“当前上海的老洋房实际成交量稀少,相比行情好时下降了大约60%~70%。一些知名中介行的豪宅部已经悄然撤销,做新式里弄和老式公寓的生意是大家的共同去向。”
《第一财经日报》从沪上多家从事老洋房租售业务的中介公司获悉,近半年多以来,上海全市老洋房物业买卖,寥寥无几,成交宗数在低位徘徊,主打产品花园洋房甚至一度逼近“零成交”。记者在宝庆路20号看到,史丹福老洋房租售中心已经结束了在这里的经营,取而代之的是一家时髦的女装店。
对此,上海易居臣信房地产经纪有限公司行销部经理张卉的解释是,一方面是目前上海市场上产权清晰并且在售的老洋房确实不多;另一个重要的市场因素是,由于华尔街金融海啸掀起的波澜,以及中国内地楼市的深度调整,这些以境外人士为主的老洋房业主主动增加了部分房源的出售力度,增大议价空间,但是市场观望气氛浓厚,接盘者甚少。
对于挂牌价格和实际成交价格,本报记者掌握的情况是:“老洋房”在高峰时期的售价普遍站在7万元/平方米以上,有的甚至突破10万元/平方米;新式里弄房成交均价约4万元~4.5万元/平方米;老式公寓房成交均价为3万~3.5万元/平方米。不过,相比高峰时期,目前其议价空间已经超过了10%。
成交跌入历史低谷
上海汉宇房地产顾问有限公司豪宅部一位区域经理在接受本报记者采访时透露,去年汉宇地产豪宅部大约买卖成交了6~7套老洋房。相比之下,最近几个月来几乎没有成功的买卖案例。
21世纪不动产上海区域市场中心市场研究主管黄河滔提供给《第一财经日报》的最新统计数据显示:以21世纪不动产旗下门店为样本粗略测算,2008年上海老洋房的二手房买卖成交套数较去年同期下降了约四成。
21世纪不动产上海锐丰安福路店经理张瑾介绍,以沪上老洋房最为集中的区域——徐汇中心板块的一套300余平方米的待售洋房为例,该案业主在2007年7、8月份的心理价位在2900万元,目前则下降至2550万元左右的水平。后市尚不明朗是如今老洋房潜在客户群推迟入市的主要原因,此类客户群经济实力雄厚,相比普通购房者其对宏观经济、房地产市场走势的敏感程度更高,对风险控制的要求延缓了他们的入市步伐。
买卖成交跌入历史低谷的一个直接后果是,上海中原物业代理有限公司新里洋房部、汉宇地产豪宅部、史丹福老洋房租售中心等一批专门从事老洋房租售业务的中介机构,受到不同程度的“灼伤”。
一家中介机构豪宅部区域经理告诉本报记者:“当前上海的老洋房实际成交量稀少,相比行情好时下降了大约60%~70%。一些知名中介行的豪宅部已经悄然撤销,做新式里弄和老式公寓的生意是大家的共同去向。”
租金下挫明显
据悉,上海的老洋房主要分布在上海的5个区:徐汇、杨浦、卢湾、静安和虹口。在上海租赁市场上,最受欢迎的老洋房通常是区域环境幽静、面积相对较小、生活配套较为完善的城市老洋房,其中以武康路、永嘉路、建国西路的老洋房为最。在实际交易中,租金1万元/月的老公寓或者带一个楼面的花园洋房比较容易出租。
21世纪不动产上海区域市场中心最新数据显示,大约有5%的老洋房待售房源转售为租,且获得了更多的客户关注。关于供应方面,今年徐汇中心板块新增挂牌待售的买卖房源同比约有两成的增长、租赁房源约有一成的增长。
美联物业愚园分行高级营业经理张蓉分析指出,租客以企业高管、高级白领等外籍人士为主,受金融危机影响,许多跨国公司已削减补贴员工的租房支出。此外,企业裁员导致很多外籍人士回国,租赁需求减少,供大于求,有更多的老洋房租赁物业为适应现在客户的需求,纷纷下调租赁价格。
据悉,老洋房租赁市场2008年11月租金累计环比下降明显;以当年法租界的老洋房为代表,租金12000~13000元/月、2房的老公寓房源比较受欢迎,但在以前相同的房源租金为13000~16000元/月左右,价格下降20%左右。
对于租赁老洋房的资金来源,张瑾补充解释,去年租赁老洋房的客户多为企业高管自住,由公司全部或部分承担房租,此类客户占比在50%以上。值得注意的是,到了今年,受全球经济形势影响,此类客户已相对减少;空置出来的可租房源充裕且具备一定的议价空间,因此赢得了不少企业客户的青睐,租下后将其设置成办事处等办公场所。目前此类企业客户的交易套数占比已经达到60%左右的水平。
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