抢先一步进入房产开发领域

　　自从上世纪90年代初起，海外基金就开始在中国寻觅房地产市场的投资机会。然而，一直到2002年，他们对于中国房产市场的考察始终停留在外围，犹豫不决。

　　2003年，摩根士丹利房地产基金做了第一个吃螃蟹者。7月，摩根士丹利房地产基金率先进入上海房地产业，投资了卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，当时该项目他们仅仅投入了项目总投资的10％，而恰恰就是这10％，在短期内获得了超过预期30％的收益。

　　此后的2004年，尝到甜头的大摩频频在国内与开发企业合作，涉足房产开发领域。2004年年初，摩根士丹利房地产基金与上海复地成立项目公司合作投资位于上海市黄浦区的中高档住宅项目———“复地雅园”，投资总额约为5000万美元。由上海复地负责与地产开发相关的项目投资可行性研究、规划设计、开发建设及销售等业务，确保项目获得良好投资回报，而摩根士丹利房地产基金则提供项目融资服务。

　　4月27日，摩根士丹利房地产基金又与天津开发商顺驰公司签订了战略合作投资意向书，准备共同进行房地产开发投资

　　论是上海还是天津，大摩与内地房地产公司所采用的合作方式均为合作开发项目的模式，对于基金而言，与投资经营性的项目或投资房地产项目的抵押贷款资产相比较，这无疑是风险更高而回报也更诱人的一种模式。

　　基强联行投资管理有限公司董事副总裁陈咏东表示，这种投资的后续一般是抛售，销售完，然后退出。快进快出，这种投资虽有风险，但回报也很高，多数高达15％~20％。

　　现在看来，摩根士丹利之所以愿意承受这种高风险，正是建立在其对于当时房地产市场看好的基础上。2003年，上海房地产价格稳步上扬20.5％；2004年，房价增幅不减。在其投资住宅的两年时间内，大摩基金收益颇丰。

  　正当众人目光开始聚焦大摩对于住宅产业的频频动作之时，他们却已经感受到了住宅市场所累积的风险，悄然间，其投资方向发生了变化。

  　退出住宅开发领域

　　几乎在谢国忠推出泡沫论的同时，大摩顺利结束了几个房产开发项目的投资并收回可观收益。

　　虽然没有明显迹象表明大摩将退出住宅开发领域，但事实证明，在此之后，公司并没有再接触过这一领域。而大摩在去年上半年与顺驰签订了合作协议后，但至今为止，双方也并没有形成真正的合作。

　　2004年下半年起，大摩开始了成熟商业物业的整体收购。2004年底，大摩耗资近5亿元人民币将上海“锦麟天地雅苑”收入囊中，这一具有高出租率的高档酒店式公寓成为其稳定收入来源之一。与此同时，大摩第一次把手伸向了办公楼市场，不动声色之间，他们收购了位于人民广场的写字楼上海世界贸易大厦，耗资2亿美元。

　　此后，对于大型商业物业的收购成为了其坚定的投资方向。

　　今年2月26日，摩根士丹利启动了进军北京的第一战。以4亿元收购富力城整栋商住楼。此次合作的富力双子座Ｂ座写字楼项目中，摩根占有56％股份，保持了一直以来坚持的控股地位。

　　在与富力地产公司的签约仪式上，摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事、副总裁盖迪宣布，摩根士丹利在上海站稳脚跟后，正式以此为开始进军北京房地产市场。

　　与嘉德置地对于其投资分布大范围调整不同的是，大摩对于北京的拓展显得更加谨慎小心。相比于上海，北京的办公楼市场尚未真正发展起来。盖迪表示，他们所要求的最低回报率是8％，目前来看，由于今年北京的写字楼出租前景并不乐观，摩根士丹利很难完成自己的资本回报率。因此，大摩此举可以更多看作是一种前期的准备。

