最近，由中国质量协会、全国用户委员会公布的2005年度全国住宅用户满意度测试结果显示，在6个样本城市中北京的总体满意度最低。这似乎再次印证了“京城居大不易”的老话。

    这项测试以2005年度各地区住宅销售面积为依据，选取北京、上海、广州、武汉、郑州、重庆6个城市为样本城市，每个城市选择3到5个住宅开发面积较大的企业，对其交付入住半年以上、3年以内的住宅小区的住宅功能质量、物业管理、工程质量、小区整体设计、配套设施进行住户满意度调查，总体满意度排行是：重庆、广州、郑州、上海、武汉、北京。

　　这一测试结果大体表明了中国城市居住状况中的问题，同时也为人们对地产的不满提供了佐证，于是有评论者说，如果测试涉及房价，相信居民的满意度更低。在确认了北京房价居高不下有需求过旺的客观原因之后，对北京的批评集中在城市定位、市场管理和地产商的“张狂”等方面。实际上这些现象都相当“正常”，由于需求过旺，使市场没有必要和压力去精致、平和，相反，如果测试的结果是北京居满意度榜首，那才成了不合逻辑的事情。

　　上个世纪90年代中期，政府压制地产泡沫、调整房价的行动面对着一个尴尬的局面，一方面海南的房屋因泡沫破灭、需求不足而大量积压，另一方面北京的房价想尽办法也降不下来。记得当时曾有戏言：“迁都”是一剂灵丹妙药，既可消化海南的积压又可降低北京的房价。作为市场起伏的一个“永久性例外”，北京的房价一直保持着坚挺的升势，这背后最核心的因素就是“首都效应”，而且是国际上以华人为最的“首都效应”，在与西方社会不同的华人世界中，政治似乎永远与商业有着更丰富的联系，从中衍生出额外的市场消费力也就不足为奇，除了“驻京机构”类型的投资消费外，还有“北漂”式的文化、商业资源的导入，这些都使北京具有丰富的混杂和机会，房价居于全国之首也就顺理成章。几年前曾有一个不精确的推测：由于“首都效应”，北京的房价比“自己”高出了20-25%。这与华盛顿的房价低于纽约有本质的不同。但近两年上海的房价高过北京成为全国房价最高的城市，大概也只是说明中国经济“国际化”的成功而不是“首都效应”的减弱。