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东淮海公寓高位接手仍有不俗租金回报
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2006年2月7日14:36 上海商报 唐文祺 |
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新房 供应量为市中心之最
在市中心三个区域之中，卢湾区呈现供求减量的市场态势。一方面，由于地域范围小，本身可上市的供应量便非常有限；另一方面，由于卢湾区的地理位置决定了其总体区域的“高价”性质，而在目前的市场形势下，豪宅的销售情况并未明朗化，从而导致需求量同样减少。
静安区虽然同样隶属于高档楼盘“扎堆”区域，但区域内价格仍有分化表现。经过价格调整之后的一些高档楼盘，需求量有所回升。当然，其总体区域的供应量并不多，仅比卢湾区略高。
相比其他两个区域，黄浦区上月的１８３４套一手住宅的供应量表现“可观”，甚至高于虹口区和闸北区的供应量，仅次于长宁区。由于老黄浦区域本身供应量并不大，新盘供应主要集中于老南市区域，周边配套环境、离人民广场的距离皆构成了影响成交的主要因素，黄浦区整月成交量为６５６套，虽然在各个中心区域内“独占鳌头”，但成交量与供应量之比并不如虹口、闸北两区。
目前黄浦区内的主要在售楼盘多为住宅类物业，销售均价普遍在万元以上。均价为２５０００元／平方米的绿地名人坊成为区域中的“价格标竿”，该盘在１４天中销售了４套；均价１９０００元／平方米的老西门新苑，平均一周一套的销售量走势缓慢；均价为１８８００元／平方米的上海滩新昌城同样“滞留”在周成交一套的销售成绩上；低开平走的上海滩花园目前成交均价在每平方米１８６３９元，但１４天中已有３套成交。从总体来看，黄浦区内高档楼盘供应较为集中，而相较于前段时期，市场开始有所松动，总体成交量表现亦步亦趋。
春节之前的一周之中，黄浦区的区域均价为每平方米１３８９７元，在全市１９个区域中位列第５，排列于卢湾、静安、长宁及虹口之后。
二手房 租赁红火成交平平
据二手房提供的数据显示，以２００５年１２月份全市二手房价格指数作为参照，黄浦区的二手房价格指数仍然表现最高，达到２９１９点，超出了全市指数３９．１３％。但相较于１１月份而言，黄浦区反而下跌了５４点，环比降幅为１．８２％。
分析师认为，黄浦区内二手房价的下跌幅度虽然较上月有所缓和，但由于二手房市场上的投资购房仍占较高比重，因此对于新房降价以及二手房交易个人所得税开征的相关信息更为敏感。从整体上而言，其二手房价跌幅仍然高于中外环区域二手房价的跌幅水平。
从１２月份的指数变化情况来看，黄浦区的人民广场片区和外滩片区指数跌幅较大，超过了４％；而上月指数下跌幅度较大的豫园片区则趋于平缓，保持在１％左右的跌幅。各个片区中，南京东路片区的价格指数为３２５８点，较之上月有０．４６％的跌幅；人民广场片区指数为３３１３点，环比下降了４．３２％；而外滩片区的价格指数则为２７３１点，下降了４．１０％；豫园片区为２３１３点，有０．５６％的下跌幅度。
据当地一些中介反映，黄浦区目前高档公寓物业的二手房价格仍有小幅调整，虽然较之前段时期降幅趋缓，但成交量并未有明显增长，仍然成交缓慢。而且，随着抛盘量的增加，购房者的选择面也在拓宽，这使得购房者选择适合房源的时期明显加长，从而导致成交增长缓慢。从近期的市场走势来看，虽然二手房市场有所回暖，但其回暖速度并不快。
就其目前市场来观察，老黄浦板块由于在地理位置上更占优势，因此板块内的租赁市场较之老南市板块更为活跃。据中介反映，世博动迁户是当地市场的主要客源，但这些客户对于总价要求更高，因此总价在８０万元至１５０万元左右的房源较受追捧。“基本上一出来就没有了。”一位中介门店店长说道。但老黄浦板块内符合要求的次新房实在有限，因此那些房龄较老、房型紧凑的房源同样受到青睐，尤其是２房或者小３房房型。
人民广场片区中，租售均佳的次新房明星楼盘当属东淮海公寓，由于该盘特别受到外籍人士的钟爱，因此现有的以投资客为主的挂牌房东基本上持有惜售心态，挂牌房源非常稀少。据信义黄浦店店长俞科介绍，“景观较好、简单装修的盘源，每月能租到８０００元左右的租赁价格。”据悉，东淮海公寓的二手房挂牌价一般在每平方米１７０００－２１０００元之间。一般来说，低区房源的成交价在每平方米１５０００元，高区房源成交价在每平方米１８０００元左右。而在社区中景观性最好的１号、４号楼，其挂牌价高达每平方米２００００元以上。据了解，高区、能够看得见景观的房源，其租金报价甚至可达每月１２０００至１４０００元。受到该盘租赁市场红火的影响，有不少投资客愿意高位接手，以取得较好的投资回报。
据中介透露，黄浦区内次新房市场中数１房、２房房型为租赁热点，１房租金可达２５００－３０００元；而２房月租金为３５００－４０００元。
写字楼 租金成为全市高地
与卢湾区不同，黄浦区内的产权式商铺、写字楼仍为数较多。位于人民广场附近的天安中心大厦，目前销售均价为２８０００元／平方米，价格范围在２１０００－３８８００元／平方米的区间内；而新黄浦金融大厦均价在每平方米３７５００元左右；旺角广场的销售价格区间则维系在每平方米２００８０－３１０００元之间；位于山东中路上的中福现代城，售价也在每平方米２２４９０－２６０００元。
最新发布的高力国际２００５年第四季度写字楼市场报告中提及，由于市场表现有持续不断的稳定需求量，因此上海甲级办公楼的平均成交租金继续有所上升。平均租金为每天每平方米０．９６美元，相较第三季度上升了约４．３％，而与２００４年同期相比则上升了２３．２％。其中黄浦与静安并列为租金最高区域，分别为每天每平方米１．１５美元和１．０６美元。在此租金上涨趋势带动下，甲级办公楼的销售利好也就显而易见了。
除去零售之外，在２００５年第四季度中，花旗集团成员Ｃｉｔｉｇｒｏｕｐ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｉｎｖｅｓｔｏｒｓ以约５０００万美元的代价，收购了位于黄浦区南京西路的永新广场７５％股份。有业内人士指出，收购行为显示出国际投资者对于上海办公楼市场仍有浓厚兴趣，预计２００６年甲级写字楼这种持续看涨的行情将延续，等到２００７年新一轮的供应热潮到来后，供不应求状况才会得到缓解。
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