时间：2007年3月12日

议程一：
公司总经理孙勇对2006年经营情况、公司发展思路和2007年主要工作作了简要介绍：
一、2006年年度经营情况
1、业绩表现——主营业务收入

2、业绩表现——净利润和净资产收益率

3、业绩表现——现金净流量和资产负债率

4、业绩表现——预收帐款和销售情况

　　2006年，公司实现预销售面积18.4万平方米，预销售额21.7亿元，实际回笼资金22.16亿元。除在上海地区取得良好销售业绩外，公司投资开发的苏州第五元素花园项目也取得了较好的销售业绩，预销售面积、平均单价等指标处于同一区域领先地位，异地开发业绩彰显了公司品牌实力。
5、2006年度主要工作回顾

2006年至今，约16亿元收购商业房产开发项目。

通过长期借款、信托融资等多种方式改善财务结构，因此，公司长期借款比重由年初的24.03%上升到了50.18% ，提高抗风险能力。

二、公司总体发展战略

“1”：上海地区为中心，长三角为主 。
“X”：有房地产发展潜力的城市和区域。

三、公司2007年主要工作
（一）积极应对宏观调控，加快资金回笼；
客户导向，精品开发，品牌营销。
（二）打造新的主业发展规模
1、住宅开发：2007年加大住宅为主的项目储备
目前，在建、待建开发项目约159万㎡，主要为上海周浦项目、南郊中华园、华泾项目、宝山顾村项目以及苏州第五元素项目等。
2、办公商业房产开发

3、出租物业：2007年内，在租、待租约13万平方米，租金收入续增。
（三）拓宽新的融资渠道
资本市场融资以及拓展多元化融资渠道。
（四）精细化管理赋予新的活力
2007年全面实施。
（五）运营体系整合取得新的进展
争取在2007年内有新的进展。
（六）2007年公司度财务预算（需股东大会通过）
1、主营业务收入28亿元左右；
2、净利润约为4.9亿元；
3、对外担保占净资产比例控制在50％以下；
4、资产负债率力争控制在70％以下；

议程二：提问和交流
提问：长盛基金、国泰君安、元大京华证券、申银万国、国海富兰克林
一、宏观与行业
（一）问：请问诸位领导对地产调控看法？
答：首先回顾2006年上海房地产市场，在宏观调控下，整个上海一、二市场交易量约5000多万平方米，成交量维持高位，没有明显降低。
07年总体的判断，我们认为有以下特点：
1、继05、06年宏观调控，07年房地产市场仍处于国家宏观调控状况下。
2、07年上海房地产市场仍将处于平稳状态：（1）市场价格总体稳定，呈有升有降状态。升是市中心、品质好的、商务楼盘价格还会升；降是政府会出台的有关中低价房、廉价房政策，对整个市场的价格会起到向下调整的作用。（2）07年土地供应仍处于严格的计划控制范围内。（3）07年商品房包括二手房的交易量，仍处于高位，不会明显的回落，不会大起大落。
3、随着调控政策的出台，整个行业市场竞争加剧，呈整合趋势。从目前部分房地产企业卖掉了自己的股份和土地，以及从中华企业在06年下半年、07年初收购的三个烂尾楼等情况看出，整合趋势越来越明显。
4、人民币升值可能短期内对房地产产生的积极影响。
公司非常关注宏观调控对整个房地产行业的影响，我们会以积极的态度应对调控，规划今年的工作，今年主营业务收入、利润和投入设定的目标，比06年有较大的提高，体现了一个积极的姿态。

二、总体发展思路和主业
（一）问：公司总体发展思路，如果条件具备力争三年内出租面积达到25W－30W平方米，首先请问是个怎么样的条件？其次对于25W－30W平方米的构成，领导层有没有具体的想法？
答：除了现有的10几万平方米出租和拟租物业外，重点保留一些品质较高、区位较好、特别是有独特资源的（如黄浦江边的国客中心、古北商务分区）、升值潜力比较大、价值较高的物业作为出租。

