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降温等待着降价 上海楼市遭遇惊悚"六一"
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2005年6月10日15:9 国际金融报 |
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5月28日：小余的门店里
小余是记者认识的某上海房产经纪公司的物业顾问，浙江人。六一大限即将来临时，他似乎并不着急。
小余的门店在静安区，看着每天进进出出的买房卖房人，他很肯定地跟记者说，市中心的房价根本没有跌，也不会跌。
记者列举出一堆政策，从3月初上海市地方税务局下发的《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，到六一过后两年期内二手房将征收全额营业税的消息。小余则搬出他们的挂牌和交易数据：五月以来二手房挂牌量明显增多，然而成交量不大，价格并没有什么变化。
“很多人都是看的别人挂，抱着跟风的心态把自己的房子也挂上去了。所以现在房源看上去比较充足，但是他们并不想低价卖出；而买家都认为六一前买二手房可以价格降下来，所以双方就这么相持着，最后结果是房价没怎么跌，但交易量萎缩了，大家都在观望。”
最近炒房客的日子似乎并不好过。据今年年初在同业中消费信贷市场份额最高的上海某银行信贷部门的内部人士透露，随着3月份以后有关楼市的政策不断出台，现在大数额房贷越来越少，投资者显得越来越谨慎了。所谓“投资楼市必然获利”的说法已经逐渐开始被置疑。
和小余交谈时来了个他的客户，笑眯眯地说前两天的一套房子已经租出去了，要把另外一套房子也挂牌出租。小余说现在不到2年的房子，一般都会被租出去，凤阳路上90平米的两室一厅一个月租金是九千元，房东没必要急着降价把房子卖出去。
“不过现在买二手房，砍价可以厉害一些，以前一套房子能还个2万，现在从诚心想卖的房东那里可以还掉5万。”小余说他是站在市场的第一线在观察，“很多人当初都是四五千元每平米买进的房子，现在赚足了，也就无所谓这么一两万元了。”
当记者和小余说起温州炒房团风风火火的业绩时，他显得非常不以为然：“我就是帮他们买卖房子的，根本没见过有人一次性抛掉几十套这种情况。即使有人这样做，也只是因为他一时的资金链出现问题，急需现金，和什么六一大限没多大关系。”
“社会上很多人都说，温州人买起房一个人五六十套的，而事实上我接触到的温州人是一个家族三四十个人一起来上海买房，由一个人出面，报道出来就变成了就说温州人一个人买几十套房子了。他们除非急用钱，也不会无缘无故地把房子全部抛掉。”
6月6日：一些中介门店
从6月1日起，上海市财政局等四部门联合出台了关于5月11日国家七部委出台的房产政策的实施细则，规定了普通住房标准和房屋购买时间，并增加了契税的调整，即凡在2005年6月1日后购买非普通住房，征收的契税由原来的1．5％上调到3％。
记者再次找到小余，他似乎开始有些忐忑了，因为按规定，住宅小区建筑容积率在1．0以下、单套建筑面积在140平方米以上、实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1．44倍以上、坐落在内环线以内的高于17500元／平方米、内环与外环之间的高于10000元／平方米、外环线以外的高于7000元／平方米的住房都不再享受契税1．5％的优惠政策。小余公司的大部分房源都在其中。规定出来以后的这几天里，小余的门店似乎很安静，近一周以来挂牌有些减少，同时没有生意成交。小余有些犹豫了，于是要求和记者去别的门店看一下市场动向。
同行里小余的朋友不少，大略打探了一下，内环以内大家的情况都差不多。延续了5月11日以后成交量低迷的市场状况，但房产投资者由于对6月以后的形势———主要是政策面的走势并不确定，不少都选择了先将手上的房子挂牌出来，看总体成交价格再作进一步的决定。因此，总体挂牌量并没有明显减少的趋势。
长宁区中山公园附近，由于最近几年开出来的楼盘比较多，路易凯旋宫、虹桥万博、仁恒河滨等知名小区前段时间受到不少投资客的青睐，目前二手房挂牌量比较充足；静安、卢湾区一带，基本与六一前的市场持平，投资客心态各异，市场处于胶着状态；而在相对比较偏僻的杨浦区，进入五月份以来生意就很难做了，投资这种非中心地带的投资客大都是因为中心城区前几个月房价飞涨、投资空间越来越小才会选择向外拓展，而最近房价不涨反跌，投资客既没有达到从房价高升中获利的初衷，又有购入房源未满两年的障碍，大都不愿意挂牌，而买房者更是寥寥无几。
倒是浦东的房价在这几天有了比较明显的下滑，大约5％到10％。尤其重要的是，卖家的心态开始发生变化，由之前的完全无法还价、甚至还会涨价10万、20万元到现在的房价能够讨价还价好几万，卖家表现出明显的急躁与不安。而买房者现在大都选择了观望状态，等待房价的进一步稳定，所以即使房价开始回落，成交量还是非常小。
在各个门店里，记者听到的最多的一句话就是：“现在一周还没到，这些数据没很大的代表性”，显然他们寄希望于房价政策稳定以后，楼市能有一定升温。
对于后续市场的动态，上海社科院房地产研究中心常务副秘书长姚宏来预测，房价在近期将处于胶着状态，有几个百分点的回跌，一直延续到明年上半年，开始继续上涨。在国内投资市场，如果没有别的渠道的分流，房产将仍然是主要项目。同时，上海中心城区的二手房供应量并不会减少，这是因为环线内的住宅有20％以上目前是被投资投机者掌握，而其中大约2／3是用于短期炒作，会在近期抛向房产市场，房源相对是非常充足的。
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