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沪动迁“赶工” 1000万吸收购房需求楼市转机难现
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2006年2月6日17:15 21世纪经济报道 田新杰 |
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上海动迁“赶工”
“两个一千万”将吸收大部分拆迁购房需求，楼市转机难现
城市大规模的动迁，是一个利益重新调整的过程。
2005年调控影响下，楼市供求关系发生转变，供大于求，对于遭受成交低靡折磨的开发商而言，大规模动迁带来住房需求，是否意味着转机？
“今年6月，世博居民动迁工作将全部结束，年底企业动迁工作基本结束。”在日前闭幕的上海市“两会”上，上海世博局副局长黄耀诚对外表示。
上海市房地局最新统计显示，2005年1－11月，全市实际拆迁5.98万户，650万平方米。2005年12月8日，上海新一轮旧区改造中规模最大的平凉西块旧区改造项目一期3600户居民动迁启动。
根据既定的拆迁指标，2004-2010年上海仅旧区拆除旧住房的总量为1400万平方米，而近两年上海放慢动迁速度留下的动迁任务加上新开工重点项目涉及的动迁，2006年动迁已不得不“赶工”。
“十一五”工程动迁增量
根据黄耀诚所指，2006年是上海世博会筹备工作全面推进的一年，而动迁作为世博园区建设的前期任务，将在年内基本结束。
世博会规划红线范围内动迁居民，共涉及黄浦区、卢湾区和浦东新区3个区，分布在6个街道、18个居委，需动迁居民1.8万余户。自2005年3月底陆续开始分批动迁签约以来，截至11月14日，已有15000户居民签约，总签约率达到80%。大规模的动迁工作将在今年完成。
1990年－2003年，上海旧区改造共拆除了各类居住房屋3800万平方米，动迁居民总数达100万户。其中，2000年，上海完成了以拆除365万平方米危棚简屋为标志的旧区改造任务。自2001年起，又开始了新一轮旧区改造。
2001－2002年经市建委、市房地局、市住宅局、市规划局共同认定的旧区改造地块共307幅，土地面积1350万平方米，建筑面积1580万平方米，其中旧里以下房屋1043万平方米。
然而此时，随着上海房价节节上升，动迁补偿矛盾开始影响动迁进程。2003年开始，虽然仍有700多万平方米的旧屋需要拆除，但上海动迁的速度明显降低。
统计显示，2003年上海旧区改造节奏明显放缓，完成拆迁面积仅585万平方米，拆迁居民户数7.9万户，同比分别下降9.2％和20％。2004年1至10月，全市批准拆迁居民9500户，拆除居住房屋面积74.7万平方米，分别下降72.2％和73.9％。
1月13日，市房屋土地资源管理局发布的最新统计显示，2005年，为确保轨道交通、中环线、世博园区等重点工程，以及二级以下成片旧里的拆迁改造，1－11月，共批准拆迁居民6.92万户，居住房屋838万平方米，实际拆迁5.98万户，650万平方米。截至11月底，年初统计的324个存量基地已完成211个，占总数的65%。
而根据既定的动迁指标，2004-2010年上海仅旧区拆除旧住房的总量就为1400万平方米，前两年进展缓慢，2006年的动迁重担已经让政府相关部门在2005年底就开始紧急部署。
2005年12月19日，普陀区房地局发布“关于轨道交通七号线长寿路铺轨基地的房屋拆迁公告”，房屋拆迁期限为自2005年12月19日起，至2006年6月30日止。
“十一五”期间，将有多条轨道交通线建成并投入使用：33.1公里的轨道交通六号线2010年前建成；35公里的轨道交通七号线2009年底前投入运营；23.3公里的轨道交通八号线2007年建成通车；31公里的轨道交通九号线2009年建成通车。
以轨道交通为代表的市政大型工程将进入快速建设时期，作为前期工作，2006年加大动迁量自然成为上海“十一五”期间城市建设的题中之义。
此外，上海各区在“十一五”期间的重点建设项目也是动迁增量的重要来源。
以浦东为例，1月9日，在浦东新区二届人大五次会议上，浦东新区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）显示，该区将围绕功能区域规划，建造若干20万平方米—30万平方米，集购物、休闲娱乐为一体的商业集群，包括三个广场和八条特色商业休闲街。到2010年，浦东新区的规划建设用地为375平方公里。
无疑，这些大型市政配套设施的建设必须以完成动迁为前提。
与市政配套工程相比，经营性土地的动迁工作往往成为矛盾的“多发区”，增加了动迁难度。
近日传出和黄将投资20亿开发位于上海中心城区的浦西露香园地块，首先就遭遇动迁难题。该地块地处上海老城区，人口密集，动拆迁成为前期主要工作。该项目需要动迁8000多户居民，其中一期就要动迁一半，目前一期4000户动迁任务仅完成了六成。
遭遇动迁难题的还有本地开发商。知情人士透露，上海城开春节后将动工的徐家汇中心，仅动迁就涉及交大新村，包括交大三村、四村及乐山新村等，共计需动迁1200户，还有三条地铁交汇，动迁任务艰巨。
存量加增量，压力陡增。
2005年12月，市房地资源局召开拆迁工作专题会议，副局长顾弟根提出“采取措施、加快存量消化，削减小基地争取达到80%”等6项要求。同时，为完善相关动迁配套政策，有关部门制订了《实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》，探索动迁安置实行房屋租赁方式，目前正在闸北、长宁两区进行试点。
动迁居民＝市场需求？
城市大规模的动迁，是一个利益重新调整的过程。
2005年调控影响下，楼市供求关系发生转变，供大于求，对于遭受成交低迷折磨的开发商而言，大规模动迁带来住房需求，是否意味着转机？
事实上，“配套商品房只限持有‘准购证’的拆迁户购买，中低价普通商品房只限于个人年收入地域上年上海市人均可支配收入线、人均建筑面积在14平方米以下的上海市民”，这一定向供应规定，将使以世博会动迁为代表的市政配套工程动迁带来的住房需求，基本由上海“两个一千万”工程消化。而这类动迁，正是2006年政府拆迁的重点。
1月5日，市房地局信息披露，截至2005年12月底，全市配套商品房实现新开工面积1318万平方米，可供预售面积1263万平方米，建成面积358万平方米。中低价普通商品房落实项目71个，共991公顷用地，可建建筑面积1023万平方米。大部分项目已实施招标，明确了开发单位。
“‘两个一千万’对平衡上海住宅供应和销售结构产生了明显的影响。截至2005年12月26日，上海上年度共成交配套房911.3万平方米，占全年住宅销售面积的36.21%。而另一个‘一千万’即中低价房还将在2005、2006两年陆续投入市场。”中国指数研究院陈晟指出，“动迁、首次置业、改良性置业会是这类住房的主要支持对象。”
“两个一千万”工程，2005年主要处于土地供应阶段，只有小部分产品供应市场。根据项目开发进度，2006年才是这个浩大工程的供应高峰期。
与此同时，政府对于控制普通商品房项目从立项到销售速度的相关政策也在悄悄酝酿。来自上海市房屋土地资源管理局有关人士的确认，目前有关预案已基本制订完成，具体举措将会“适时”推出。
上海楼市行情监测系统显示，2005年12月30日-2006年1月5日一周共成交新盘套数4182套，动迁房的比例仍占全部住宅近59%；1月6日-1月12日一周共成交新盘套数5612套，动迁房的比例仍占全部住宅的51.3%。
对于楼市而言，这样的情况很有可能还将持续。开发商想借动迁走出销售困境的希望依然渺茫。
关键字：楼市，房价，动迁，建筑面积 |
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