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新模式“受限股权融资” 使房地产融资现新契机
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2006年2月27日13:22 房地产时报 严锡忠 |
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在当前银根紧缩、传统融资渠道逐渐干涸的情况下，民间融资开始成为许多房地产开发商瞄准的新方向。不少开发商通过股权质押的方式换取民间借款，但股权质押具有执行难、变现难的特点，房地产开发处于调控时期，资金出借方很难接受股权质押方式。新修订的《公司法》为房地产开发商在没有担保资源的情况下寻求民间融资打开了通道———“受限股权融资”模式带来房地产融资新契机。
一、解决了风险与管理权之间的矛盾。房地产开发商改变借贷方式，通过出让部分股权，让提供资金一方真实地持有股权，无疑会降低民间融资中提供资金一方的风险。出于资金安全的需要，真实持有股权将优于股权质押形式。但另一方面，房地产开发商作为融资一方，并不希望提供资金方像真正的股东一样干预项目经营、管理。《公司法》第四十三条规定：“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外”。这一规定很好地处理了这一矛盾，使公司的管理权不再受制于出资比例的限制，而可以通过公司章程另行约定。通过公司章程的约定，如果限制提供资金一方的表决权，即可排除房地产开发商对项目可能受到股东干涉的担心。这就解决了风险与管理权之间的矛盾。这一融资模式，也就是所谓的“受限股权融资”。
二、解决了资金使用期满退股难的问题。如果房地产开发商在资金使用期满，欲归还资金，而提供资金一方拒绝接受资金，希望继续持有股权，即产生了通常所说的退股问题。从本质而言，融资不能等同于投资。提供资金一方应当按照约定退股。根据新修订的《公司法》第三十五条“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外”之规定，如果出现拒不退股的情形，可以在融资协议中事先约定，取消提供资金一方的分红权。如果持有股权而无任何收益，这一持股将毫无意义。以此迫使提供资金一方在能够收回资金及收益的情形下按照约定退股。从这一意义而言，“受限股权融资”模式与借贷融资模式殊途同归。
三、惩罚性条款降低资金不归风险。如房地产开发商在资金使用期满，没有能力归还或拒不归还资金，为了保护提供资金一方的利益，可以根据新修订的《公司法》第四十三条、第三十五条之规定，在融资协议中事先约定，在资金不能清偿的情形下，提供资金一方恢复享有正常的股东表决权利、分红权利。甚至可以约定惩罚性条款，即提供资金一方享有超出其出资比例的表决权、分红权，以使其风险降到最低。
四、收益率可突破银行最高利率上限。“受限股权融资”模式还有很多其他优点，譬如，民间借贷利率往往受制于同期银行贷款利率四倍的最高限额，而“受限股权融资”，资金的收益率将会与房地产项目收益率形成关联，而不再受制于同期银行贷款利率四倍的限制，这会调动提供资金一方的积极性。同时，根据新修订的《公司法》可以通过股东自由约定分取红利的多少，这又使资金的收益率与房地产项目的收益率如何进行关联，具有更灵活的调控空间。
“受限股权融资”模式，是新《公司法》催生的新事物，它既不是传统意义上的股权融资，也不是单纯的借贷模式，而是两者之间的混合，或者说，是两者之间优点的结合。相信这一新兴的融资模式将为房地产融资带来新的契机。（作者为上海市协力律师事务所律师）
关键字：受限,股权,融资,房地产,贷款,利率,开发商 |
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