（二）问：中华企业项目土地储备只有44万平方米，严格来说这个项目储备对一个一线地产股，一个强势企业这些储备是不够的，请问公司项目储备情况？
答：中华企业自04、05年上了一个新的台阶以后，在04、05、06年期间，公司在主业发展和项目储备上进行了积极的调整和准备，主要反映在：
1、继续加强主业规模，公司为07、08、09年的主业做了比较充分的准备；
2、对主业结构做了积极调整，也是应对宏观调控对企业带来的影响。我们注重发展办公商业地产，我们在三年左右的时间内可能要积聚到25万－30万平方米出租物业，租金收入将大幅增加，以便充分保证中华企业每年有一部分相对稳定的产出。办公商业地产方面，继承前几年在收购、拍卖和改造烂尾楼的成功经验，公司在短短的4、5月内（去年10月分－今年2月），投资16亿收购拍卖三个烂尾楼盘。投资开发烂尾楼盘，首先我们考虑区位，一个在静安区、一个在长宁区中心、还有一个是张扬路25号，紧贴黄浦江边，这三个楼盘的区位都是非常好的。第二是楼盘的总体成本不高，现在在这些区域新推楼盘的成本（楼面地价）都是非常高的，因此我们买入的三个楼盘，这两点的基本优势是很突出的。第三就是今后的运作和销售如何实现。请相信我们的专业水准，在过去的三到五年中，烂尾楼为我们主业提供了非常丰厚的利润，我们也相信这一块将对今后三年的主业作非常大的贡献。
因此，对5年的战略规划，06年我们已经有了良好的开端，07年是制定战略的第二年，从指标方面来说，我们可以承诺07年仍保持20％的增长。

（三）问：公司在崇明岛储备土地，但大家不是很了解，规划是如何？在06年下半年有传闻，上海市政府请李嘉诚开发崇明岛，崇明岛今年或者明年，上海到崇明－崇明到江苏的桥隧会通车，不知道公司有没有规划，可否给我们介绍下，因为这块是我们对公司的成长和长期持有起积极因素的。
答：对公司在崇明储备的土地，现在我们正在积极做一些的前期准备工作。随着崇明隧桥即将开通，政府对整个崇明正在做进一步研究和规划，待崇明整体规划确定后，我们4600多亩土地的规划才能确定。

（四）这几个烂尾楼项目的处理方式，是不是主要是销售，特别是古北的项目，07年竣工计划是没有，要到08年才有销售计划，那会不会影响收益？
答：烂尾楼项目最大特点是周转快，我们几个烂尾楼项目地段都非常好，最近在考虑它们的定位。定位方向有销售，继续持有，或与机构合作，各种可能性都有。今年没有竣工计划，因为烂尾楼项目尚有结构工程、装修、车库等配套设施未完成，预计明年上半年工程竣工。

（五）问：上海国际客运中心的权益是按地块来分，还是股权来分，权益面积大概多少，客运中心规划是否有过变更？最新的变更中企获得的面积有多大？
答：上海港国际客运中心位于虹口区东大名路以南的黄浦江边区域，东至高阳路，西至虹口港，北至东大名路，南至黄浦江。该项目由上海港国际客运中心开发有限公司开发，上海港国际客运中心开发有限公司由上海浦东金鑫房地产发展有限公司投资80.39%与上海国际港务（集团）有限公司共同投资设立。

该项目占地面积：13.04万平方米
项目总建筑面积：40.85万平方米，其中上海浦东金鑫房地产发展有限公司拥有相关商业配套设施为29.2万平方米，此块面积即为所标上海国际客运中心（B块 ），其余为上海国际港务（集团）有限公司拥有使用。

（六）问：公司要引进战略合作伙伴，那公司对战略合作伙伴有什么样的要求？希望这个伙伴给公司带来什么？
答：为了加大主业规模，我们考虑寻求一些较好的合作伙伴，长期联手做一些合作，一方面，通过合作，加强项目储备，增强开发大项目好项目的实力；另一方面，通过引进战略合作伙伴，提升管理能力，市场运作能力。
我们引进的合作伙伴应该是比较成功的有经验的一些开发商，有实力的基金，或境外一些有实力的开发公司，和我们一起合作，打造新的产业规模。

