交通沿线可以看到，大量商品房聚集，房价一升再升，其中以“莘庄模式”为代表。
但是，以往轨道交通廉价，出行成本被忽略了，这次极有可能在近期就开始执行的地铁调价措施，让“轨道房产”的热衷者开始担心成本问题。
有关研究报告显示，根据听政会公布的调整幅度，如果实行调价方案，地铁乘客每人每公里平均费率将从0．266元增至0．345元，首次高于现行公交常规线路空调车(0．312元)。另据了解，从2002年到2004年三年统计报表来看，剔除土建成本，平均摊在乘客每人次的成本为3．86元。
经过估算，行程在4公里至6公里的短途乘客对涨价幅度感觉将最明显。今后无论实行哪种调价方案，出行里程为4公里至6公里的乘客都需付3元车费，而分时段调价方案，在高峰时段要付4元。而在6~16公里（包括16公里），目前票价3元，这让许多乘客感觉很“合算”，但今后若按不分时段调价需付5元，按分时分段调价则付4元，若是在早晚高峰期间乘坐仍需付5元。
值得指出的是，虽然调价鼓励长途乘客，根据调价方案，乘坐16公里以上的票价和目前相比，涨幅并不明显。但是，从目前“地铁族”的乘坐现状分析，真正能在日常的上下班中享受这种鼓励原则的人并不多，大多数人单程乘坐的距离落在4～16公里这个涨幅明显的范围内。
据了解，上海已投入运营的轨道交通里程接近100公里。其中，地铁一号线从莘庄到共富新村站，全线总长33.93公里，包括2004年底开通的上海火车站以北延伸段12.43公里；地铁二号线从虹桥机场至浦东张江，全长27.03公里；轨道交通明珠线自漕河泾至江湾镇，全长25公里。
据记者了解，由于目前已营运的轨道线路中，两端多为聚居区，而工作地多集中在市区，市区的站点往往是整条地铁的中段，这也就意味着多数人坐地铁只坐“一半”：目前“地铁族”的乘坐模式以“莘庄－徐家汇、莘庄－人民广场、张江－人民广场、中山公园－人民广场、中山公园－浦东、共富新村－人民广场、共富新村－徐家汇”居多，这些乘坐模式的距离基本在16公里左右，正好是价格上涨较大的区间。
而乘坐“全程”的“地铁族”则很少，像“莘庄－共富新村、莘庄－张江”的模式非常少，也就是说，鼓励远程乘客的优惠措施大部分“地铁族”是享受不到的。地铁调价后，住在地铁沿线特别是两端区域的市民，出行成本的增加将比较明显，这将首次导致购房者开始考虑轨道交通出行便利和出行成本之间的取舍。
消费者的买、租房心理发生变化
由于上海地铁的不断发展，以及中长途运输的需求逐年递增，上海已经出现了一个新的族群。他们每天必须花一个小时以上的时间乘坐地铁，往返于住宅和公司之间。他们虽然口头上不住地埋怨地铁的拥挤和空间的狭窄，但每天又不得不跨过那一人宽的闸机验票通道，这便是上海的“地铁族”。
根据记者了解的情况，地铁调价在即，已经引起“地铁族”的心理变化，部分人萌生更换居住区域的念头，以减少出行成本。家住中山公园，在浦东龙阳路附近上班的一位佘姓女士认为，如果因为价格上涨，被动离开拥挤的地铁，转向同样拥挤并且更为缓慢的地面公交，对她而言并没有好处，如果真的调价，要么承受上涨的价格，要么更换住所。
在成为“地铁族”多年的人开始动摇的同时，原本打算步入“地铁族”行列的购房者、租房客也不得不重新调整原先的想法。记者的多位朋友，属于刚毕业来上海工作，本来打算在地铁两端租房住，坐地铁去位于市中心的公司上班，一来房租相对市中心较便宜，二来上班时间有保证。在得知地铁要调价的消息后，不得不重新考虑租房的选择，目前趋向于在离公司较近的地方租房。
