买，还是不买，这始终是困扰楼市买家的一个问题。所谓低头拉车，抬头看路，也许大势的分析会给人们指明方向，有助买家对市场作出明确的判断。从本月起，早报依托杭州市透明售房网提供的数字，推出杭州楼市月度“均值报告”，内容遍及大盘及各板块成交量、房价、销售率、销售冠军等多项楼市主要指标波动情况，为广大市民提供更为翔实、更为宏观的第一手鲜活的楼市信息。

　　4月的杭州楼市鸣金收锣，总成交2876套，交出一份不错的成绩单。如此的成交量一抛此前数月的低迷，直逼去年10月2912套的成交总量。如果再仔细回想一下，就会发现其中惊人的相似：两次房展，直接拉动了市场成交，均在其所在月份制造了销售高峰。莫非真如此前专家所言，房展成了杭州楼市的镇痛剂？

　　杭州楼市在经历了2005年上半年的政策洗刷之后，销售一度呈现新低。随着人们对解读政策的理性化，真正的供求比例开始出现，从去年下半年开始成交量逐日攀升，第十二届房博会更是推动了观望楼市人群的购买欲望，低价位楼盘重现杭州楼市，再次激活房地产市场。

　　去年9月份，随着房博会即将召开，杭州房地产市场上可选房源范围扩大，宣传力度与促销手段也推陈出新，销售热度开始升温，甚至出现日销百套的成交量。10月份是2005年杭州房地产的高潮月，房博会成为重中之重，购房者真正享受到了选择的权利。11、12月份延续了10月份的销售热度，杭州房地产市场出现低价位高成交、高价位低成交的现状，价格战在近郊板块展开。但总体成交量应声而落，逐步画出了一个下行的线路。

　　今年2月，杭州楼市降到了冰点，月成交量只有836套。好在即将举行的杭州市第六届人居展的预期效应，再次拉升了人气。随后一月一个台阶，越过千套大关，再越两千套大关。不管外界如何评价4月初的那次“人居展”，但楼市收进的确实是真金白银，使得4月杭州大盘总成交量达到2876套。这个数字几乎达到了去年房博会所在的10月的成交水平。

　　这两次房展，无论人气如何，也无论外界对主办者宣布的客流量以及成交数字持何怀疑态度，一个无可回避的事实是，房展确实拉升了人气，直接促进了成交量。

　　但问题的实质不在这里。实质在于，缺少房展的杭州楼市，其成交一直在低水平徘徊。如果没有房展，杭州的楼市会是如何？难怪有人发出“房展成了杭州楼市的镇痛剂”的论调。

　　自去年以来，北京房价涨声从来就没停歇过，上海楼市今年3月再度反弹，而深圳、广州也是同步响应。但是作为曾经是全国楼市涨价的急先锋，杭州倒一直非常低调，该跌的时候跌了，不该涨的时候也没有涨，仅仅靠两次房展掀起了两波不大不小的高潮。业内人士判断，这一方面显示了宏观调控的力量，另一方面也反映了杭州房价基础坚实。此轮宏观调控中，杭州楼市更具有一种标本的意义。

　　杭州楼市的房展效应也许还在继续。进入5月，日成交量屡屡下跌至二十几套的水平。5月，又一场房展即将举行，不知这次房展会不会再次为杭州楼市注进一针兴奋剂。

　　尽管四月杭州楼市总成交2876套，但值得注意的是，新盘占了绝大多数份额。这和不少楼盘借人居展开盘动销有关。

　　四月初杭州市第六届人居展前后，浅草名苑、盛元慧谷、风雅钱塘、云溪香山等项目借势开盘，赚了不少定单。从四月杭州楼盘成交榜上来看，前十名中，绝大多数非这批新盘莫属。

　　如果再仔细比较一下，新盘的贡献就更清晰了。滨江区四月成交872套，而两大新盘盛元慧谷和风雅钱塘就贡献了468套。之江区成交128套，仅云溪香山就成交了107套。江干区成交550套，而浅草名苑和新城国际两新盘就供应了224套。由此可见，四月成交攀高，新盘功不可没。

　　新盘之所以能够成为成交主力，这与开发商准确的市场定位有关。像浅草名苑、新城国际、云溪香山定价都比较接近所在区域实际的可接受的价位，甚至略低。老盘受以前高开价位的羁绊，轻易不敢降价，始终在优惠、增加附加值方面做文章，所以销售不会有什么突破性的进展。而新盘从一开盘就准确定位，无所顾忌，所以能够取得开盘效应。这从一方面也反映了目前杭州大多数楼盘销售仍然处于举步维艰的状态。

　　概而言之，四月杭州楼市大盘主要靠新盘，而新盘主要靠的是比较实在价格定位打天下。

　　四月的滨江板块，可谓一枝独秀，以872套的成交成绩，遥居各板块之首。

　　四月大盘除上城区成交下降外，其他各板块都有所上升。其中滨江和江干两大板块表现最好。滨江板块三月成交量与其他各板块并没有多少差别，但四月一下子蹿上去了。这主要是盛元慧谷、风雅钱塘和倾城之恋这三个楼盘支持的。这三个楼盘就成交535套。所以说，这并不能说已改变了目前滨江大多数楼盘销售僵持的现状，该板块多数楼盘依然销售困难。

　　滨江板块是房源供应的大户，四月杭州市透明售房网显示可售房源为7309套，销售率为36%。而有数据显示，4月到12月该区可售房源将达到9852套，约130万平方米。作为杭州市的跨江新区，相信几年内滨江区大量房源供应的势头仍将不减。

　　读者最关心的也许是各板块房价走势了。从统计结果来看，八大板块均价升降各有沉浮，四块下降，四块走高。

　　上城区依然在高价位盘整，略有上升。从三月的每平方米14517元上升到14997元。西湖区从三月的每平方米10566元，上升到11424元，之江区从每平方米10844元，上涨近千元，达到11766元，而江干区从每平方米8760元升到9115元。

　　剩下的四个板块都是下降的板块。与三月相比，成交均价下城区下降1100多元，拱墅区下降1500多元，滨江区下降300多元，下沙下降500多元。

　　旺销表象的背后

　　2876套，并不能代表杭州楼市的真实水平。四月的杭州楼市不具备标本意义。四月的杭州楼市依然充满着焦灼。

　　很明显，四月的成绩代表的是“人居展”下的成绩，这只是一个个案。如果透过层层迷雾，看到新盘在其中扮演的重要角色，不能不为杭州楼市的回暖暗暗捏一把汗。

　　全面的复苏，需要一种持续的力量。这也许就是杭州业界始终不敢妄言楼市回暖的真正原因。毕竟，一次房展只是一次展示。从最近的这次房展来看，房展更具有展示的意思了。一个依靠房展拉动销售的市场，后劲乏力，缺乏的始终是一种可持续发展的动力。

　　一个回暖的市场不是表面的繁荣，而是从底子里开始的重新启动。楼市回暖不仅仅是指新房的畅销，也不仅仅是指新盘的旺销，还要包括商品房、二手房的良性循环，需要整个市场的联动。

　　四月的杭州楼市只是一种表象，人们无法喝彩。当众多的新盘你方唱罢我登场的时候，人们更应该将关注的目光投向那些老盘。只有当这些老盘也渐渐回暖的时候，人们才有理由长吁一口气。