三、整合与融资
（一）问：公司资源整合的情况？
答：自从中华企业收购古北集团和经营集团后，实际上三公司之间的资源整合一刻都未停止过。我们提出在07年也要有明显的进展，在原来整合的基础上要有新的进展和发展，但是，公司资源整合涉及我们整体战略定位的确定，我们集团管控模式的确定以及地产集团对中华企业定位进一步的明确，这三者是结合在一起的。

（二）问：中华企业所有产品都涉及了，有住宅，商业，办公项目，在整合品牌资源的过程中，人员和业务具体的整合情况。
答：作为专业房地产上市公司，中华企业主业以中高档住宅为主，以写字楼和商业地产为辅，这是我们核心主业定位。3公司构架今后怎么理，这方面我们在做进一步调整，在我们整个改制、资产重组过程中，一刀切恐怕干不好，我们将循序渐进，每年走一步，或一大步，把资产，专业管理能够进一步理顺，把专业人才和业务需要安排的更好。

（三）问：地产公司再融资计划，很多公司都在作了，中华企业要成为行业领跑者，和资本市场的融资分不开，那为什么公司都没有启动？
答：资本市场融资计划不是没启动，而是我们在做准备，并列入07年的工作计划，在公司年报中已经说明。公司属于国有控股的企业，在正式出台融资方案前，要经过规定的审批程序，有规范的信息披露要求，如果我们确定了融资方案，一定会及时公告。
在我们5年战略规划中，加强资本市场融资是推动公司发展的重要手段，是一项重要的计划。除股权融资外，我们还在研究债券融资。在07年工作重点中，我们将进一步拓展多元化融资，包括引进战略合作，来适应公司主业不断的发展。再融资，多元化的融资，战略合作是我们07年重要的3个工作。

（四）问：大股东控股比例并不高，36%，若未来再融资，控股比例是不是还会受影响？
答：这要结合融资方案来讲，取决于大股东对我们中华企业在集团范围内的定位。在未来的融资方案中，控股比例继续扩大还是收缩，会明确的。

（五）问：地产集团对中华企业的定位？是否有一个5年间更详细的定位要求？作为投资方，地产集团希望中华企业是个怎么样的企业？
答：如前所述，从目标，指标，业务，内部构架方面对公司做了5年战略发展总体规划。
地产集团对我们的定位，原则上要在它可控制的范围内全局考虑。地产集团有很多家房地产公司比如中星集团，上市公司金丰投资，集团在工作目标中明确要进一步理顺内部定位，随之，对中企的定位也会进一步明确。
原则上，地产集团把中华企业放在重要的位置，认为中华企业在房产开发，品牌，专业等方面在集团内部，都是排在前列，因此，是非常关心重视中华企业上市公司的定位。但是到现在还没有一个具体的方案。今后如有明确方向，属于重大事项，会向大家通报。

四、其他
（一）问：未来中华企业的激励制度如何设计？
答：有关高管层激励的问题，上海国资委会会对整个在国资委系统的上市公司作统一部署。去年部分公司作了些试点，有些成功，有些半途而废。除等待上级主管部门的统一部署外，根据中华企业管理层的特点，我们和一些专业机构作了些探讨，积极地进行了前期准备，如果一旦推行，会择机公告相应的方案。

（二）问：土地增值税问题，报告中提到今年计提了往年的一些土地增值税，大概数字多少，07，08年中还有一些高档类的项目，如古北的，大概的影响有多大？
答：有关土地增值税的问题，税务部门都有一系列文件出台，公司一直从谨慎的原则来考虑，去年我们就对06年土地增值税部分作了计提，比较充分，对公司的利润没有大的影响。对于07，08年的土地增值税，我们会按国家的规定谨慎的作好这方面安排，应该不会有太大影响。

（三）问：仔细看了年报从02年来，中华企业整合古北和经营，坏帐准备率越来越高，这两年在15％－20％。这样一个情况是否在07年后得到有所改善，请公司也解释一下。