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青浦别墅2005年均价走出一根圆滑的抛物线
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2005年6月17日13:25 东方早报 叶莺 徐彬 |
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青浦别墅2005年均价走出一根圆滑的抛物线，价格由2月的最高点13794元/平方米，下滑到4月的12620元/平方米。自2005年2月以来，连续三个月别墅成交量比较低迷，约为2004年底月均成交量的50％左右。
从成交数据来看，青浦别墅基本都属于中高档产品，成交均价在10500~16000元/平方米这个价格段。4月区域别墅均价下跌主要是10500~11500元/平方米这个价位段的别墅比例增高引起的。
2004年6月至2005年4月，青浦共成交别墅627套，月均成交57套别墅。主力面积段为300~350平方米，共计177套，占总套数的28.2％，这个面积段主要由新典别墅、西郊古北国际别墅、西郊紫郡别墅、中海翡翠湖岸等组成，共约139套。
在单套别墅面积大于500平方米的楼盘中，西郊新典别墅占据24套、恒联名人世家有19套，约占总共97套的44％。
在成交价格方面，2004年6月至2005年4月，青浦别墅成交的主力总价段为400万~500万元，共173套，次主力段则是300万~400万元，为138套，两者占总套数的49.6％。
2004年6月至2005年4月青浦别墅成交数据中，独栋别墅个案共543套。按照成交单价段划分，均价最为集中在13000~14000元/平方米，约占总套数的21％。另外，14000~15000和11000~12000元/平方米两段成交也十分旺盛，分别为85套和84套。
在单价超过16000元/平方米的别墅中，瑞虹别墅占五成，而绿洲江南园别墅所有成交均超过20000元/平方米。
从后续供应看，在2004年青浦供应的全部住宅用地中，共有9幅是容积率在1以下（包含1）的，占地面积84.3万平方米，可建面积48.7万平方米。近两年政府对于高档别墅批建控制力度非常大，别墅用地供应非常少。在这9幅土地中，仅有2幅土地的容积率在0.3以下（包含0.3）的，这两幅占地面积33.9万平方米，可建面积9.5万平方米。按照容积率推算，这两幅别墅用地，产品极可能规划为独栋别墅，按照每幢独栋别墅300~350平方米来计算，2005年青浦独栋别墅潜在的后续供应量约为300余套。
考虑到2004年之前，青浦囤积的别墅用地较为充沛，加之2004年推出的这两幅独栋别墅土地，可以预见2005年青浦独栋别墅市场将保持供求平衡的格局。
以上数据由上海天地行房地产营销有限公司提供
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