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上海老洋房投资：风险不小 利润可观
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2006年2月7日11:20 东方早报 叶莺 |
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自去年第三季度以来，上海的老洋房市场就受到宏观调控的影响，有所回落。虽然老洋房市场的成交数额和交易人数对整个房地产市场来说都是很小的部分，但是由于其成交标的大，同时又具备稀缺性和不可再生性，因而是二手高档物业成交的重要风向标。对于有实力的中长期投资者来说，老洋房是反映房地产市场变动的重要信号。
1月11日，原上海棉纱大王吴昆生的永嘉路花园豪宅悄然放盘，打响今年以来老洋房市场第一枪。这座位于永嘉路、乌鲁木齐南路口的花园面积近千平方米的法式别墅诞生至今恰七十年整，其挂牌价格也令人惊叹：5500万元，不过至今尚未有人接盘。
而从汉宇地产市场研究中心了解到的数据看，目前在市场上挂牌的或者成交的老洋房，单价一般在4万元～6万元/平方米左右。这样，一套中小规模的老洋房，总价就在1000万元以上，一些面积较大或者带花园的洋房，总价一般在3000万元以上。
武夷路，近定西路。建筑面积609平方米，花园面积800平方米，占地1016平方米。净价3800万元，合同价4400万元。保存完好，办公装修，租约到2008年到期。租金110000人民币月。
史丹福老洋房租售中心总经理蔡芒华表示，投资老洋房不同于一般住宅，特别要注意老洋房的产权关系。对于权属方面的风险，投资者最好委托专业机构打包办理。在上海的众多老洋房中，有许多因为产权不清晰，因此就算空置着也不能买卖。
纵观老洋房市场，高投入、高利润、定价无统一标准、成交个别性强的特点较为明显。对于一些资金实力雄厚的投资者来说，不仅是一种投资技术，也是一种投资艺术的体现。同样，老洋房市场也对整个顶级房产市场起着不可忽视的指示作用，这种作用在2006年会依然保持。
老洋房投资利润可观
老洋房在上海的分布并不广，主要在以下几个区域：华山路、复兴路沿线，徐家汇周边，南京路以及北京路周边。其中，华山路、复兴路周边的老洋房数目相对较多，成交数额也相对较大。上述三个区域外也有一些老洋房散布，但是由于过于分散而显得不具备代表性。
另外，由于徐家汇商业中心区的原因，其周边的老洋房虽属闹中取静，但相对居住环境也较为一般，基于同样的原因，这些老洋房的投资价值明显较高，且这一区域拥有一些格局相对较小的老洋房，价格虽然与其他区域类似，但是成交略显活跃。
据记者了解，加上永嘉路豪宅，目前活跃在市面上可以销售的较为高档的老洋房有四套。据悉，这些老洋房的特点是，地段较好，标的比较大并且保存完整。最主要的是它们产权清晰，无历史遗留的各种原因，完全可以公开买卖。
汉宇地产豪宅部有关人士介绍，一些投资者（包括房客）往往会采用将某栋老洋房内的各家房客的产权一一买下的方式，获得整栋老洋房的所有权，然后经过一定的翻修包装后，重新出售。虽然收购过程会较为困难，但是其中的利润相当可观。
据悉，这种操作方式有望在2006年带动老洋房市场的新的成交。2005年这样的操作利润率在50%以上。而在2006年，虽然收购成本随着房价水涨船高，但是依然能保持不低于30%的利润率。
历史保护建筑开发不易
说起老洋房，就不得不提到历史保护建筑。这些精美的历史保护建筑，其中有很多都是精美的老洋房，并且在整个市场上也起到了提升老洋房价值和档次的作用。随着政府和各区房屋管理部门对历史建筑保护意识的增强，各区都在实施历史建筑的开发试点工作。
目前在进行保护的历史建筑还包括，卢湾区思南路地段的保护，徐汇区建业里的开发，静安区西王小区、巨鹿路的试点改造。然而各区在保护和开发中都遇到不同程度的阻碍。
记者从前沿控股史丹福老洋房租售中心了解到，老建筑的开发和保护最大的困扰就是置换价格和居民心理价位相差甚远。例如：静安区西王小区和巨鹿路地块，三年的开发，仅从居民手中置换出一幢老式花园洋房。长宁区新华路风貌区，新长宁集团运作两年多也仅置换出一幢洋房。安徽省政府在新华路上一幢洋房，置换了五年至今还有三户居民未被置换出来。
史丹福老洋房租售中心有关人士告诉记者，要解决保护性开发的难题首先应从以下几个方面着手。首先是历史建筑的权属问题。其二是历史建筑内居民住宅置换问题。其三是历史建筑的功能定位问题。另外如何得到相应的开发资金，如何引入市场机制也值得开发者思索。
历史建筑也是上海的一笔不可再生的财富。对于上海历史建筑的保护性开发，需要政府出台相关符合市场规律的政策，更需要民间资本的积极参与，需要社会各界的大力支持与现居住在历史建筑里居民的大力配合。
关键字：老洋房，投资，风险，利润，房价，豪宅 |
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