　　收购富力大楼之后，大摩依然把目光投向上海。

　　6月13日，大摩与上海广场持有方签约，以8.5亿元人民币左右的价格收购上海广场股权。而业内人士透露，安联投资公司旗下的上海明天广场同样也被32亿元人民币收购……

　　完美的步调控制

　　到目前为止，摩根士丹利对于中国房地产市场的投资选择近乎完美。

　　可以看到，他们几乎踏准了所有最佳的时间点进行国内房地产市场收益最高的投资，而又惊人准确地提早避开了其中孕育但尚未爆发的风险。

  　事实上，谢国忠长期以来对于中国房地产市场的判断并非如大摩发言人所申明的那般毫无影响，大摩提前退出住宅市场就是最好的证明。

  　一投资机构有关人士告诉记者，基金在投资时，特别注意规避风险，由于风险评估的因素，一般外资在选择一个项目进行投资这一过程会有将近半年甚至一年的考察时间。从这一角度来讲，大摩在去年年底开始收购商业物业并从住宅开发领域转移，说明大摩半年之前就应该已经意识到了住宅市场所蕴涵的风险。也就是说，他们在决定改变投资方向的时间应该是在2004年中期。

　　虽然没有明言，但行动已经证明了当时大摩的判断：住宅市场开始集聚风险。

　　谢国忠对于房产市场泡沫判断最大的依据之一就是租售价值的背离。而由于上海办公楼市场的持续看好，写字楼市场不断攀高的租金，使得办公楼市场形成了相对健康的投资环境。这种情况下，大摩及时调转船头。

　　在大摩近期的一份报告中，明确指出需关注中国住宅市场的风险而鼓励投资办公楼市场。大摩目前的投资方向正是如此。
　　盖迪明确表示，2005年摩根士丹利在国内的投资将达20~30个项目，预计2005年在国内的投资将是2004年投资的2～5倍。经过初步测算，这一投资额将会在6亿美金以上，这些物业将为其带来稳定的现金流。

  　由于中国官方于2005年5月断然否认了人民币即将升值的传言,强调汇率改革决不屈从于外来压力。业内人士已经指出，短期内人民币不会升值的情况下，对于海外资金来说，最重要的是寻找能够在比较长时间内合理留在中国的方式。

　　而实际上，就算人民币不升值，物业本身的回报已经有相当大的吸引力。中海发展发布的公告显示，上海广场在2004年底的资产价值在6亿多港元，而到如今，仅仅92％的股份就卖了8.46亿港元。

　　作为全球最为活跃的房地产投资商之一，自1991年起，摩根士丹利房地产基金在全世界购买的物业总价值超过273亿美元。而目前虽然动静颇大，但其中国的投资额在其中所占的份额依然微乎其微，而如果能从中获得高额回报，那么大摩又何乐而不为呢？

  　回过头来看摩根士丹利的中国房地产之路，让人不得不承认，这一路走得可谓步步为营。环顾四周，这厢边有关大摩中国房地产市场阴谋论的喧嚣依然热热闹闹；另一边，大摩的投资同样我行我素。透过这份喧嚣与平静，我们似乎看到了老J.P.摩根那敏锐双眼中流露出的商人的精明。

　　论是上海还是天津，大摩与内地房地产公司所采用的合作方式均为合作开发项目的模式，对于基金而言，与投资经营性的项目或投资房地产项目的抵押贷款资产相比较，这无疑是风险更高而回报也更诱人的一种模式。

　　基强联行投资管理有限公司董事副总裁陈咏东表示，这种投资的后续一般是抛售，销售完，然后退出。快进快出，这种投资虽有风险，但回报也很高，多数高达15％~20％。

　　现在看来，摩根士丹利之所以愿意承受这种高风险，正是建立在其对于当时房地产市场看好的基础上。2003年，上海房地产价格稳步上扬20.5％；2004年，房价增幅不减。在其投资住宅的两年时间内，大摩基金收益颇丰。

  　正当众人目光开始聚焦大摩对于住宅产业的频频动作之时，他们却已经感受到了住宅市场所累积的风险，悄然间，其投资方向发生了变化。

  　退出住宅开发领域

　　几乎在谢国忠推出泡沫论的同时，大摩顺利结束了几个房产开发项目的投资并收回可观收益。

　　虽然没有明显迹象表明大摩将退出住宅开发领域，但事实证明，在此之后，公司并没有再接触过这一领域。而大摩在去年上半年与顺驰签订了合作协议后，但至今为止，双方也并没有形成真正的合作。

　　2004年下半年起，大摩开始了成熟商业物业的整体收购。2004年底，大摩耗资近5亿元人民币将上海“锦麟天地雅苑”收入囊中，这一具有高出租率的高档酒店式公寓成为其稳定收入来源之一。与此同时，大摩第一次把手伸向了办公楼市场，不动声色之间，他们收购了位于人民广场的写字楼上海世界贸易大厦，耗资2亿美元。