另外，记者从位于地铁沿线聚居区的多家中介了解到，出现有租客提出以地铁调价为理由要求降低租金的要求。“这几天，有一些租客认为，出行成本增加，意味着租房的价值不像以前那么高了，要求降价。”莘庄地铁站附近莘建东路上的中介门店人士告诉记者，“如果调价正式执行后，多少会对租赁和二手房的业务产生影响。”
有分析人士指出，在地铁沿线的中介，本来在长期的调控政策下，业务惨淡，生存就已告急，如果再受到租客、买家因地铁调价产生购买欲望降低的影响，无疑是雪上加霜。
楼市区域分布将受影响
在采访中了解到，一些准备买房或租房的消费者表示，如果地铁调价执行，考虑到出行成本，将较多关注工作地点周围4公里内的地铁站点附近区域，或者干脆选择距离在20公里以上的区域找房。
而实际上，消费者还同时注意到，如果工作在市区，根据目前轨道交通的情况，想要在有轨道交通，同时路程在20公里以上的区域找到价格较低的房源，几乎是没有的。“就算在莘庄，到工作地的轨道里程也在20公里以内，票价贵了这么多，莘庄的房租也不便宜，真不如就近找找看呢！”一些消费者认为。
对这种趋势，有分析人士认为，楼市区域的分布在一定程度上会受到影响，在目前轨道交通沿线的居住分布状态会有一些调整。有中介资深人士告诉记者，“根据工作地的不同，在附近轨道交通4公里范围内的租客和购房者预计会有少量增加。随着这种趋势持续较长时间，会在这些地段形成聚集程度相对较高的区域，在某种程度上会打破现有的格局。”
高级经济分析师顾海波也曾指出，地铁调价虽然对楼市影响不会很大，但调控“组合拳”下，上海外环以外的楼盘市场表现不佳，加上对轨道交通的依赖，地铁调价将给这些楼盘敲响警钟。
开发商需重新考虑轨道交通卖点
不可否认，上海轨道交通的不断发展，随着轨道交通触角的延伸，“造福”了众多房地产开发商。几乎可以这么形容：轨道造到哪里，哪里的楼市就会升温，房价也水涨船高。地铁沿线的开发商一直过着这种“轨道效应”带来的好日子，最近的一次就是2004年底轨道一号线北延伸段的通车。当时，位于宝山通河路、长江西路口的某新盘，距北延伸段车站仅400米距离，单价从开盘时的4500元/平方米一直涨到6000元/平方米以上；在同一个区域、相同档次的二手房，因与轨道站点距离相差几百米的差异，均价也相应出现几百元的差距。
虽然这次地铁调价不可能完全抹杀楼市“轨道效应”，但随着购房者、租客心理的微妙变化，至少会在一定程度上给楼市降温，加上目前观望气氛浓厚，调价也会起到加重这种氛围的效果。
目前，距市区较远的在建新盘中，“在建轨道某号线在附近设站”等字眼成为开发商一贯的卖点。对此，中房指数华东研究院副院长陈晟曾告诉记者，地铁调价预计会迫使开发商作出相应调整，会采取一些措施分担购房者日后交通成本的增加，在定价时会考虑这一点。过去被“轨道效应”拉升了价格的楼盘，在此次地铁调价后，可能会出现小幅的价格调整。“从某种角度看，开发商受地铁调价的影响比购房者更大。当然，这同时也是开发商在享受了多年轨道交通带来的利益后，必须开始承担一些责任，作出相应调整的时候了。”
有业内人士分析更为直白，“那些基本完全依靠规划中轨道交通的郊区楼盘，在没有其他出行方式可以缓解的情况下，地铁调价的影响会被放大，不排除受到致命打击的可能性。”一些开发商也坦言，地铁调价对手中的郊县楼盘销售是有压力的。
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