寒冬料峭的11月，楼市却初现暖意。上海楼市11月成交数据显示，集中出台的救市政策已开始显效，当月剔除动迁配套商品房后的上海商品住宅成交量达70.85万平方米，环比上升将近42%，恢复至今年7月的成交水平。
分析师付琦认为，相比北京等城市成交主要以保障房为主的情况，上海楼市的成交恢复可谓“含金量很高”。他同时表示，目前的成交状况预计在12月份仍可得到延续，但随着春节淡季的到来，上海楼市将重归低点，到明年3、4月份才可恢复至今年5、6月份时每月约100万平方米的正常成交水平。
普通住宅成交占比超49%
由于市场持续低迷，目前推出新房源的楼盘都选择了价格低开策略。部分开发商的“低开幅度”甚至较周边楼盘的售价下调了将近50%。
据了解，位于市中心黄浦区的开元坊，11月15日开盘时的报价仅21000元/平方米左右，而周边楼盘的在售价目前在30000元/平方米左右，低开幅度已将近50%。网上房地产的数据显示，该盘在开盘后半个月内的签约次数达68次。
此外，位于普陀区的祥和星宇花园11月推出的一批新房源成交均价也仅9000元/平方米左右，较周边市场售价低开了约5000元/平方米。据知情人士介绍，该楼盘总建筑面积在10万平方米以下，自2005年开始销售，但在市场最好的2007年，也一直留着部分房源没有推出，因此，在过去两年间，该楼盘仅将2005年推出的房源消化掉。但在市场持续低迷之时，该楼盘却“逆市”以低于周边市场价格将近35%的价格推出最后一批房源，开发商的想法不得而知。
不过，在目前的市场情况下，祥和星宇的低价策略获得市场的认可，在11月最后一周上海商品住宅的成交面积排行榜中，祥和星宇以4481平方米的成交量位居全市第八。
另外，根据佑威房地产研究中心（下称“佑威”）的统计，上海内环内区域成为11月成交量增幅最大的区域，增幅达259%。据佑威分析师陆骑麟介绍，内环内成交激增主要是因为中星恬园、开元坊及仁恒河滨等楼盘的集中成交所致。
从11月成交排行情况看，受财政部及各地方政府减免税费政策的影响，普通住宅的成交占比一直较高。据佑威的统计，11月上海普通住宅（即符合上海新规定的普通住宅标准的商品住宅）成交面积为35.24万平方米，占全市成交面积的49.34%，其中普通住宅内单套面积小于90平方米的商品住宅成交面积为17.13万平方米，占全市成交面积的近24%。
据付琦分析，11月成交恢复除了政策因素及开发商的价格低开策略外，受八九月份救市传言的影响，当时持币观望的消费者在政策陆续出台后于11月开始出手，也是楼市成交恢复的原因之一。
回暖尚需时日
事实上，上海楼市9月、10月份每月的成交量均不足50万平方米，达到历年来楼市旺季的低点。虽然上海楼市自今年以来的成交一直处于低迷，但付琦认为，今年9月、10月份的成交萎缩并非市场惯性使然，而是因为8月份业界开始流传的救市传言，“其结果是令市场愈加观望”。
虽然11月上海楼市成交量有所恢复，但与去年同期的成交量相比，仍下降了44.26%。如果是今年1~11月的商品住宅成交量，与去年同期相比，下降幅度更大，超过59%。也许正是基于这一情况，在市场成交开始有所恢复之后，业界再度出现集体呼吁救市的状况。
但付琦提醒，去年的楼市成交量本身就处于高位，是“不正常的”，因此今年成交量的回落是市场的正常调整。在他看来，上海楼市每月正常的成交量应该在100万平方米左右。他同时表示，如果政府原本并没有这样的计划，在业界再度呼吁救市之后，反而可能造成购房者出现新一轮的观望，使楼市成交再度陷入低迷。
而一位不愿透露姓名的分析师对记者表示，从目前上海楼市的情况看，不应该再出台更多的救市政策了，否则可能会出现“矫枉过正”的情况，“现在的政策已经足够了，11月市场成交的恢复已经说明问题，现在只需要等市场慢慢调整即可”。
付琦表示，如果将楼市进入一个上升通道作为回暖的定义，那么明年三四月份还为时尚早，“最快明年下半年才可能出现回暖的状况”。
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