　　此后，对于大型商业物业的收购成为了其坚定的投资方向。

　　今年2月26日，摩根士丹利启动了进军北京的第一战。以4亿元收购富力城整栋商住楼。此次合作的富力双子座Ｂ座写字楼项目中，摩根占有56％股份，保持了一直以来坚持的控股地位。

　　在与富力地产公司的签约仪式上，摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事、副总裁盖迪宣布，摩根士丹利在上海站稳脚跟后，正式以此为开始进军北京房地产市场。

　　与嘉德置地对于其投资分布大范围调整不同的是，大摩对于北京的拓展显得更加谨慎小心。相比于上海，北京的办公楼市场尚未真正发展起来。盖迪表示，他们所要求的最低回报率是8％，目前来看，由于今年北京的写字楼出租前景并不乐观，摩根士丹利很难完成自己的资本回报率。因此，大摩此举可以更多看作是一种前期的准备。

　　收购富力大楼之后，大摩依然把目光投向上海。

　　6月13日，大摩与上海广场持有方签约，以8.5亿元人民币左右的价格收购上海广场股权。而业内人士透露，安联投资公司旗下的上海明天广场同样也被32亿元人民币收购……

　　完美的步调控制

　　到目前为止，摩根士丹利对于中国房地产市场的投资选择近乎完美。

　　可以看到，他们几乎踏准了所有最佳的时间点进行国内房地产市场收益最高的投资，而又惊人准确地提早避开了其中孕育但尚未爆发的风险。

  　事实上，谢国忠长期以来对于中国房地产市场的判断并非如大摩发言人所申明的那般毫无影响，大摩提前退出住宅市场就是最好的证明。

  　一投资机构有关人士告诉记者，基金在投资时，特别注意规避风险，由于风险评估的因素，一般外资在选择一个项目进行投资这一过程会有将近半年甚至一年的考察时间。从这一角度来讲，大摩在去年年底开始收购商业物业并从住宅开发领域转移，说明大摩半年之前就应该已经意识到了住宅市场所蕴涵的风险。也就是说，他们在决定改变投资方向的时间应该是在2004年中期。

　　虽然没有明言，但行动已经证明了当时大摩的判断：住宅市场开始集聚风险。

　　谢国忠对于房产市场泡沫判断最大的依据之一就是租售价值的背离。而由于上海办公楼市场的持续看好，写字楼市场不断攀高的租金，使得办公楼市场形成了相对健康的投资环境。这种情况下，大摩及时调转船头。

　　在大摩近期的一份报告中，明确指出需关注中国住宅市场的风险而鼓励投资办公楼市场。大摩目前的投资方向正是如此。
　　盖迪明确表示，2005年摩根士丹利在国内的投资将达20~30个项目，预计2005年在国内的投资将是2004年投资的2～5倍。经过初步测算，这一投资额将会在6亿美金以上，这些物业将为其带来稳定的现金流。

  　由于中国官方于2005年5月断然否认了人民币即将升值的传言,强调汇率改革决不屈从于外来压力。业内人士已经指出，短期内人民币不会升值的情况下，对于海外资金来说，最重要的是寻找能够在比较长时间内合理留在中国的方式。

　　而实际上，就算人民币不升值，物业本身的回报已经有相当大的吸引力。中海发展发布的公告显示，上海广场在2004年底的资产价值在6亿多港元，而到如今，仅仅92％的股份就卖了8.46亿港元。

　　作为全球最为活跃的房地产投资商之一，自1991年起，摩根士丹利房地产基金在全世界购买的物业总价值超过273亿美元。而目前虽然动静颇大，但其中国的投资额在其中所占的份额依然微乎其微，而如果能从中获得高额回报，那么大摩又何乐而不为呢？

  　回过头来看摩根士丹利的中国房地产之路，让人不得不承认，这一路走得可谓步步为营。环顾四周，这厢边有关大摩中国房地产市场阴谋论的喧嚣依然热热闹闹；另一边，大摩的投资同样我行我素。透过这份喧嚣与平静，我们似乎看到了老J.P.摩根那敏锐双眼中流露出的商人的精明。