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专家提醒:抵押商品房须登记否则合同为无效
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2005年6月2日15:18 名牌楼市 |
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2003年，徐某向李某借款7万元购买本市某小区房屋一套，后徐某无钱归还李某借款，二人协商后，经徐某同意，徐某以所购房屋的产权作为抵押。双方签订书面协议后，因徐某尚欠银行按揭贷款16万余元没有归还，无法取回房地产权证办理抵押手续，所以双方一直未能办理抵押登记续。借款到期后，徐某仍无法偿清李某借款。随后李某起诉要求法院变卖徐某房屋以实现其抵押权，银行得知后，申请加入诉讼，并主张徐某与李某的抵押合同无效。本案中李某的抵押权能否实现？
律师看法
本案中徐某与银行之间已形成按揭关系。在徐某还清按揭贷款之前，该商品房的所有权名义上由银行享有。
另外，徐某与李某的抵押关系并不成立。理由如下：首先，徐某无权处理该商品房。依据《城市房地产管理法》第46条规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。由此可见，在房地产抵押关系中，抵押中必须是房地产的合法所有者，徐某在签订抵押合同时尚未取得房屋所有权，事后也并未得到所有权人的追认，其行为应属无效。
其次，该房地产抵押合同缺乏法律生效条件。根据《城市房地产抵押管理办法》第30条规定：房地产抵押合同自签订三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。第31条规定：房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。因徐某与李某的抵押合同未办理登记，所以双方的抵押关系不确立。
综合以上分析，李某要求拍卖该房屋实现抵押权的主张不能成立，应保护银行与徐某之间的按揭关系。因此，律师提醒广大购房者在进行房地产抵押时，一定要谨记“抵押不登记，等于不抵押”，以免因一时疏忽掉进合同“陷阱”。
关键字：抵押,商品房,登记,合同为 |
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